Houmt-Souk au T2 2026 : hyper-centre asséché, périphérie qui respire

Vingt-sept annonces actives à Houmt-Souk. C'est le décompte de l'observatoire DjerbaImmo au 30 juin. Sur un trimestre entier, ça veut dire quelque chose — ou pas grand-chose, selon comment on le regarde.

Ce que dit la médiane, et surtout ce qu'elle cache

La médiane sortie de notre base ressort à 300 TND/m² pour la vente à Houmt-Souk. Chiffre brut, à prendre avec des pincettes : la même médiane s'affiche pour Midoun (65 annonces), ce qui n'a évidemment pas la même signification. Pourquoi ? Parce que le calcul mélange terrain nu et bâti, et le foncier tire les moyennes vers le bas dans les deux villes. Les portails sectoriels citent plutôt des tickets d'entrée entre 2 000 et 3 000 TND/m² pour le bâti djerbien — une échelle réaliste dès qu'on isole les maisons livrées.

La médiane à 300 TND/m² ne dit pas "Houmt-Souk s'effondre". Elle dit qu'il se vend surtout des lots.

L'hyper-centre : plus rien à mettre en ligne

Marchez de la place Hédi Chaker jusqu'au marché aux poissons. Regardez les façades. Combien affichent une pancarte "à vendre" ? Presque aucune. La médina de Houmt-Souk, cœur historique, ne produit plus d'offre. Les fondouks — Ben Ghorbal, Jomni, Boucheddekh, Marhala, Al Arisha — sont pour la plupart reconvertis en hôtel ou en restaurant. Ceux qui restent aux mains de familles djerbiennes ne circulent pas sur le marché. Un article de Webdo, en avril, rappelait qu'il en subsistait une trentaine debout sur la cinquantaine d'origine. Presque tous ont déjà basculé en usage tertiaire.

Résultat sur notre plateforme : sur les 27 annonces du trimestre, une poignée seulement concerne des biens intra-muros. Le reste, c'est la couronne extérieure.

Un bâti djerbien authentique, restauré, rue Habib Bourguiba ou dans les venelles derrière la mosquée turque ? Fourchette de 2 800 à 4 500 TND/m² selon état et surface utile. Je n'ai vu passer que deux dossiers correspondant vraiment à cette description depuis avril. L'un est parti en trois semaines. L'autre s'accroche à un prix affiché qui, honnêtement, ne tient pas.

La périphérie : là où le marché existe

À la sortie de Houmt-Souk, direction Mellita ou route de Sidi Mahrez, on retrouve un marché qui respire. Terrains de 300 à 600 m², parfois avec autorisation de bâtir. Prix affichés entre 180 et 350 TND/m² pour du foncier bien orienté. Les cinq lots d'habitation passés récemment sur la plateforme, par exemple : entrée de gamme sur laquelle un investisseur pouvait négocier sans passer par une agence.

Le bâti neuf en périphérie ? Comptez 1 800 à 2 400 TND/m² pour du S+2 correct, un peu plus si l'on se rapproche du littoral nord-ouest. Ces fourchettes rejoignent les moyennes citées par les sources sectorielles tunisiennes pour l'ensemble de l'île — hausse d'environ 5 % en 2025 selon les indicateurs de l'INS, rythme homogène sur l'année d'après leurs publications trimestrielles.

Face à Midoun : la comparaison qui pique

Notre base recense 65 annonces à Midoun contre 27 à Houmt-Souk. Plus du double. Ça change tout dans la lecture. Midoun aspire l'offre — zone touristique, villas neuves, terrains commercialisés en lots, agences bien implantées (Midoun Realty tourne à 47 annonces vérifiées sur la plateforme, à elle seule).

Pour un vendeur, Midoun c'est de la vélocité : les biens tournent, les acheteurs comparent. Un investisseur locatif qui vise la haute saison peut y afficher un rendement brut à 6-8 % sans mentir. Houmt-Souk offre autre chose. Un rendement à l'année, moins spectaculaire, mais un tissu urbain qui ne se vide pas au 15 septembre.

Un client vu à Midoun le mois dernier, retraité belge, cherchait au départ une villa "avec vue mer". Il a fini par acheter un houch à retaper au sud de Houmt-Souk. Son argument : "à Midoun je paie la piscine du voisin, à Houmt-Souk je paie une histoire". Bon. C'est aussi une façon de le dire. Il avait un labrador.

Ma lecture du trimestre

Houmt-Souk n'est pas en crise. Il est illiquide, ce qui n'est pas la même chose : les prix tiennent parce qu'il n'y a pas assez de transactions pour les arbitrer à la baisse. Vous verrez sans doute passer, cet été, des annonces à des tarifs qui vous sembleront décorrélés. C'est le symptôme, pas la cause.

Deux observations pour finir. Les biens intra-médina bien tenus se traitent de gré à gré, sans jamais toucher les plateformes — j'en croise deux ou trois par trimestre, jamais annoncés. Et l'écart avec Midoun ne va pas se refermer tant que la zone touristique polarise l'attention des acheteurs étrangers, alimentée par un cours EUR/TND qui reste favorable au portefeuille européen.

Je disais plus haut que la médina ne produisait plus de marché faute d'offre. Je me contredis un peu ici : c'est aussi elle qui garde le plus de valeur à horizon dix ans. Rareté brute, patrimoine reconnu, et — pour ceux qui l'auraient oubliée — l'inscription à l'UNESCO qui protège la partie ancienne. Les fondouks reconvertis en hôtel ont bien vu ce que ça change sur une valorisation.