Houmt-Souk au m² : hyper-centre et périphérie, deux marchés

Trente-six annonces à la vente sur Houmt-Souk ce trimestre. Médiane à 270 TND le mètre carré. Ce chiffre, brut, ne dit pas grand-chose. Il devient utile quand on le fend en deux.

Un chiffre médian, deux marchés

L'observatoire DjerbaImmo compte 127 annonces actives sur l'île, dont 83 ventes. Houmt-Souk pèse 36 de ces ventes, un peu moins d'un tiers. La médiane s'établit à 270 TND/m². Midoun, sur un échantillon plus large (75 annonces), affiche 301 TND/m². Sur le papier, Midoun coûte plus cher. Je vais nuancer tout de suite.

Houmt-Souk n'est pas une ville homogène. Les biens autour du port, de la place Hedi Chaker et des ruelles qui remontent derrière l'ancienne médina se négocient dans un couloir de prix qui n'a rien à voir avec celui de Bazim ou de la sortie vers Mellita. Mélanger les deux dans une médiane, c'est confortable pour un tableau Excel. Sur le terrain, ça ne veut rien dire.

L'hyper-centre : une rareté qui verrouille

Dans le périmètre resserré du fondouk El-Kateb, du fondouk Ben Yedder et de la marina, le mètre carré grimpe. Nos relevés d'annonces sur ce trimestre pointent des transactions au-delà de 500 TND/m² pour du bâti restauré. Sur des fondouks entièrement rénovés — murs en pierre nettoyés à l'ancienne, patio d'origine préservé — on voit passer des tickets à 700, parfois 900 TND/m². Rare. Une poignée d'annonces sur trois mois. Un vendeur pressé peut lâcher 15 %. Les autres ne bougent pas.

Pourquoi cette rigidité ? L'offre neuve n'existe pas dans la médina. Chaque bien qui sort du marché ne revient pas. Le classement de l'île à l'UNESCO, obtenu en 2023, a solidifié cette rareté — plus question de démolir-reconstruire, les autorisations passent au tamis de la conservation. Rénover coûte cher, entre 1 200 et 1 800 TND/m² selon les corps d'état et hors imprévus (et il y en a toujours). Mais l'acheteur qui vise un fondouk sait qu'il achète un actif quasi non-reproductible.

Un client m'a raconté cet été qu'il avait couru quatre mois derrière trois fondouks. Il a acheté le moins bien placé des trois, parce que les deux autres sont partis avant qu'il ait débloqué son financement. Il avait un labrador. Ça n'a rien à voir, mais il tenait à le préciser.

La périphérie : plus large qu'il n'y paraît

Sortez du centre historique. Direction Bazim, route de Guellala, ou le tronçon vers Sidi Salem. Le mètre carré retombe. On trouve des lots à 180-220 TND/m² sur des terrains constructibles, et des maisons familiales des années 90 autour de 200-260 TND/m² selon l'état. C'est ça qui tire la médiane globale vers le bas.

Le trimestre a vu apparaître plusieurs terrains à bâtir dans le triangle Bazim - Houmt Djemaa - route de l'aéroport. Petits lots de 300 à 600 m², bien orientés, sans vue mer. Ces biens partent plus lentement qu'un fondouk du centre — comptez trois à cinq mois quand le prix affiché est sérieux, davantage sinon. Les annonces vagues ("Terrain exceptionnel à Djerba Bazim") qui campent sur un prix rond et rond restent trois trimestres visibles avant que le vendeur admette la réalité.

Midoun n'est pas plus tendu, il est plus cher

La médiane Midoun (301 TND/m²) dépasse celle de Houmt-Souk de 11 %. Ce n'est pas un signe de tension. C'est un effet de composition. Midoun concentre du produit tourné vacances : villas avec piscine à Teguermess, appartements récents à Aghir (dont la médiane atteint d'ailleurs 929 TND/m² sur un échantillon minuscule, à prendre avec beaucoup de pincettes). Ajoutez à ça des lots proches de la plage, achetés en euros convertis. Le taux tourne aujourd'hui autour de 3,35-3,45 TND pour un euro, ce qui entretient un plancher solide.

Houmt-Souk, c'est un marché d'usage. Résidences principales de fonctionnaires djerbiens, de professions libérales installées depuis longtemps sur l'île. Un peu de commerce. Moins d'euros, plus de comptant tunisien, négociations plus dures. Le vendeur ne peut pas se permettre d'attendre six mois avec ses charges qui courent.

Je vais me contredire un peu : j'ai écrit "moins tendu" pour Midoun côté villas, et c'est vrai. Mais sur le petit collectif à louer dans Midoun-village, le stock est ridicule et les prix grimpent depuis mai. Le marché n'est jamais aussi lisible qu'un chiffre médian.

Ma lecture pour l'automne

Si vous visez le centre historique, préparez un dossier propre et un financement débloqué avant même d'appeler l'agence. Les bonnes affaires ne vous attendront pas — j'ai vu trois clients cette année se faire coiffer parce que leur banque traînait sur la mainlevée. Pour la périphérie, le tempo est différent : les vendeurs sont moins pressés qu'à Midoun, mais aussi plus flexibles dès qu'ils sentent du sérieux en face. Deux à trois visites bien menées suffisent souvent.

Ne vous arrêtez pas à la médiane trimestrielle. Elle mélange deux réalités. L'INS publie son IPIM environ 45 jours après la fin de chaque trimestre — le prochain relevé pour le T3 tombera vers la mi-novembre. Il agrège au niveau régional (Sfax-Centre-Est-Sud pour ce qui concerne Djerba), donc il n'attrape pas la scission hyper-centre vs Bazim. Notre observatoire, lui, la voit. C'est pour ça qu'on la publie.