TVA sur le neuf à Djerba après la loi de finances 2026

La loi de finances 2026 est parue au Journal Officiel le 12 décembre 2025. Les particuliers qui achètent neuf à Djerba paient 19 % de TVA sur les logements dépassant 400 000 dinars. Six points de plus qu'en 2024. Ce n'est pas rien.

Le report qui a fini par tomber

Le passage de 13 à 19 % traînait depuis 2018. Reporté quatre fois. La dernière chance de le repousser encore, c'était l'automne dernier — la commission des finances avait voté contre l'article 50 le 24 novembre 2025 (10 voix contre, 3 pour). Retournement en séance plénière le 4 décembre : 72 pour, 14 contre, 16 abstentions. Adopté.

Un député avait proposé 7 % pour alléger la facture des primo-accédants. La proposition n'est pas passée. On reste sur 19 % au-dessus du seuil.

Promoteur agréé ou auto-construction, l'écart s'ouvre

Quand un particulier achète un terrain à Midoun et fait construire par un maçon du coin, il n'y a pas de TVA sur une main-d'œuvre non déclarée. Ce circuit existe depuis toujours. Il représente une part énorme du bâti djerbien — regardez les toitures voûtées récentes du côté de Sedouikech, personne ne signe de facture. Quand ce même particulier passe par un promoteur agréé qui livre clé en main, la TVA se retrouve dans le prix final. À 19 % désormais si l'opération dépasse 400 000 TND.

L'écart facial entre les deux voies vient d'augmenter de six points. Sur un logement à 500 000 TND, ça représente environ 30 000 TND de plus. Sortis de la poche de l'acheteur formel.

À Djerba, l'addition en chiffres

L'observatoire DjerbaImmo suit 105 annonces actives ce matin, dont 69 en vente. La médiane à Midoun tourne autour de 300 TND/m² pour le terrain nu. Houmt-Souk, même ordre de grandeur. Aghir grimpe à 929 TND/m² parce que l'échantillon y est petit et que les biens de front de mer tirent la médiane vers le haut. Pas représentatif — je le précise.

Un particulier qui achète 400 m² à Midoun à 300 TND/m² pour bâtir dessus dépense 120 000 TND en foncier. S'il fait construire une villa 200 m² habitables à 1 800 TND/m² TTC via un promoteur agréé, il approche 360 000 TND côté construction. Total : 480 000 TND. Il dépasse le seuil. La TVA à 19 % s'applique sur la partie bâtie.

Comparez au même dossier l'an dernier, à 13 % : la différence sur 360 000 TND de facture construction, c'est 21 600 TND. En cash.

Le seuil des 400 000 dinars, angle mort du texte

Le vrai problème, à mon avis, c'est ce seuil. Il n'a pas bougé depuis son introduction, alors que le dinar a glissé face à l'euro (autour de 3,4 TND pour 1 EUR à l'été 2026 selon les cotations BCT, contre 3,3 il y a deux ans). Le seuil devrait suivre. Il ne suit pas.

Pour Djerba, ça revient à dire que la quasi-totalité des villas neuves passent au-dessus. Un T3 de 90 m² dans une petite résidence à Mezraya reste sous le seuil, parfois. Une maison individuelle avec piscine à Aghir ou du côté de Trik el Hallouf, jamais.

Je sais ce qu'on va me dire : que le seuil se contourne, qu'on découpe l'opération, qu'on sort les finitions du contrat principal. Ça se fait déjà. Mais l'administration fiscale a resserré son contrôle sur les découpes artificielles depuis la note commune 22/2018, et le fisc regarde aujourd'hui les enchaînements de factures. Se croire malin coûte cher au moment du redressement.

Ce qui pousse discrètement vers l'informel

Un client de Midoun me racontait la semaine dernière qu'il a demandé à son promoteur de refaire son devis "sans la piscine dans le lot principal". Il l'a eu. (Il avait un chien qui aboyait pendant toute la réunion, ce qui n'a aucun rapport, mais m'a fait retenir la conversation.) Combien de temps ces arrangements tiennent-ils face au contrôle ? Question ouverte.

Les agences vérifiées qui publient chez nous — Djerba Prestige Immobilier, Midoun Realty, Aghir Properties — vont continuer de vendre du neuf. La marge se comprime, oui. Le volume ne s'effondre pas. Je pensais l'inverse il y a six mois. Le marché djerbien a une résilience que je sous-estime souvent.

À vérifier avant de signer

Trois points à contrôler ligne par ligne :

• Le régime fiscal du vendeur — un promoteur agréé au sens de la loi 90-17 (modifiée) doit produire son numéro d'agrément et l'appliquer sur la facture. Sans ça, pas de régime aménagé pour le foncier bâti à finalité sociale.
• La ventilation foncier / bâti — le foncier n'est pas soumis à la TVA (droits d'enregistrement à part). Le bâti l'est. Une facture qui les mélange dans un forfait unique, méfiez-vous.
• La date du fait générateur — un compromis signé avant le 12 décembre 2025 avec échelonnement des paiements peut encore relever de l'ancien taux. Cas par cas, à voir avec votre notaire.

Le reste, c'est de l'arbitrage. Vaut-il mieux payer les 19 % en dormant tranquille, ou pousser vers l'auto-construction avec ses aléas — délais qui s'étirent et, souvent, pas de garantie décennale opposable ? Ça dépend du profil. Un investisseur français qui achète pour louer préférera presque toujours le canal formel, ne serait-ce que pour transférer les loyers dans les règles. Un résident local qui bâtit sa maison de retraite fera un autre calcul.

Moi, je regarde la ligne du bas. Sur un dossier moyen à Djerba, la loi de finances 2026 ajoute entre 15 000 et 30 000 TND de fiscalité au particulier qui joue le jeu. C'est ce chiffre-là qui va décider du reste.