Prix au m² à Houmt-Souk : lecture d'un trimestre nerveux

Le mètre carré à Houmt-Souk, cet été, ne se raconte pas avec une seule fourchette. Il faut ouvrir le compteur ruelle par ruelle, catégorie par catégorie. Le dernier trimestre l'a confirmé : l'écart entre l'hyper-centre et la sortie de ville s'est creusé.

Le chiffre brut, et pourquoi il ment un peu

Sur notre observatoire DjerbaImmo, la médiane à Houmt-Souk s'affiche à 270 TND/m² pour la vente, calculée sur 38 annonces actives. À côté, Midoun affiche 301 TND/m² pour 76 annonces. Sur le papier, Midoun ressort plus cher. Sur le terrain, personne à Houmt-Souk ne signe un fondouk rénové à ce prix-là.

Pourquoi ce décalage ? Parce que la médiane mélange du terrain nu, souvent en grande surface, avec du bâti soigné. Un titre bleu de 800 m² à Bazim tire la médiane vers le bas. Un étage de villa restauré, plein centre, dépasse tranquillement les 3 000 TND/m² à l'unité. Sur des portails externes comme Mubawab ou Properstar, les fourchettes du bâti à Houmt-Souk oscillent entre 1 700 et 4 300 TND/m² selon la source et le mois. Ce n'est pas contradictoire, seulement le signe d'un marché à quatre ou cinq réalités superposées.

Hyper-centre : la ruelle prime le mètre

Autour du souk, du port, de la place Sidi Brahim, tout ce qui touche à un fondouk restauré ou à une maison ancienne à patio se vend à un prix qui n'a plus grand-chose à voir avec la mécanique du m². J'ai vingt ans dans le métier. Je te le dis simplement : ici, l'hyper-centre ne se vend pas au m². Il se vend à la ruelle. On achète l'adresse, la porte, le voisinage, la pierre qui a deux cents ans.

Sur une trentaine de fondouks recensés historiquement à Houmt-Souk — Webdo rappelait le chiffre en avril 2026 — , une poignée seulement est passée en hôtellerie ou en restauration : le Marhala, l'Al Arisha, l'Erriadh, le Jomni côté cuisine. Le reste dort encore chez les familles, ou avance en travaux discrets. Résultat : quand une bâtisse patrimoniale sort au marché, elle part vite. Souvent hors annonce.

Le trimestre écoulé, sur trois transactions dont j'ai eu confirmation, deux étaient sur des maisons à patio en médina. Prix affiché : jamais publié. Prix payé : entre 4 500 et 5 800 TND/m² travaux compris, selon état.

Bazim, Guechine, sortie route de Midoun : la vraie négociation

À trois kilomètres du centre, on change de planète. Bazim, Guechine, la sortie vers Midoun côté Erriadh : le vendeur écoute. Terrains titre bleu de 500 à 1 200 m², villas modernes en R+1 à finir. Et pas mal de projets bloqués depuis 2023, faute de financement ou de titre propre.

Dans cette bande-là, le mètre carré retombe entre 180 et 350 TND/m² pour du terrain, 900 à 1 800 TND/m² pour du bâti standard, selon les fourchettes que je vois passer.

J'ai eu un client de Lyon la semaine dernière — un architecte, il avait un chien qu'il refusait de laisser à Tunis pendant la visite. On a fait quatre biens sur la route de Bazim en une demi-journée. Trois étaient négociables entre 10 et 18 %. Un seul tenait ferme. Il a acheté celui qui tenait ferme. Va comprendre.

Face à Midoun, la comparaison qui trompe

Midoun affiche 301 TND/m² de médiane sur notre observatoire. C'est plus cher que Houmt-Souk sur le papier. Sauf que la comparaison ne tient pas : Midoun, c'est du volume touristique — résidences secondaires, projets neufs à quelques minutes de la zone hôtelière. Houmt-Souk, c'est du résidentiel administratif, du commerce local. Et par-dessus tout, du patrimoine.

Un investisseur qui cherche du rendement locatif court-terme part vers Midoun ou Aghir (où notre médiane grimpe à 929 TND/m², sur trois biens seulement — attention, échantillon trop mince pour en tirer une loi). Celui qui cherche une résidence de caractère, un bien qui se transmet, il vient à Houmt-Souk. Ce n'est pas le même client, pas la même durée de détention.

Ce qui pousse, ce qui freine

Trois signaux à garder à l'œil ce trimestre. L'aéroport Djerba-Zarzis a franchi les 2,3 millions de passagers en 2025 selon WMC (+6,5 %), avec un plan d'investissement d'environ 77 millions de dinars sur 2025-2026, annoncé par La Presse en mars, pour monter en capacité d'ici 2031. Ça soutient la demande touristique, et par ricochet la demande de résidence secondaire.

Deuxième signal, l'euro : autour de 3,38 TND à la mi-septembre selon la BCT. C'est confortable pour un acheteur européen. Un bien à 400 000 TND, ça se traduit par 118 000 euros. Aujourd'hui, un investisseur français hésite entre une passoire thermique à Perpignan et une maison à patio à Houmt-Souk. Je te laisse deviner ce que je lui conseille.

Le frein — parce qu'il y en a un — , c'est la lenteur des transactions côté conservation foncière, et le manque de titres bleus propres sur certains lots hérités. Un dossier peut prendre 6 à 14 mois. Ça, ça n'a pas bougé d'un cran.

Mon avis pour ce trimestre

Si tu es acheteur, ne cours pas après la médiane. Elle ne veut rien dire prise isolément. Cible ton produit — patrimoine, locatif, résidence secondaire ? — fixe ton budget en TND et en euros, puis regarde la ruelle plutôt que le chiffre.

Si tu es vendeur en hyper-centre, tu peux tenir. En périphérie, tu vas devoir bouger. Je sais, j'ai dit plus haut que la comparaison Midoun/Houmt-Souk ne tenait pas. Elle ne tient pas pour l'analyse. Elle tient pour les acheteurs, eux, qui arbitrent entre les deux au moment de signer. Le marché est fait de contradictions comme celle-là.