Midoun sature-t-elle ? Ce que 65 annonces sur 104 racontent vraiment

Je suis passé mardi devant trois villas à vendre entre Aghir et Zone Touristique. Deux affichent exactement les mêmes photos qu'en janvier. Sur l'une des façades, une agence a barré le prix au feutre rouge et griffonné un nouveau chiffre au-dessus. Personne ne s'arrête vraiment.

C'est ça, la saturation ? Pas tout à fait.

Le poids réel de Midoun sur le marché djerbien

L'observatoire DjerbaImmo compte aujourd'hui 104 annonces actives sur l'île. Soixante-cinq sont à Midoun. Autrement dit, 62% de l'offre visible se concentre sur une seule commune. Houmt-Souk suit, loin derrière, avec 27 annonces. Ajim, Mezraya, Aghir, Erriadh comptent quelques unités chacun, parfois deux seulement. Ces chiffres, je les regarde chaque semaine depuis un an et demi. La part de Midoun n'a jamais été aussi élevée.

La médiane à la vente sur Midoun ressort à 300 TND/m². Le chiffre est bas — trop bas si on regarde les villas neuves affichées à Zone Touristique — mais il reflète le vrai mélange : maisons de campagne rénovées, terrains constructibles, une poignée de villas haut de gamme. Aghir, en comparaison, sort à 929 TND/m². Sur deux annonces. Deux. Ça ne fait pas un marché, ça fait une vitrine.

La durée d'affichage, l'indicateur qui dit tout

Ce qui m'intéresse vraiment depuis six mois, c'est le temps qu'une annonce met à disparaître. Sur Midoun, je vois des biens tourner depuis huit, dix, parfois quatorze mois. Les villas à piscine autour de Trik El Halkoum, les terrains « avec autorisation » derrière Carrefour — les titres reviennent, changent d'agence, gardent leur photo. Djerba Prestige Immobilier affiche 84 annonces sur l'île, Midoun Realty 47, Aghir Properties 33. Toutes vérifiées. Un stock qui bouge lentement.

Un agent installé à Midoun depuis dix-huit ans me disait la semaine dernière : « Avant, un bien correct partait en trois mois. Aujourd'hui, six mois c'est devenu la moyenne, et on ne se plaint pas. » Il avait un chien roux couché sur le comptoir, qui somnolait entre nous pendant qu'il parlait.

La marge de négociation, plus large qu'on ne le dit

Je discute régulièrement avec des acheteurs français, belges, allemands. La marge acceptée par les vendeurs a bougé nettement. En 2023, arracher 5% relevait de la performance. En 2026, sur les biens affichés depuis plus de six mois, j'observe des accords finalisés à 10, parfois 15% sous le prix demandé. Pas partout. Pas sur les terrains rares avec titre bleu propre. Mais sur la villa lambda avec piscine, dans une zone déjà bâtie, oui.

Les vendeurs qui refusent de baisser gardent leur annonce affichée. Ils le paient en temps, pas en dinars — enfin, ils le paient quand même, mais autrement. Vraiment ?

Le tour de vis ONTT rebat les cartes

Depuis le début de l'année, la Tunisie encadre sérieusement la location touristique de courte durée. L'ONTT exige un numéro d'enregistrement unique pour chaque bien mis en ligne sur Airbnb, Booking ou les portails locaux. Djerba-Houmt Souk et Djerba-Midoun figurent explicitement dans les zones sous vigilance renforcée, d'après les analyses juridiques publiées début 2026. Un plafond annuel — le seuil de 120 jours revient dans les commentaires de spécialistes — sépare l'usage occasionnel de l'activité meublée professionnelle, avec la fiscalité qui va avec.

L'effet sur le terrain n'est pas anodin. Une partie des propriétaires qui achetaient pour louer 200 jours par an refait ses calculs. Certains reviennent sur le marché comme vendeurs. C'est une des raisons, à mon sens, pour lesquelles l'offre gonfle à Midoun alors même que le tourisme institutionnel se porte bien : 7,3 millions de nuitées enregistrées sur la zone Djerba-Zarzis en 2025 selon les données du secteur, soit un quart des nuitées nationales.

Alors, saturation ou pas ?

Je vais être franc sur mon opinion. Midoun n'est pas saturée au sens économique. La demande existe, elle est même vigoureuse. Club Med La Douce a rouvert le 4 avril. Sunrise Palace Marriott prépare 470 chambres cinq étoiles pour le printemps 2027. Le groupe Lancaster a injecté 30 millions de dinars sur Dar Jerba en avril. Les intentions d'investissement hôtelier déclarées avoisinent 943 millions de dinars sur l'île, entre 51 nouveaux projets et 41 rénovations.

Ce qui sature, c'est autre chose. Le stock d'annonces génériques — villa avec piscine, terrain sans particularité, maison rénovée « pour les étrangers » — a explosé. L'acheteur trie. Sur les photos, sur l'emplacement précis, sur la propreté du titre foncier. Le vendeur qui pense encore boucler en trois semaines vit dans le marché de 2022.

Je sais, j'ai commencé cet article en parlant de saturation. Je le maintiens pour la sensation — l'agent qui barre le prix au feutre rouge, ça se voit — mais le mot n'est pas juste. C'est un tri. Silencieux, qui écrase les biens mal préparés et laisse partir les autres à leur juste prix. Un houch typique bien restauré à Erriadh trouvera preneur cet été. Une villa moyenne à Midoun avec des photos de smartphone à contre-jour, non.

Un dernier mot aux propriétaires qui hésitent à baisser. Le tour de vis ONTT est en train de sortir du marché une partie des acheteurs spéculatifs. Ceux qui restent négocient en connaissance de cause. Ils comparent avec Houmt-Souk — même médiane à 300 TND/m², mais une offre trois fois moins profonde — et ils partent si ça coince. Le rapport de force a changé de camp. Deux options honnêtes : ajuster maintenant et vendre cette saison, ou attendre en pariant que 2027 rebattra les cartes. J'ai un léger biais pour la première.