Houmt-Souk : le m² ne raconte qu'une moitié du marché

Trois cents dinars le mètre carré. C'est le chiffre que sort l'observatoire DjerbaImmo pour Houmt-Souk ce trimestre, sur 24 annonces actives. Le chiffre est exact, et bon à jeter.

Une médiane qui additionne des choses incomparables

Le problème est de méthode. La médiane de 300 TND/m² ne dit rien : elle additionne des terrains à 280 et des fondouks restaurés à 2 200, puis divise. Sur les 24 annonces actives recensées, une moitié est du terrain nu — parfois titre bleu, souvent en deuxième ligne — et l'autre moitié du bâti, avec dedans des maisons traditionnelles à rafraîchir et quelques étages neufs côté périphérie touristique.

Je le redis depuis dix-huit mois : il faut séparer. Sinon on raconte n'importe quoi.

L'hyper-centre : rareté, et prix qui tiennent

Hyper-centre, je parle de la zone qui va de la place Hedi Chaker jusqu'à la rue Moncef Bey, en englobant le secteur des souks et les ruelles autour de la mosquée Echeikh. Là, on ne trouve quasiment rien à la vente. Cinq biens sur le trimestre, peut-être six si on compte un fondouk à moitié vendu. Le bâti rénové part entre 1 800 et 2 500 TND/m² selon l'état des poutres et l'accès en voiture. Au-delà, l'acheteur regarde ailleurs. En deçà, le vendeur ne signe pas.

Ce qui maintient la fourchette, c'est la rareté. Pas la demande étrangère, qui s'est tassée depuis l'hiver — sources sectorielles, je n'ai pas mieux. La rareté.

Fondouks : un sous-marché à part

Une trentaine de fondouks existaient historiquement à Houmt-Souk, d'après Webdo. Aujourd'hui, certains sont devenus restaurants — le Fondouk Jomni en est l'exemple le plus cité — quand d'autres ont été convertis en hôtels (Marhala, Al Arisha, Erriadh). Quelques-uns dorment, à demi-restaurés, attendant un acheteur capable de boucler un dossier avec la conservation foncière.

Sur ce segment, les transactions se font de gré à gré, hors annonce publique. Le prix au m² perd son sens : on achète un titre et un volume sous voûte que personne ne sait évaluer. Un client de Midoun m'a expliqué qu'il avait visité trois fondouks en mars, qu'il était parti sur le moins bien placé parce que le titre était propre. Il avait un petit terrier blanc dans le sac. Je l'ai noté.

La périphérie : c'est le terrain qui pilote

Sortez de la médina, prenez la route de Mezraya, longez la zone industrielle vers Sidi Mehrez. Changement de marché. Le terrain est largement disponible, le bâti suit. L'observatoire DjerbaImmo donne 383 TND/m² médian à Mezraya — trois annonces seulement, donnée à prendre avec des pincettes, mais qui colle aux retours terrain.

Pour le bâti périphérique de Houmt-Souk élargi, je vois passer des villas neuves entre 900 et 1 400 TND/m² livrées clés en main. Les terrains nus oscillent de 250 à 450 TND/m² selon que la SONEDE est raccordée et que la façade est goudronnée. Au-dessus de 500 TND/m² pour un terrain en deuxième ligne, je trouve le prix tendu. Et je suis client de la ville.

Même médiane que Midoun, marchés différents

L'observatoire donne 300 TND/m² médian à Midoun aussi, mais sur 49 annonces — deux fois plus de volume qu'à Houmt-Souk. Tentant de conclure au même marché. Non. À Midoun, la médiane est tirée par les terrains éloignés du front de mer ; le bâti proche des plages dépasse facilement 1 500 TND/m² et touche les 2 800 sur les villas avec piscine livrées en 2025-2026. À Houmt-Souk, la médiane est tirée par du terrain périurbain et du bâti ancien à rafraîchir.

Conséquence : sur le papier, les deux villes affichent le même chiffre. Sur le terrain, un acquéreur français qui regarde une villa Houmt-Souk hyper-centre paie plus cher au m² qu'un acquéreur français à Midoun-plage, à condition que le bien soit titré et restauré. Je sais, j'ai écrit l'inverse il y a six mois quand le secteur sud de Midoun tirait. Le marché a bougé.

Ce que je regarderais ce trimestre

Si vous suivez Houmt-Souk pour acheter, oubliez la médiane affichée. Demandez l'historique des ventes par segment : terrain nu, bâti à rafraîchir, bâti rénové, fondouk. L'observatoire DjerbaImmo le sort sur demande. Et regardez les délais. L'hyper-centre se vend en 4 à 6 mois quand le titre est propre, la périphérie en 9 à 12 mois quand le terrain manque d'eau courante. Le délai vous dit plus que le prix.

Une dernière chose. La rareté hyper-centre n'est pas un mythe. Elle n'est pas non plus éternelle. Quand les fondouks restants finiront de basculer dans la restauration touristique — et ça finira — l'offre de bâti ancien transmissible va monter. Pas tout de suite. Mais ça vient.