Villas neuves à Aghir : la correction commence, voici comment trier

Médiane à 929 TND le mètre carré sur Aghir. Deux annonces actives. C'est le snapshot de l'observatoire DjerbaImmo au 12 juin. Pendant ce temps, Midoun affiche 280 TND/m² médian, Houmt-Souk 300. Le grand écart est là, brut, et il interroge.

Le chiffre qui dérange

Quatre-vingt-dix annonces vivantes sur l'île, dont cinquante-huit en vente. Midoun concentre 55 lots, Houmt-Souk 25, et Aghir traîne loin derrière avec ses deux fichues références — qui tirent pourtant la médiane à un niveau plus de trois fois supérieur. Statistiquement, deux annonces ne font pas un marché. Mais elles racontent une chose : ce qui se construit à Aghir aujourd'hui vise le haut du panier sans l'avoir vraiment choisi. C'est ce que les coûts dictent au promoteur.

Le rendement saisonnier devrait justifier ces prix. Devrait. Selon les chiffres relevés par Le Temps début juin 2026, une villa avec piscine se loue 530 dinars la nuit côté Aghir, contre 620 sur la zone touristique principale et 480 à Midoun. Avec un euro à 3,3945 dinars (BCT, 5 juin 2026) et des villas vendues 200 000 à 300 000 euros, faites le ratio loyer-prix. Vous n'aurez pas un beau chiffre.

La marge constructeur se resserre

Le ciment a monté. Le fer plat aussi. Et la main d'œuvre qualifiée — celle qui sait poser un carrelage sans bombement — n'est plus à 35 dinars la journée. Les promoteurs qui ont acheté leur terrain à Aghir entre 2022 et 2024 ont parié sur un foncier qui continuerait à grimper. Pari encore tenable. Mais leurs marges, elles, se font rogner par les coûts en bout de chaîne. D'où la tentation d'économiser ailleurs. Sur l'invisible.

Un acheteur qui paie 700 000 dinars une villa S+3 avec piscine voit le marbre du salon. Pas l'absence d'isolation en toiture, ni le tube PVC qui a remplacé le cuivre côté plomberie chaude. Il découvrira tout ça à la troisième saison, quand les fissures de retrait commenceront à parler sur les murs orientés sud.

L'isolation thermique, là où on triche le plus

Djerba dépasse régulièrement les 40°C en juillet et août. Une villa mal isolée, c'est la clim qui tourne en continu, des factures STEG qui piquent, et à cinq ans des microfissurations qui ne sont pas seulement cosmétiques. La jurisprudence tunisienne, confirmée par un arrêt de la Cour de cassation de 2013, range les défauts majeurs d'isolation parmi les vices décennaux. Pas un détail de finition.

Sur les chantiers que j'ai visités l'an dernier dans la zone Aghir-Plage, j'ai recensé trois pratiques. Le polystyrène expansé en double cloison, qui tient. L'enduit isolant projeté en mince couche, beaucoup moins. Et l'absence totale, masquée sous un faux plafond BA13 propre. Devinez laquelle revient le plus souvent quand le promoteur essaie de récupérer 4 000 dinars sur un poste budgétaire.

Piscine : le poste où tout dérape

Une piscine à Djerba, c'est 35 000 à 60 000 dinars selon la taille et les finitions — à condition de l'avoir intégrée dès la phase architecte. Pas ajoutée en cours de chantier sur un coin de jardin retravaillé à la pelle mécanique.

Le vrai piège, c'est la déclaration. Beaucoup de villas neuves vendues "avec piscine" ont un bassin non déclaré à la municipalité de Midoun (dont relève Aghir), non raccordé au tout-à-l'égout dans les règles, parfois implanté sur servitude. Un dossier de conformité absent peut suspendre une vente. Vraiment ? Oui. J'ai vu un compromis tomber à Aghir en mars dernier pour ce motif précis. L'acquéreur français était déjà chez le notaire de Houmt-Souk, le vendeur lui avait promis "ça va se régler en deux semaines". Trois mois plus tard, ils étaient toujours en désaccord. L'acheteur s'appelait Marc et avait amené son golden retriever à la signature.

La décennale, ce papier qu'on ne vous montre pas

Le code des assurances tunisien est explicite : le maître d'ouvrage doit souscrire avant l'ouverture du chantier une police unique couvrant la responsabilité décennale de tous les intervenants. Combien de constructeurs à Djerba s'y tiennent réellement ? Aucun chiffre officiel n'est publié. Les agents que je connais — y compris chez Aghir Properties, qui pèse 33 mandats actifs dans l'observatoire DjerbaImmo — savent que la question fâche. Demandez le numéro de police. Pas le nom de l'assureur, le numéro. Si on tousse, vous saurez.

Je sais, je viens d'écrire que les promoteurs grattent les marges. Certains protègent quand même leur signature. Djerba Prestige Immobilier (84 annonces actives) et Midoun Realty (47) ont assez d'historique pour que leurs livraisons soient traçables. Renseignez-vous auprès d'anciens clients de la zone. L'agent, lui, vous vendra ce que vous voulez entendre.

Trier sans pelle à béton

Quelques signaux observés sur le terrain. Un chantier en sous-effectif un mardi matin à 10h — soit la trésorerie est tendue, soit le planning de livraison est inventé. Méfiance aussi quand le permis de bâtir affiché en clôture ne mentionne pas la piscine. Et quand la même cuisine grand-angle revient sur trois annonces différentes du même promoteur : vous achetez un rendu 3D, pas une maison.

Mon avis, et il vaut ce qu'il vaut : à 929 TND le mètre carré médian, Aghir n'est plus la bonne porte d'entrée pour un primo-investisseur. La zone touristique principale offre un meilleur ratio loyer-achat. Midoun, malgré son désordre urbanistique, propose des biens à 280 TND/m² médian qui se louent à 480 dinars la nuit. Le calcul est cruel. Aghir reste une zone de résidence secondaire haut de gamme — mais la résidence secondaire n'a jamais été un investissement de rendement. C'est un plaisir. Et les plaisirs se paient cash.

Honnêtement, j'aurais préféré conclure autrement. Bref.