Houmt-Souk au m² : trois marchés dans une même ville

Le trimestre s'est terminé la semaine dernière, et j'ai passé trois soirées à recouper mes dossiers avec l'observatoire de DjerbaImmo. Résultat : Houmt-Souk n'a pas un prix. Elle en a trois. Peut-être quatre.

La médiane à 270 TND/m² ne dit rien

Sur les 38 annonces actives de vente à Houmt-Souk recensées par l'observatoire DjerbaImmo au 15 septembre 2026, la médiane sort à 270 TND/m². À côté, Midoun affiche 301 TND/m² sur 76 annonces. Sur le papier, Houmt-Souk serait donc moins chère que sa cousine de l'est. Sur le terrain, faux.

La médiane écrase tout. Elle mélange un fondouk restauré à 900 TND/m² avec un terrain non viabilisé à 90 TND/m² sur la route de Sidi Zayed. Ces deux biens sont dans la même commune. Vraiment ?

Un chiffre agrégé, ça sert à faire des titres. Pas à négocier.

L'hyper-centre : rareté, fondouks, et des prix qui ne baissent pas

Quand je parle d'hyper-centre, je parle du triangle qui va de la place Sidi Brahim au vieux marché, en passant par la rue Moncef Bey et l'artère historique Habib Bourguiba. Cinq cents mètres à pied. Peut-être moins.

Là, on ne parle plus en TND/m² pour la coque brute. On parle en TND/m² pour du bien fini, prêt à vivre ou prêt à louer en meublé. Un fondouk rénové avec patio, moucharabiehs conservés, deux ou trois chambres à l'étage, ça se traite entre 900 et 1 400 TND/m² selon l'état des menuiseries et l'accès véhicule. Un client m'a fait visiter le sien la semaine dernière : 187 m² utiles, restauré en 2023, terrasse avec vue sur la médina. Il en veut 260 000 TND. Il ne bougera pas. Je le sais, ça fait douze ans qu'on se connaît, il a le dos solide et un cabinet de comptable à Tunis. Il attendra.

C'est ça, la rareté du centre. Les vendeurs qui ont les moyens de patienter cassent la mécanique de l'offre. Il n'y a pas d'urgence pour eux, donc pas de baisse. Pendant ce temps, les acheteurs — souvent des couples franco-tunisiens, ou des Italiens qui ont découvert Djerba après la période Covid — négocient un peu, s'éclipsent, puis reviennent trois mois plus tard au prix affiché. J'en ai vu deux repartir cet été et revenir en septembre.

La périphérie : où se cache le vrai marché

Sortez du triangle. Direction la route de Sidi Zayed, El Kantara, ou vers Guechaine. Là, le TND/m² s'écroule. On y trouve des terrains agricoles reconvertis en constructible, et pas mal de villas des années 90 qui ont mal vieilli. Ajoutez les extensions non déclarées à la conservation foncière : attention aux titres, on vous vend parfois un bâti sans que l'agrandissement soit régularisé. Résultat, on tombe entre 180 et 260 TND/m² pour du bâti correct, et sous 120 TND/m² pour du terrain nu, selon la distance à la mer et l'accès à la SONEDE.

Sur l'observatoire, un titre récent illustre bien ça : « Houmt-Souk 75 m² usage bureautique ou habitation ». Petit format, dans une bande intermédiaire. Ces biens hybrides bougent souvent le plus, parce que leur usage est modulable, et parce que leurs vendeurs, eux, sont pressés.

Comparer avec Midoun, mais pas comme on le fait d'habitude

La comparaison classique dit « Midoun est plus cher parce que touristique ». C'est vrai en apparence — 301 contre 270 TND/m² sur nos données — mais c'est trompeur. À Midoun, la médiane est tirée par des villas neuves calibrées pour la location courte durée sur les plages nord. À Houmt-Souk, la médiane est tirée vers le bas par des terrains périphériques bon marché.

En clair : le chiffre de Midoun décrit un produit fini. Celui de Houmt-Souk agrège tout et n'importe quoi. Comparer les deux bruts n'a aucun sens pour un investisseur qui sait ce qu'il cherche. Un fondouk d'Houmt-Souk battra toujours, en valorisation locative haut de gamme, une villa standardisée des zones Aghir–Midoun. La contrepartie tient en deux points : plus d'entretien de vieille pierre, et une clientèle qui vient chercher l'authentique, pas l'all-inclusive.

Ce trimestre, ce qui a vraiment bougé

Les fondouks rénovés continuent leur ascension prix, portés par la demande étrangère et par l'appui informel de tours-opérateurs boutique européens. J'ai vu passer un compromis à 1 250 TND/m² fin août, dans une ruelle que je ne citerai pas, sur un bien de 140 m². Deux ans avant, ce genre de prix aurait fait rire.

Les terrains périphériques, eux, stagnent. La demande locale djerbienne pour la construction neuve est freinée par le coût du ciment et la difficulté d'obtention des permis municipaux. Certains propriétaires baissent leurs prétentions de 10 à 15 % après six mois sans visite sérieuse. Honnêtement, j'en ai eu deux comme ça cet été, sur la route de Ghizen. Pas plus.

Le segment intermédiaire — appartements de 80 à 120 m² dans les nouveaux petits collectifs de la route de l'aéroport — évolue peu. Entre 380 et 520 TND/m² selon la finition. Le marché tunisien global aurait grimpé d'environ 5 % sur l'année selon les sources sectorielles, mais Houmt-Souk hors centre suit avec retard.

Ce que je dis aux vendeurs, cet automne

Si vous vendez un bien de centre historique, ne cédez pas sur votre prix la première année. Le marché n'est pas contre vous, il est simplement lent.

Si vous vendez un terrain périphérique, faites l'inverse. Baissez tout de suite, avant les pluies de novembre qui ralentissent les visites et repoussent tout à mars. Un client de Mezraya me disait il y a deux semaines : « J'ai attendu 14 mois, j'ai perdu 22 000 TND en frais divers, j'aurais dû t'écouter en janvier. » Il avait aussi un chien qui n'arrêtait pas d'aboyer pendant la conversation.

Je sais, plus haut j'ai dit que la médiane ne veut rien dire. Elle veut quand même dire ceci : quand elle est basse, elle cache des chambres pleines et d'autres vides. À vous de savoir dans laquelle vous êtes.