Houmt-Souk au m² : trois marchés, pas un

Trois ventes en trois semaines. Aucune au même prix. C'est ça, Houmt-Souk en ce moment.

La médiane masque tout

L'observatoire DjerbaImmo donne une médiane de 300 TND/m² sur Houmt-Souk pour ce deuxième trimestre 2026, calculée sur 26 annonces actives à la vente. Midoun, dans le même temps, plafonne à 280. Vingt dinars d'écart par mètre carré, en façade. La réalité du terrain est tout autre.

Parce qu'à Houmt-Souk, dès qu'on quitte le périmètre des souks, le prix s'effondre. Et dès qu'on s'en rapproche, il s'envole.

L'hyper-centre, ou ce qu'il en reste

Le ring qui va de la place Sidi Brahim jusqu'au port, en passant par la rue des Bijoutiers et la rue Moncef Bey, ne pèse plus qu'une poignée de biens disponibles. J'en compte sept en ce moment, dont deux ne sortiront jamais — héritage bloqué, indivision familiale, le grand classique djerbien. Sur les cinq qui restent, les vendeurs partent entre 1 800 et 2 600 TND/m² pour du bâti ancien. Pas une faute de frappe.

Un confrère m'a montré la semaine dernière une maison de 110 m² rue Bourguiba, deux patios, vue mer depuis la terrasse, affichée à 290 000 TND. Elle est déjà partie. Un investisseur libyen, paiement comptant. Il avait amené sa femme et un type avec un mètre laser. Et un petit chien blanc qui aboyait sur les chats du quartier. Vingt minutes de visite. Signature dans la foulée.

Pourquoi ça chauffe

Les fondouks. Évidemment. Depuis que l'inscription UNESCO de la médina de Djerba a remis le quartier sur la carte, les caravansérails restaurés — Ben Ghorbel, Jomni, El Fondouk dont la rénovation a été poussée à l'étage supérieur — servent de référentiel. Tout ce qui touche au mur d'un fondouk se vend au prix d'un fondouk. C'est absurde, et c'est comme ça.

J'ajoute une nuance que je tiens à dire, même si elle dérange mon propre intérêt d'agente : la moitié de ces "biens patrimoniaux" sont des coquilles avec un toit qui menace. Avant de payer 2 400 TND/m², faites venir un maçon. Pas l'architecte du vendeur. Le vôtre.

La périphérie, autre planète

Erriadh, puis Mezraya, puis la route de Mellita après le rond-point du lycée. On retombe à 250–400 TND/m² pour du terrain constructible. Parfois moins quand le titre foncier traîne à la conservation de Houmt-Souk (et il traîne souvent, comptez douze à dix-huit mois pour purger une succession). Notre médiane à 444 TND/m² pour Erriadh sort de seulement deux annonces — c'est statistiquement faible, je le précise par honnêteté.

Mezraya tient bon à 383 TND/m² sur quatre biens. Cette zone capte une demande nouvelle : les cadres tunisois qui veulent une résidence secondaire à moins d'une heure de l'aéroport, prêts à composer avec une SONEDE capricieuse l'été. Ils achètent du terrain nu, construisent en deux saisons, et revendent rarement.

Houmt-Souk contre Midoun, le faux match

On me pose tout le temps la question. "Leila, je dois acheter à Houmt-Souk ou à Midoun ?" Réponse honnête : ça n'a aucun sens de comparer. Midoun vit du tourisme balnéaire, des locations courtes saisonnières, des villas à piscine en bord de plage. Aghir, plus à l'est, sort à 929 TND/m² médian — mais sur deux annonces, encore une fois échantillon minuscule, à prendre avec des pincettes.

Houmt-Souk vit d'autre chose. Du commerce, de l'administration, des résidents à l'année. Sur les 25 locations annuelles que suit DjerbaImmo en ce moment, une bonne majorité se concentre autour de la ville — preuve que la demande de fond n'est pas saisonnière. Un studio s0 correctement placé se loue toujours. Été comme hiver.

Le contre-courant de juin

L'euro à 3,39 TND au 17 juin 2026 selon la Banque centrale reste un argument massif pour la diaspora et les Européens. Avec une hausse nationale d'environ 7 % sur les prix immobiliers en 2025 d'après les données sectorielles compilées par la presse économique tunisienne, Djerba se retrouve dans une fenêtre étrange. Moins chère qu'avant en équivalent euro. Plus chère qu'avant en TND. Les vendeurs ne voient que le second chiffre. Les acheteurs étrangers ne voient que le premier. Le malentendu nourrit beaucoup de visites et peu de signatures.

Honnêtement, je m'attendais à voir la pression baisser après le ramadan. C'est l'inverse qui s'est produit. Je sais, plus haut j'expliquais que Houmt-Souk vit d'une demande de fond — c'est vrai à l'année, mais ce trimestre il y a aussi une vague spéculative étrangère qui se superpose. Les deux logiques cohabitent. Vraiment ?

Vraiment.

Mon conseil, tranché

Si vous achetez à Houmt-Souk ce trimestre, n'achetez pas l'adresse. Achetez le titre foncier, le diagnostic structurel, l'historique des taxes municipales. Le reste — la patine du mur, la vue sur le minaret, les portes cloutées — vous l'aimerez ou pas. Mais ce n'est pas ce qui vous coûtera des nuits blanches en août.

Et si un vendeur vous explique que son bien vaut le prix d'un fondouk sans pouvoir vous en montrer un seul comparable… souriez, prenez un café au Fondouk Jomni, et passez votre chemin.