Houmt-Souk T2 2026 : le m² médian tient, le hyper-centre s'envole

Un printemps qui aura tout dit. À Houmt-Souk, le m² médian s'établit à 300 TND sur la vente, d'après l'observatoire DjerbaImmo qui compile 26 annonces actives sur la zone. Chiffre stable en apparence. Sauf que la médiane cache deux marchés qui n'ont plus rien à voir l'un avec l'autre.

Le hyper-centre serre les rangs

Dans la médina, autour de la place Hédi Chaker et des ruelles qui descendent vers le vieux port, l'offre disponible se compte sur les doigts d'une main. Sept biens sérieux. Peut-être huit si on est large. Le reste, c'est de l'affichage.

Des fondouks à moitié squattés. Des biens en indivision familiale bloqués depuis dix ans, parfois plus. Quelques terrains aussi, avec des servitudes qu'aucun notaire de la conservation foncière de Médenine n'acceptera de signer en l'état.

Résultat: les rares biens propres, titrés, en pierre, partent vite. Très vite. J'ai vu un riad de 220 m² rue Moncef Bey changer de mains en quatre jours en mars. Le vendeur affichait 420 TND/m². L'acheteur, un Italien de Vicence marié à une Djerbienne, n'a même pas négocié. Il avait un chien.

Sur ce micro-marché, on n'est plus du tout sur la médiane officielle. Tu peux trouver des biens entre 380 et 550 TND/m² selon le titre foncier, l'état du toit, et surtout l'accès voiture. L'accès voiture, c'est devenu le critère numéro un. La municipalité a durci la circulation dans la médina depuis le plan de gestion UNESCO adopté fin 2024, et un fondouk où tu ne peux pas garer un camion de chantier, ça change la vie pendant les travaux.

La périphérie raconte autre chose

Sors du périmètre classé, descends vers Boumelel, El Kantara nord, ou la route de Mellita. Là, la médiane chute. Beaucoup. On tombe sur des annonces à 180-220 TND/m² pour de la villa neuve, parfois moins quand le vendeur est pressé.

Les agences locales me le confirment hors caméra: les biens labellisés périphérie de Houmt-Souk mettent désormais entre quatre et sept mois à trouver preneur. Avant 2024, c'était deux à trois mois maxi.

Pourquoi cet écart? Plusieurs raisons qui se cumulent. Le pouvoir d'achat des ménages djerbiens a pris cher avec l'inflation, et les conditions de crédit se sont tendues — sur l'ensemble du marché tunisien, les prix au m² progressent d'environ 5% sur l'année écoulée selon les sources sectorielles, mais le financement, lui, ne suit pas. Pour un primo-accédant local qui visait un terrain à bâtir en périphérie de Houmt-Souk, le ticket d'entrée a quasiment doublé en trois ans. Beaucoup renoncent. D'autres attendent.

L'autre raison, plus discrète, c'est que les acheteurs étrangers (qui représentent grosso modo la moitié de notre clientèle vente sur la zone) ne veulent plus de la périphérie. Ils veulent du cachet. Du vieux. Pas une villa en parpaing à la sortie de Houmt-Souk avec un mur de clôture qui pleure.

Midoun, la cousine qui dort

Comparons avec Midoun, à 22 minutes de voiture: 55 annonces actives, médiane 280 TND/m² selon l'observatoire DjerbaImmo. On pourrait croire que Midoun est moins chère. C'est faux. Midoun est plus diluée.

Le marché y est tiré par une offre balnéaire, saisonnière, volatile. À Houmt-Souk, la médiane à 300 TND/m² mélange un centre tendu et une périphérie molle. La médiane de Midoun, elle, traduit surtout l'offre de la Zone Touristique et quelques terrains arrière-côte qui peinent à bouger.

À surface égale — disons une villa de 200 m² récente avec accès direct à la plage — Midoun reste légèrement au-dessus de Houmt-Souk. Mais sur du patrimoine, du titré, du cachet, Houmt-Souk explose tout. Je l'ai dit à un client de Lyon le mois dernier: si tu veux dormir et nager, va à Midoun. Si tu veux investir et que tes petits-enfants te remercient dans trente ans, prends un fondouk.

Les fondouks, ce segment qu'on ne voit pas dans la médiane

Sur la trentaine de fondouks historiques recensés autour de la médina, une douzaine ont été rénovés ou sont en chantier. Jomni est devenu restaurant après une restauration plutôt réussie. Ben Ghorbal garde sa citerne centrale et fonctionne aujourd'hui en maison d'hôtes confidentielle. Boucheddekh attend, hésite sur son identité. D'autres, je ne les nommerai pas, changent de main en off-market sans jamais passer par une plateforme.

Ces transactions ne pèsent pas dans la médiane affichée. Mais elles tirent toute la grille de prix vers le haut. Un fondouk cédé à 1 800 TND/m² (bâti restauré, titre clean, autorisation hébergement touristique du Commissariat régional du tourisme) reformate ce que le prochain vendeur va exiger. Les voisins entendent le prix. Le téléphone arabe fait le reste.

L'inscription UNESCO de septembre 2023 et son plan de gestion adopté en novembre 2024 ont accéléré ce mouvement. Les acheteurs occidentaux y voient une protection patrimoniale, ce qui les rassure sur la valeur à dix ans. Je n'en suis pas certaine moi-même. Le classement protège la pierre, pas la vue: si l'État autorise un immeuble en zone tampon, ton fondouk perd son cadre. Mais le marché y croit, et c'est ça qui fixe les prix aujourd'hui.

Ce qu'il faut retenir si tu achètes cet été

Juillet va être étrange. Les Européens débarquent, les visites s'enchaînent, les vendeurs montent les prix de 10 à 15% en attendant le premier coup de cœur. Ne te laisse pas embarquer. À Houmt-Souk hyper-centre, paye le prix fort uniquement si le titre est bleu et si la voiture peut passer pour les travaux. Et vérifie la toiture — ça compte plus qu'on ne croit, surtout sur les biens en chaux.

En périphérie, négocie franchement. Il y a du mou. Beaucoup de mou. Tu peux gagner 15 à 20% sur le prix affiché si tu sors le carnet de chèques tout de suite. Vraiment? Oui, vraiment. J'ai signé deux compromis en mai à -18% et -22% du prix initial. Le vendeur préfère partir avec quelque chose plutôt que de tenir une annonce qui pourrit six mois de plus chez l'agence d'à côté.

Je sais, j'ai dit plus haut que la périphérie dormait. C'est vrai pour le vendeur. Pour l'acheteur, c'est exactement l'inverse: rarement le marché aura été aussi favorable à qui ose proposer.