Houmt-Souk : ce que valent vraiment les m² du dernier trimestre

Trois mois. C'est le temps qu'il m'a fallu pour arrêter de répondre "ça dépend" quand un client me demande le prix du m² à Houmt-Souk. Aujourd'hui je réponds encore "ça dépend", mais je sais mieux de quoi.

Notre observatoire interne DjerbaImmo recense 39 annonces actives sur la commune ce trimestre. La médiane vente sort à 270 TND/m². Un chiffre presque inutile tel quel. Parce qu'entre un fondouk rénové rue Bir Lahmar et un terrain nu vers la route de Sedghiane, on parle de deux planètes.

La médiane cache tout, ou presque

270 TND/m². Sur les 39 biens listés, la moitié sort en dessous, l'autre au-dessus. Banal. Sauf que la dispersion est brutale. Certaines maisons de la vieille ville partent à plus de 700 TND/m² quand elles ont été restaurées avec goût, alors que des terrains périphériques à plus d'un kilomètre du port se négocient sous les 150. Aucune médiane ne dit ça.

Comparaison utile : à Midoun, sur 77 annonces (presque le double du volume), la médiane grimpe à 300 TND/m². Plus haut, plus lisse. Midoun, c'est un marché plus profond, plus standardisé, avec beaucoup de villas neuves et de terrains lotis. Houmt-Souk, c'est l'inverse. Un patchwork.

Hyper-centre : la rareté commande

Le vrai hyper-centre — je le délimite grossièrement entre la place Hedi Chaker, la rue Habib Bougatfa, le vieux marché et le port — n'offre presque rien à la vente en ce moment. Deux ou trois biens sérieux, et encore. Les fondouks reconvertis en maison d'hôtes ou résidence secondaire dépassent souvent les 600 TND/m². Certains flirtent avec 800 quand la restauration est vraiment aboutie, avec les poutres d'origine préservées et une terrasse qui donne sur les toits blancs.

J'ai visité en juillet une bâtisse rue Moncef Bey, 210 m², vendue en trois semaines. Le vendeur avait refusé quatre offres avant d'accepter la cinquième. Ce n'est pas un marché, c'est une file d'attente.

Un des titres récents qui circulent sur notre plateforme — "Houmt Souk 75m usage bureautique ou habitation" — illustre bien la niche : petits volumes, usage mixte, acheteurs pro ou expatriés qui veulent un pied-à-terre. Ça se vend vite. Ça se négocie peu.

Périphérie : le vrai marché de volume

Sortez du triangle historique, vous changez de jeu. La route de l'aéroport, Bazim, la zone vers Erriadh et Sedouikech : là on trouve du terrain, des maisons anciennes plus modestes, des projets villa. Les prix redescendent nettement, souvent entre 180 et 250 TND/m² pour du bâti correct. Moins pour du terrain nu, selon la position et le titre foncier.

Un titre récent dans notre base parle d'un "Terrain exceptionnel à Djerba Bazim Houmt Souk". Ces parcelles, quand elles sont en titre bleu (individuel, propre), partent plus cher qu'on ne l'imagine. En titre indivis ou hérité, ça se négocie beaucoup plus dur. Cette nuance-là, aucune statistique ne la capte.

Les fondouks, un marché dans le marché

Il faut en parler franchement. Les fondouks — ces caravansérails ottomans transformés en maisons ou petits hôtels — tirent artificiellement les prix vers le haut dans nos chiffres. Un fondouk bien restauré n'est pas comparable à une maison classique. Vous ne payez pas des m², vous payez un objet patrimonial : contraintes de conservation du bâti historique, valeur d'usage particulière (chambres autour d'un patio central), clientèle étroite mais très solvable.

À l'échelle nationale, le neuf standard à Djerba se situe entre 2 000 et 3 000 TND/m² selon les sources sectorielles récentes. Au cours actuel autour de 3,3 TND pour un euro, ça donne du 600 à 900 EUR/m². Beaucoup d'investisseurs français arrivent avec cette référence en tête. Sur le marché immobilier tunisien, la France concentre aujourd'hui environ 51 % de la demande étrangère.

Ce que je conseille en ce moment

Vraiment ? Ne me demandez pas si "c'est le bon moment". Personne ne sait. Ce que je vois, c'est qu'à Houmt-Souk la vraie fracture n'est pas nord-sud, elle est à cent mètres près. Deux rues d'écart, vous changez de tranche de prix. Un titre foncier propre change tout. La proximité immédiate du port, du marché central ou d'une école reconnue, aussi.

Je sais, j'ai dit plus haut que le centre était en file d'attente. C'est vrai. Mais je vois aussi des biens qui traînent depuis six mois parce que le prix affiché ne correspond à rien. Un client de Midoun me l'a rappelé la semaine dernière — il était venu avec un vieux setter irlandais, aucun rapport mais je le note quand même — "les vendeurs regardent trop les annonces des autres et pas assez leur propre bien". Il n'a pas tort.

Petit rappel pour les acheteurs venus de l'étranger : la Banque centrale de Tunisie encadre le rapatriement du produit d'une revente, à condition que l'achat ait été financé en devises importées et déclaré à l'entrée sur la plateforme des investissements non-résidents. Ce n'est pas anecdotique. Beaucoup l'apprennent trop tard.

Trois mois d'observation, 39 annonces à Houmt-Souk, une médiane à 270 TND/m² qui ne veut pas dire grand-chose sans la lire finement. Regardez chaque bien pour ce qu'il est. La statistique aide, elle ne décide pas.