Houmt-Souk : le prix au m² se fracture au deuxième trimestre

Trois cents dinars le mètre carré, en médiane. C'est le chiffre que sortent nos données pour Houmt-Souk sur le deuxième trimestre 2026, calculé sur 27 annonces de vente actives via l'observatoire DjerbaImmo. Le même chiffre qu'à Midoun. À première vue, un plateau. En creusant, tout autre chose.

La médiane ment. La distribution parle.

Une médiane à 300 TND/m² pour Houmt-Souk fait un joli titre. Le problème, c'est qu'elle noie deux marchés distincts qui n'ont plus grand-chose en commun. Les biens autour de la médina, à moins de six cents mètres du port, tapent 900 à 1 400 TND/m² sur les rares transactions bouclées ce trimestre. Ceux qu'on trouve après le rond-point de la zone industrielle, ou vers la route de Guellala, restent à 180-260 TND/m². L'écart est brutal. Il l'est même plus qu'en début d'année.

Pourquoi ? Rareté. C'est aussi bête que ça.

Le classement UNESCO de septembre 2023 a mis sous cloche la zone tampon du centre historique. Le plan de gestion adopté depuis conditionne les permis de démolition, restreint la surélévation, encadre les enseignes commerciales visibles depuis la rue. Résultat, l'offre de foncier constructible dans le périmètre s'est effondrée. Les propriétaires qui tiennent un titre foncier propre et un bien restaurable savent ce qu'ils ont entre les mains. Ils attendent.

Les fondouks, ce marché parallèle

Un fondouk restauré à Houmt-Souk, aujourd'hui, se vend sur carnet d'adresses. Pas sur Menzili ni Mubawab. J'ai croisé la semaine dernière un acheteur français qui cherchait depuis dix mois, budget 900 000 TND, prêt à monter à 1,2 million. Rien trouvé. Il repart avec un compromis sur un houch à Erriadh, à défaut — il avait un vieux labrador qui n'aurait pas supporté les étages. Le patrimoine transformable — Ben Ghorbal, Boucheddekh, une poignée d'autres — se compte sur les doigts d'une main. Le reste est déjà hôtelier (Marhala, Al Arisha), en indivision compliquée, ou dans un état qui décourage n'importe quel maître d'œuvre.

Trois transactions repérées ce trimestre sur ce segment. Trois. À des prix que je ne peux pas confirmer publiquement — les vendeurs ne veulent pas d'un dossier fiscal alourdi — mais qui gravitent, d'après nos remontées d'agences, autour de 2 200 à 2 800 TND/m² utile après travaux. Pas au moment de l'achat. Après sortie de projet, une fois le patio replâtré et la citerne condamnée.

Midoun rattrape sur le neuf, pas sur l'ancien

À Midoun, la même médiane de 300 TND/m² recouvre un tout autre paysage. Des lotissements neufs autour de Tazdaïne, quelques villas piscine sur Trik El 7alkoum. Et toujours ce stock résiduel de terrains vers Aghir qui refuse de s'écouler au prix demandé. L'observatoire remonte 61 annonces actives à Midoun contre 27 à Houmt-Souk. Deux fois plus de stock. Trois fois plus de rotation, à vue d'œil. Le marché y est plus liquide, plus prévisible.

Comparez avec Aghir (médiane 929 TND/m² dans nos relevés) et vous voyez la logique : la mer prime tout. Erriadh et Mezraya, autour de 400-450 TND/m², jouent leur carte patrimoniale sans le sceau UNESCO complet. Ajim, 473 TND/m², reste porté par sa position sur la route du bac.

Et le sud de Houmt-Souk ?

C'est la zone qui décroche. Route de Sedouikech, quartier Hachene près de l'aéroport, périphérie ouest vers Mellita. Les prix affichés y ont glissé de 5 à 8 % depuis avril, selon nos relevés d'annonces retirées ou re-listées. Il faut vendre à un local, en cash, souvent pour un projet d'auto-construction. Les investisseurs européens que je vois passer ne regardent même plus ces secteurs. Photos sans piscine. Titres fonciers parfois bricolés au tribunal cantonal.

Ce que je conseille aux vendeurs (et je vais me contredire dans dix lignes)

Si vous êtes propriétaire dans le périmètre classé, aucune raison de brader. La rareté joue pour vous. Un dossier propre — titre bleu à jour, permis en règle et la taxe municipale de l'année acquittée — se vend au prix que vous fixez, pas à celui que l'agence chuchote. La demande étrangère, malgré un dinar tenant autour de 3,35 pour un euro sur juin, reste soutenue.

Bon. Je viens d'écrire l'inverse de ce que je pense sur un cas précis. Un client de Midoun, propriétaire d'un houch à deux rues du souk aux poissons de Houmt-Souk, tient son bien depuis dix-huit mois. Il a refusé 640 000 TND en février. Aujourd'hui, aucune offre au-dessus de 580 000. Le marché bouge, la rareté ne rachète pas l'attentisme.

Pour les acheteurs, deux règles et une méfiance

Comparez ce qui est comparable. Un m² utile restauré à Houmt-Souk n'a rien à voir avec un m² de terrain nu à Mezraya, même si l'annonce semble suggérer un rapport. Un contrat de vente sans compromis notarié à Djerba, ce n'est pas un contrat. C'est un ticket pour dix-huit mois de procédure devant le tribunal de première instance de Médenine. Demandez le certificat de propriété récent — moins de trois mois. Pas la copie que le vendeur trimballe depuis 2019.

Méfiez-vous des annonces à prix cassés dans l'hyper-centre. Il y a toujours une raison. Un mur mitoyen contesté. Ou un extrait de rôle qui traîne à la conservation foncière depuis deux successions. Parfois un litige d'héritage à quatre branches, avec une sœur en France qui n'a jamais donné procuration. Les vraies affaires se règlent avant d'atterrir en ligne. C'est frustrant à écrire, mais c'est le marché.

Prévision courte pour le troisième trimestre

Je vois trois signaux. La saison estivale va tendre les prix locatifs saisonniers — l'observatoire remonte déjà 8 annonces vacances actives, ce qui reste très en dessous du potentiel — et ça ravive l'intérêt pour l'investissement locatif au centre. Les rotations charter vers Djerba-Zarzis programmées pour l'été soutiennent la demande européenne. Et le plan de gestion UNESCO continue de rigidifier l'offre en périmètre classé.

Le prix médian affiché à 300 TND/m² sur Houmt-Souk devrait bouger peu au troisième trimestre. Regardez plutôt la queue haute de la distribution. C'est là que la ville se recompose. Vraiment.