Aghir corrige : pourquoi les villas neuves d'Aghir ne tiennent plus leur prix
Le médian affiché à 929 TND/m² ne tient plus à Aghir. Trois villas neuves ont déjà baissé leur prix cet été. Voici ce qu'une directrice d'agence dit à ses clients.
Aghir affiche 929 TND/m² médian sur nos deux annonces de vente actives. Midoun est à 280. Houmt-Souk à 300. Le rapport de trois à un ne s'explique plus par la qualité du produit livré. Il faut le dire.
Le chiffre qui ne tient plus
L'observatoire DjerbaImmo recense 60 annonces de vente actives au moment où j'écris ces lignes. Sur les six dernières semaines, j'ai vu trois villas neuves d'Aghir baisser leur prix d'affichage entre 8 et 14%. Pas une braderie. Une correction.
Le marché bouge plus vite que les promoteurs le reconnaissent. Les acheteurs, eux, ont des comparables maintenant — sous les yeux, sur leur téléphone, en deux clics.
La marge du constructeur, et qui finit par la payer
Une villa S+3 livrée brut de second œuvre à Aghir, terrain compris, tourne en pratique entre 4 200 et 5 000 TND/m² construit selon les zones. Avec piscine standard 7×3,5, comptez 35 000 à 50 000 TND de plus selon les finitions. Le promoteur qui demande 12 000 TND/m² pour une villa de 220 m² sur 600 m² de terrain prend une marge qui n'a plus rien à voir avec son risque réel.
Je sais ce qu'on va me répondre. « Le foncier d'Aghir, madame, c'est pas pareil. » D'accord. Mais alors expliquez-moi pourquoi la même marge se retrouve à Mezraya, où le foncier vaut moitié moins. (J'ai eu cette discussion en avril avec un promoteur que je ne nommerai pas. Il avait un petit chien blanc qui aboyait sans arrêt sur sa terrasse.)
Isolation, piscine, décennale — où ça pèche
C'est là que ça coince vraiment. Sur les villas neuves que j'ai visitées à Aghir cette année — une douzaine, peut-être quinze — moins de la moitié respectent la réglementation thermique tunisienne telle qu'actualisée par l'ANME. Les murs montent en parpaing creux 20, parfois en double cloison, mais le pont thermique au niveau des linteaux et des planchers n'est pas traité. Vous le verrez en juillet, quand la facture STEG arrive.
La piscine, c'est l'autre point. La déclaration auprès des services techniques municipaux, le raccordement SONEDE avec compteur séparé pour le remplissage, le local technique aux normes électriques — ça doit être documenté. Si le promoteur vous remet un dossier où tout ça est « en cours de régularisation », fuyez. Vraiment.
Quant à la décennale, le Code des obligations et des contrats tunisien la rend opposable, mais elle ne vaut que si elle a été souscrite. Demandez l'attestation. La vraie. Celle où figure votre villa, avec son adresse, pas une attestation générique au nom de l'entreprise.
Trier le bon du mauvais
Je vais être directe parce que mes vingt ans dans le métier ne servent à rien si je tourne autour du pot. Un constructeur sérieux à Aghir vous donne accès au chantier en visite libre dès le gros œuvre. Il n'a pas oublié les clés. Il a un bureau, pas seulement un numéro WhatsApp. Et il vous présente son architecte inscrit à l'Ordre des Architectes de Tunisie, avec son numéro.
Demandez aussi à voir une livraison antérieure, datée. Pas une photo de showroom. Une vraie villa, habitée depuis deux ans. Si le propriétaire accepte qu'on passe boire un café, vous saurez tout ce que vous devez savoir en quinze minutes. Sur les microfissures et la pompe de piscine qui claque l'été. Sur les portes qui se déforment quand le sirocco passe aussi.
Ce que je dis à mes clients en ce moment
Aghir reste une bonne zone. Je n'ai pas changé d'avis là-dessus. La proximité de la plage, le développement hôtelier, la circulation depuis Midoun qui s'améliore avec le réaménagement de la route — tout ça reste vrai. Mais entre la zone et le produit, il y a une différence que les acheteurs européens, en particulier, n'ont pas toujours en tête.
Je connais des collègues chez Aghir Properties qui font du travail propre. 33 annonces actives sur la plateforme, ce sont des gens qui ne disparaissent pas après la signature de l'acte. Le souci vient surtout des nouveaux entrants, qui ont vu les prix afficher 900 TND/m² et qui se sont dit qu'il y avait de la place pour eux. Il y en a — à condition de livrer le produit qu'on a vendu.
Ma prédiction, pour ce qu'elle vaut : d'ici l'automne, deux ou trois promoteurs d'Aghir vont disparaître. Pas par scandale. Par épuisement commercial. Les villas qui restent invendues plus de cinq mois, à ces prix-là, c'est mortel pour la trésorerie. Le tri se fera tout seul.
Et tant mieux, honnêtement. Le marché a besoin de respirer.
“Les villas qui restent invendues plus de cinq mois, à ces prix-là, c'est mortel pour la trésorerie. Le tri se fera tout seul.”
