Houmt-Souk ce trimestre : ce que la médiane à 294 TND cache

Le prix médian au mètre carré à Houmt-Souk s'établit à 294 TND ce trimestre, d'après notre observatoire interne, sur 34 annonces de vente actives. C'est un chiffre. Il ne raconte à peu près rien.

Un médian qui cache un fossé

Afficher "294 TND le m²" en une du site, ça rassure l'acheteur pressé, ça donne une prise. Mais quand je regarde le détail des annonces vente en ligne aujourd'hui, la fourchette réelle va de moins de 180 TND/m² — une villa un peu défraîchie du côté de Guechaïne, trois chambres, terrain généreux — à plus de 900 TND/m² pour du bâti restauré à deux pas de la place Sidi Brahim. Rapport de un à cinq. Sur la même commune.

La médiane n'a de valeur que si on l'oppose à la variance. Cette variance-là, elle s'est élargie sur les trois derniers mois. Pas explosé. Élargie.

L'hyper-centre : rareté et fondouks

Dans le triangle qui va de la Place Hedi Chaker à la Marina en passant par le souk des bijoutiers, on ne trouve plus grand-chose sous 550 TND/m² en vente sèche. Le stock disponible est ridicule : à la louche, une dizaine de biens sérieux à un instant T, tous vendeurs confondus. J'ai vu passer un fondouk partiellement rénové rue Moncef-Bey à 780 TND/m² début juillet. Vendu en dix jours. Un client marseillais, architecte, qui cherchait depuis un an. Il avait un chien de berger australien, ça n'ajoute rien à l'affaire mais je m'en souviens.

Ce qui se confirme, c'est la prime patrimoniale sur tout ce qui est fondouk ou houch avec cour intérieure conservée. Les acheteurs ne veulent plus du béton années 90. Ils veulent la pierre, la voûte, le puits même bouché. Et ils paient.

La périphérie, une autre île

Sortez de deux kilomètres à peine. Direction Mellita, Sidi Zaied, ou plus loin vers Cedghiane. Le m² retombe à 200-260 TND pour du bâti neuf ou récent, et 140-180 TND pour du terrain nu constructible. C'est là que les primo-accédants djerbiens tiennent, notamment les jeunes couples qui rachètent des demi-parcelles familiales pour construire à leur rythme.

La saisonnalité y est nulle. Ça se vend en juillet comme en février — ce sont des transactions de résidents. Le prix bouge d'à peine 3 à 5 % sur le trimestre. C'est le vrai fond de marché, celui que personne ne cite parce qu'il n'a rien de spectaculaire.

Le paradoxe Midoun

Ici, il faut assumer un truc gênant : le médian de Midoun ressort à 301 TND/m² chez nous, très légèrement au-dessus de Houmt-Souk. Sur le papier, Midoun a "gagné". Sauf que Midoun, c'est 73 annonces, deux fois plus de stock, et une composition biaisée par les biens en zone touristique proche des plages, souvent surestimés à l'affichage (le prix payé est une autre histoire).

À produit comparable — villa trois chambres, terrain moyen, distance équivalente au centre — Houmt-Souk repasse devant. Et si on parle pur bâti ancien caractérisé, il n'y a même pas match. La rareté à Houmt-Souk, c'est structurel. On ne construit pas de nouveaux fondouks.

Je sais, j'ai passé quinze ans à défendre Midoun comme investissement locatif. Ça reste vrai pour la location Vacances. Pour du patrimonial qui prend de la valeur en dormant, aujourd'hui, je bascule sur Houmt-Souk sans hésiter.

L'effet aéroport, à mesurer avec les yeux ouverts

Djerba-Zarzis a passé les 2,3 millions de passagers en 2025 (+6,5 % sur un an, chiffres OACA relayés en mars 2026 par Webmanagercenter). Le ministère du Transport a fléché 63,4 MDT d'investissement sur 2025-2026, avec un cap affiché à 18,5 millions de passagers d'ici 2031. Sur le papier, c'est énorme.

Est-ce que ça s'est vu dans les prix de Houmt-Souk ce trimestre ? Honnêtement — non. Pas encore. L'effet aéroport arrive avec 12 à 18 mois de décalage, historiquement. Les acheteurs anticipent, mais pas au point de faire bouger la médiane trimestre par trimestre. Ce qui a bougé, c'est le rythme des visites : plus de demandes européennes (Français, Belges, Allemands surtout), moins de vraies signatures. Le TND face à l'euro ne les aide pas comme il y a trois ans, sources sectorielles.

Ce qu'il faut regarder maintenant

Si vous vendez dans l'hyper-centre : ne bradez pas. Le stock est court, tenez votre prix. Si votre bien traîne, ce n'est pas le marché, c'est votre annonce — photos moyennes, adresse floue, ou prix gonflé pour "garder de la marge de négo". Cette marge, tout le monde la voit.

Si vous achetez : dépassez le médian, ne le prenez pas comme boussole. Regardez la rue, la profondeur du foncier, l'accès à l'eau (SONEDE et pas puits privé, ça change tout à la revente). Une petite maison à 320 TND/m² dans une ruelle piétonne du centre vaut deux fois une villa à 240 TND/m² côté Guechaïne. Deux marchés. Deux logiques.

Une dernière chose. Le trimestre a été moyen en volume, meilleur qu'attendu en qualité des demandes. On a vu revenir des acheteurs sérieux, souvent des revenants — des Tunisiens de l'étranger qui reprennent le fil d'un projet ancien mis en pause. C'est un signal doux. À suivre de près sur l'automne.