Aghir : pourquoi les villas neuves corrigent et comment trier

Aghir n'a que deux annonces vives sur DjerbaImmo ce mois-ci. Deux. Et une médiane à 929 TND le m² quand Midoun tourne autour de 300. Ce genre d'écart, dans un marché aussi étroit, finit toujours par se corriger.

L'anomalie des 929 TND/m²

Je vais être direct. Le chiffre sort de l'observatoire interne DjerbaImmo et il ne concerne que deux biens — statistiquement, ça ne vaut pas un rapport CBRE. Mais il raconte quelque chose. Depuis trois, quatre ans, Aghir se vend comme la zone vue mer, calme, promoteur haut-standing, et le prix affiché a suivi. Une villa S+4 sur 600 m² se négocie autour de 870 000 TND ces derniers mois. Retirez le foncier, ce qui reste laisse un ratio construction/prix qui interroge.

La construction moderne à Djerba tourne autour de 2 900 TND/m² selon les données 2024 du secteur. Pour 250 m² bâtis, on est à 725 000 TND avant piscine. La piscine, comptez 45 000 en moyenne selon la taille et les finitions. Le terrain en zone touristique à Aghir se négocie entre 300 et 800 TND/m². Faites les additions. La marge du promoteur, elle est là, elle est visible.

Pourquoi la correction est déjà là

Le stock. C'est ce qui bouge la donne. Sur toute l'île, 69 annonces de vente sont actives — chiffre modeste. Mais Aghir souffre d'une double contrainte : deux ventes visibles seulement, et un acheteur type qui compare avec Midoun (66 annonces, médiane 300) et Mezraya (383 médian). La prime Aghir doit désormais se justifier à chaque visite. Certaines villas restent quatre, cinq mois en ligne. Les vendeurs négocient vraiment, désormais.

Ajoutons le facteur devise. L'euro reste fort sur le dinar, ce qui continue d'attirer les acheteurs français, belges et allemands. Sauf que ces mêmes acheteurs comparent Djerba avec le Péloponnèse, Faro, ou Bodrum. On n'a plus le monopole de la douceur.

Qualité variable, chantier par chantier

C'est ici que ça se joue vraiment. La villa à 870 000 dinars devrait être irréprochable. Elle ne l'est pas toujours.

L'isolation thermique, c'est mon dada depuis que j'ai photographié un chantier à Houmt Souk où le maçon m'a expliqué, sans rire, que les murs de 20 cm avec un enduit ça suffit. Suffit pour quoi ? Pour laisser passer les 42°C d'août à l'intérieur en trois heures. La Tunisie n'a pas d'équivalent strict de la RE 2020 française, et cette absence de norme contraignante permet à certains promoteurs — pas tous, il y en a d'excellents — de rogner sur la brique isolante, la laine de roche, le double vitrage. Des postes invisibles à la visite, coûteux à rattraper.

Un ami investisseur à Midoun m'a raconté qu'il avait remis 22 000 TND en post-livraison pour de l'isolation extérieure. Sa villa avait deux ans. Deux ans. Il avait un chien un peu obèse, ça n'a rien à voir mais ça m'a marqué.

Piscine et raccordements : le trou noir administratif

La piscine, c'est le poste où les surprises arrivent tard. Pas à la construction. Après.

Beaucoup de villas neuves sont livrées avec une piscine raccordée en évacuation directe, sans dispositif de recyclage conforme ni raccord ONAS en règle. À Aghir, où la location saisonnière finance souvent l'investissement, un contrôle de l'ONAS ou de la municipalité peut geler l'exploitation — parfois en pleine saison. Exigez le permis de piscine et l'attestation de la station de filtration. Demandez aussi la facture SONEDE des douze derniers mois. Une villa fantôme sur le compteur d'eau, ça sent le raccord informel.

La décennale, la seule vraie sécurité

La loi tunisienne 94-9 du 31 janvier 1994 impose au maître d'ouvrage de souscrire une assurance responsabilité décennale unique par chantier, dès l'ouverture du site. Dix ans de couverture sur l'effondrement, la solidité, la toiture. C'est écrit noir sur blanc, c'est ancien, et pourtant je vois régulièrement des villas neuves à la revente dont le vendeur ne peut pas produire l'attestation.

Sans décennale, vous achetez au risque du gros œuvre. Un tassement différentiel dans les sols sableux du sud-est de l'île, ça arrive. Sans papier, vous êtes seul face aux fissures. Refusez.

Ma méthode de tri

Je vais vous donner la mienne, celle que j'utilise quand un ami investisseur me demande de photographier un bien à Aghir avant achat. Rien d'original.

Je commence par la façade nord à midi en été — si l'ombre portée est bien dessinée et que la brique respire, bon signe. La jonction mur-toit à l'intérieur : un pont thermique visible, c'est rédhibitoire. Ensuite les papiers. Attestation décennale, autorisation de bâtir originale, permis de piscine, conformité STEG et SONEDE. Cinq documents. Si le vendeur en manque un, je baisse mon prix cible de 8%. S'il en manque deux, je passe mon chemin — Aghir a d'autres biens, et Midoun encore plus.

Je sais, j'ai dit plus haut que la correction était en cours et donc que c'était le bon moment. Bref. La correction ne concerne que les biens finis, bien documentés. Sur les villas approximatives, le prix continuera à baisser. Pas d'urgence.

Aghir Properties (33 annonces sur DjerbaImmo, agence vérifiée) et deux confrères sérieux font correctement leur travail. Le reste, c'est du tri patient. Un peu de méfiance aussi. Ça ne fait de mal à personne.