Villas neuves d'Aghir : pourquoi le marché corrige

Aghir corrige. Trois annonces actives seulement dans l'observatoire DjerbaImmo ce mois-ci, une médiane à 929 TND/m² pour la vente — presque trois fois celle de Midoun (301 TND/m²). Le chiffre saute aux yeux. Il cache surtout un truc désagréable pour les vendeurs : le marché ne suit plus.

Un prix médian qui ment un peu, mais pas tant

Trois annonces, statistiquement ça ne pèse rien face aux 73 de Midoun ou aux 34 de Houmt-Souk. Pourtant, quand on retire les deux ventes atypiques — villa clé en main haut standing, terrain avec permis à quelques centaines de mètres de la plage — on retombe sur ce que je vois chaque semaine en agence. Les villas neuves d'Aghir se sont bâties sur un pari. Celui du touriste européen qui paye cash, sans négocier, entre 200 000 et 300 000 euros la clé en main.

Le pari commence à se fissurer.

Un client de Zurich, le mois dernier — la soixantaine, méticuleux, il avait apporté ses propres cales pour tester la planéité des carrelages — m'a lâché une phrase que je garde. « Vous vendez la mer, moi je regarde le béton. » Il n'a rien acheté. Il avait un chien, un caniche gris qui reniflait chaque plinthe.

La marge du promoteur, planquée sous les finitions

Les constructeurs qui poussent sur Aghir depuis 2021 travaillent avec des marges très supérieures à celles pratiquées à Erriadh ou Houmt-Souk. Rien d'illégal. Un effet zone touristique, tout simplement. Le mètre carré construit tourne, selon les artisans locaux et les sources sectorielles, entre 1 200 et 1 800 TND livré fini standard. On l'affiche à la revente autour de 3 500-4 500 TND/m² sur les biens neufs qui se disent premium.

L'écart part quelque part. Pas toujours dans le foncier — le terrain a monté à Aghir, mais reste souvent sous les niveaux de Midoun à surface équivalente. Il part dans la marge. Et dans la finition, quand on la regarde de près : robinetterie chinoise habillée façon design italien, joints de piscine faits à la truelle un dimanche matin. Faux plafonds qui gondolent à la première saison humide.

Je sais, j'ai parlé de « haut standing » plus haut à propos d'un bien affiché à 870 000 TND. Certains le sont vraiment. La plupart, non.

Piscines : là où tout se voit

La piscine, c'est le juge de paix d'une villa neuve à Aghir. La règle que je donne à mes acheteurs, celle qu'on ne vous répète pas au premier rendez-vous : demandez le procès-verbal de mise en eau, l'étude de sol, le certificat de conformité du local technique. Ces documents existent ou ils n'existent pas. Pas de zone grise.

Sur les villas destinées à la location touristique classée, la piscine tombe aussi sous le regard de l'ONTT. Pour l'usage privé, on reste sur la réglementation d'urbanisme de la commune de Midoun. Beaucoup de piscines à Aghir ont été construites après le permis initial, en régularisation, parfois même sans. À la revente, ça se paye : notaire réticent, assurance qui pose des questions. L'acheteur étranger, lui, recule.

Isolation thermique — l'angle mort d'Aghir

Djerba n'est pas Paris. L'été passe régulièrement les 40°C, et l'ANME publie depuis plusieurs années un guide de conception thermique pour les logements neufs (le PDF traîne sur leur site pour ceux qui veulent creuser vraiment). Presque aucun constructeur d'Aghir ne l'applique intégralement.

Sur le terrain, ça donne quoi ? Murs de 15 cm en une seule cloison, sans doublage isolant. Menuiseries alu premier prix, simple vitrage sur les baies exposées ouest. Vous récupérez la villa en juin. En août, la clim tourne 22 heures sur 24, la facture STEG dépasse largement ce qu'on paye pour un appartement à Houmt-Souk. Vraiment.

Le doublage intérieur en laine de roche coûte à la construction 40 à 60 TND/m². Ajouté en rénovation, comptez le triple. C'est la première chose que je vérifie sur un plan d'exécution.

La décennale : obligatoire depuis 1994, invisible en pratique

La loi 94-9 du 31 janvier 1994 impose la responsabilité décennale à tous les intervenants d'un chantier — entrepreneur, bureau d'études, architecte. Dix ans à compter de la réception provisoire. La loi 94-10, du même jour, encadre le régime d'assurance obligatoire. La pénalité pour absence de couverture va de 5 000 à 50 000 dinars. Sur le papier, c'est béton.

En pratique, sur les villas d'Aghir vendues entre particuliers ou via des sociétés éphémères, la décennale manque à l'appel une fois sur deux. Le promoteur a clôturé sa SARL, l'architecte n'a signé qu'un permis de complaisance, l'entrepreneur est reparti sur un autre chantier à Zarzis. Vous achetez du béton nu, sans recours.

Exigez le contrat d'assurance décennale nominatif. Pas la promesse orale. Le contrat papier, avec le nom du bien, la date de réception, la compagnie — CARTE, BH ou ASTREE couvrent réellement la construction en Tunisie. Le reste, méfiance.

Comment je trie avant de faire visiter

L'origine du foncier passe en premier. Un titre bleu à la conservation foncière, pas un acte notarié isolé — cette seule vérification écarte un bon quart des dossiers qu'on me propose. Je compare ensuite le permis de bâtir à ce qui est réellement debout. Les extensions non déclarées bloquent la revente, aucun contournement possible, même via un géomètre arrangeant.

Les factures matériaux disent le reste. Un promoteur sérieux les garde. Un opportuniste les a « perdues » dans un déménagement de bureaux. Et sur le rendez-vous lui-même, je regarde surtout comment le vendeur réagit aux questions techniques. Un vrai constructeur explique. Un revendeur habille.

L'offre à Aghir se rétracte parce que la demande est devenue plus lucide. Le tri se fera vite, et il fera mal aux marges accumulées depuis trois ans. Ceux qui ont construit sérieusement — je pense à deux confrères de la zone Sidi Yati que je respecte — vont y gagner. Les autres, on les reverra sur des baisses de 15 à 20 % d'ici l'hiver.