Aghir : pourquoi les villas neuves se négocient enfin

Trois annonces. Médiane à 929 TND le mètre carré. Aghir reste la zone la plus chère de l'observatoire DjerbaImmo, loin devant Midoun (300 TND/m²) ou Houmt-Souk (270 TND/m²). Mais depuis six mois, ces chiffres cachent autre chose.

Les villas neuves se négocient.

La prime au neuf s'effrite

Il y a deux ans, un promoteur affichait 620 000 TND pour une villa de 246 m² à Aghir, piscine comprise, et le téléphone sonnait avant la fin du week-end. Aujourd'hui, le même bien reste en vitrine trois mois, parfois six. Les acheteurs — tunisiens résidents à l'étranger pour une bonne part, quelques Français retraités — regardent, hésitent. Beaucoup repartent sans signer. Je dis repartent parce que je les vois faire. Un dimanche d'avril, j'ai photographié une villa au Village Lotus pour un dossier de vente. L'acheteur présumé est venu, a passé vingt minutes dans la salle de bain à ouvrir les robinets, et n'a jamais rappelé.

C'est ça, la correction.

Pas une chute brutale des prix affichés. Juste une mise au clair sur ce que le neuf vaut vraiment, une fois le vernis gratté.

Pourquoi maintenant

La prime de rareté a diminué. Entre 2021 et 2024, Aghir a vu sortir de terre des dizaines de programmes — villas isolées, petits lotissements de quatre à huit unités, résidences dites secondaires vendues à 90 % hors Djerba. L'offre a rattrapé la demande. Pas totalement, mais assez pour que le rapport de force bouge.

Et puis il y a eu les premières livraisons qui ont mal tourné. J'en connais une à moins de deux kilomètres de la plage, livrée en 2023. Fissure sur la façade sud dès le premier été. L'enduit était neuf, le mur mal isolé, le soleil a fait son travail. Le propriétaire a appelé le promoteur. Le promoteur a parlé de tassement normal. Classique.

Marges, qualité, trois chantiers côte à côte

J'ai discuté avec un ingénieur en structure qui bosse sur un lotissement vers Sidi Jmour — pas Aghir mais même profil, même acheteurs. Il m'a montré trois chantiers mitoyens. Même terrain, même climat, même main-d'œuvre. Un béton dosé correctement, les deux autres non. Même façade, trois comportements différents dans dix ans. Le prix affiché ? Identique à 10 % près.

Vous voyez le problème.

Ce que je regarde avant tout le reste

L'isolation thermique, d'abord. La réglementation ANME existe depuis 2008, actualisée en mai 2024 avec une approche performancielle et le label ECOBAT (de 1 à 8, 1 étant le plus performant). Combien de villas livrées à Aghir affichent ce label ? Presque aucune. Personne ne vous le reproche parce que personne ne demande. Résultat : des toitures sans isolant correct, des murs en simple parpaing, et une facture STEG qui double entre juin et septembre. Demandez au promoteur de vous montrer les plans d'exécution de l'enveloppe thermique. S'il hésite trois secondes, vous avez votre réponse.

Ensuite la piscine. Elle doit être déclarée, raccordée, conforme. Beaucoup ne le sont pas. Un bassin creusé sans permis, c'est un bien qui coince à la revente, un notaire qui bloque, parfois une démolition imposée par la municipalité. J'ai vu le cas chez un client de Midoun l'année dernière — il avait un chien, un bouvier bernois complètement inadapté au climat, soit dit en passant — et le dossier a traîné huit mois à la conservation foncière.

La décennale enfin. Les lois 94-9 et 94-10 du 31 janvier 1994 engagent les constructeurs pendant dix ans sur la solidité de l'ouvrage. Dix ans. C'est beaucoup et peu à la fois. Peu, parce qu'une fissure qui apparaît la douzième année n'est plus couverte. Beaucoup, parce qu'un promoteur qui disparaît après deux ans emporte la garantie avec lui. Vérifiez que le constructeur existe depuis plus de dix ans. Vérifiez qu'il a une assurance décennale souscrite — pas juste promise.

Trier le bon du mauvais

Visitez en août, pas en avril. Une villa qui tient à 42°C derrière des murs correctement isolés, c'est une autre expérience que la même en avril avec les baies ouvertes. Le vendeur refuse la visite d'été ? Signal.

Exigez les factures STEG des douze derniers mois si le bien est déjà raccordé. 400 TND de climatisation en juillet pour 180 m², c'est bon. 1200 TND, c'est que l'enveloppe thermique est une passoire.

Et puis demandez à voir le registre des réserves à la réception des travaux. Il doit exister. Personne ne pense à le réclamer. Il raconte pourtant tout.

Ma position, pour ce qu'elle vaut

Les 929 TND/m² médians d'Aghir ne reflètent pas une bulle. Ils reflètent plusieurs choses mélangées. Il y a des biens d'exception avec piscine et proximité plage. Il y a des villas correctes mais surcotées. Il y a aussi, et c'est plus gênant, du bricolage maquillé en neuf. L'observatoire DjerbaImmo compte 134 annonces actives au total, dont 88 ventes, et Aghir ne pèse que 3 d'entre elles. La statistique est fragile, donc. Mais le signal est net.

Honnêtement ? Je préfère ça. Pendant trois ans, tout partait. Promoteurs sérieux et bricoleurs ramassaient au même prix. C'était malsain. Le marché commence à faire son travail. Lentement, mais il le fait. Les beaux produits se vendent. Les autres restent sur étagère.