Midoun saturée ? Ce que dit vraiment le stock d'annonces

Sur les 100 annonces actives que je suivais lundi matin sur l'observatoire DjerbaImmo, 61 étaient localisées à Midoun. Six sur dix. C'est le chiffre qui fait dire à mes confrères que la zone touristique déborde. Sauf que non. Enfin, pas tout à fait.

Un stock qui gonfle, un prix qui ne bouge pas

61 annonces à Midoun, donc, contre 27 à Houmt-Souk et deux malheureuses lignes à Aghir (où la médiane grimpe pourtant à 929 TND/m², effet volume mini, effet villa haut de gamme). La médiane calculée sur Midoun tourne autour de 300 TND/m² pour la vente — exactement comme à Houmt-Souk. Si le marché avait basculé en surchauffe inverse, ce prix affiché aurait déjà commencé à céder. Il ne cède pas. Il stagne.

Un stock qui grimpe avec une médiane plate, ça ressemble surtout à un bras de fer. Vendeurs qui refusent de reculer, acheteurs qui laissent traîner. La classique.

Le vrai signal : la durée d'affichage

Ce que je regarde chaque matin, ce n'est pas le nombre d'annonces. C'est depuis combien de temps elles pourrissent en ligne. Sur mon échantillon Midoun de juin, une villa moyenne (salon plus deux ou trois chambres, piscine, secteur Tazdaïne ou Trik el Halkoum) reste affichée entre 90 et 140 jours avant de trouver preneur ou d'être retirée. Il y a deux ans, on tournait autour de 60 jours. La différence est là. Pas dans le prix — dans le temps qui s'étire.

Sur les 65 annonces de vente que compte le portail, huit seulement concernent la location vacances. Un ratio ridicule face à la pression touristique de l'île : Djerba a accueilli 1,194 million de visiteurs en 2025, avec 7,1 millions de nuitées enregistrées selon les chiffres de la région. Les stocks Airbnb, eux, se sont resserrés depuis l'annonce du décret d'avril sur l'enregistrement ONTT.

Marge de négociation : plus large qu'on ne le dit

Je vais être directe. Sur les compromis signés dans mon agence entre janvier et juin, la décote moyenne entre prix affiché et prix effectif s'établit autour de 11 à 14 % pour les biens qui traînent au-delà de 100 jours en ligne. Pour un bien frais, moins d'un mois d'exposition, elle plafonne à 4 %. C'est un couloir. Le vendeur qui attend perd — mais lentement, et il ne s'en rend pas toujours compte tant que sa page reste en ligne.

La distorsion agencielle

Trois cabinets tiennent le haut du pavé sur DjerbaImmo : Djerba Prestige Immobilier avec 84 annonces, Midoun Realty avec 47, Aghir Properties avec 33. Additionnez ces chiffres et vous dépassez déjà largement le total des annonces actives sur la plateforme. Normal : les biens sont doublement mandatés, parfois triplement. Résultat, quand vous scrollez, vous croyez voir 61 offres uniques à Midoun. Sur le terrain, j'estime le nombre de biens réels entre 35 et 42. La saturation apparente est, en partie, un artefact de comptage.

Le décret ONTT change la donne (déjà)

Le texte d'avril 2026 impose un numéro d'enregistrement ONTT unique par logement loué en courte durée, avec un plafond probable de 120 nuits annuelles pour les résidences principales. Djerba-Midoun et Djerba-Houmt Souk figurent explicitement dans les zones sous vigilance renforcée. Ce qui se passe déjà, discrètement dans les agences : des propriétaires qui basculent leur bien du régime vacances vers la location annuelle, ou vers la vente sèche. Sur les 27 annonces "location annuelle" recensées ce mois, à peu près un tiers ont été mises en ligne après le 15 avril. Coïncidence ? J'ai des doutes.

Un client de Midoun m'a appelée en mai, complètement paniqué. Il louait sa maison d'hôtes trois chambres 12 000 dinars pour un mois d'août sur Airbnb. Il voulait tout arrêter, tout vendre, tout de suite. Je lui ai dit d'attendre l'automne. Il avait un chien qui aboyait derrière lui pendant tout l'appel.

Alors, saturée ou pas ?

Non. Pas au sens où le prix s'écroulerait. Le stock est abondant, mais artificiellement gonflé par la duplication d'annonces et par le pivot post-réglementaire des loueurs saisonniers. La demande touristique tient — plus d'un million de visiteurs par an, revenu moyen par nuit en hausse depuis le premier semestre 2025 selon les sources sectorielles. Le tri s'installe, en revanche.

Les acheteurs comparent. Longtemps. Ils débarquent en négociation avec des dossiers Excel imprimés, des captures d'écran de biens similaires, un argumentaire prêt. Les vendeurs qui refusent de bouger sur le prix mais acceptent la sixième visite finissent par céder ailleurs. Sur les frais d'agence. Sur le mobilier laissé, parfois. Sur la date de disponibilité. La marge existe encore. Elle a juste changé de forme.

Je sais, j'ai commencé cet article en disant que Midoun n'était pas saturée. Je le maintiens. Mais pour un vendeur qui espère décrocher le prix affiché de 2022 sans lâcher un dinar, oui, elle l'est. Question de camp.