Non-résident qui vend à Djerba : la fiscalité 2026 sans angles morts

Vous habitez Bruxelles ou Lyon. Vous voulez vendre votre maison de Houmt-Souk ou votre lot de Midoun. La paperasse change en 2026 — pas tant que ça, en réalité. Mais les confusions, elles, restent les mêmes.

Le mythe du taux à 20 %

Je l'entends toutes les semaines. « Sami, on m'a dit 20 % pour les non-résidents. » Non. Pour un particulier qui cède un bien bâti ou un terrain en Tunisie, l'impôt sur la plus-value immobilière reste à 15 % quand la cession intervient dans les cinq ans suivant l'acquisition, et descend à 10 % au-delà. Ces deux taux sont inscrits dans le Code de l'IRPP/IS. Ils n'ont pas bougé avec la loi de finances 2026.

D'où vient alors ce 20 % qu'on vous récite ? De la loi de finances 2025, probablement, qui a relevé la retenue à la source sur la cession de titres par une personne morale non résidente, de 15 à 20 %. Titres. Pas pierres. Le notaire qui mélange les deux régimes vous fera payer trop — ou pas assez, et c'est le second cas qui finit en redressement deux ans plus tard.

L'abattement qui n'en est pas un

Le Code prévoit qu'on majore le prix de revient de 10 % par année de détention complète. On appelle ça un abattement, par habitude. C'est faux. C'est une actualisation, censée corriger la perte de pouvoir d'achat du dinar. Avec un EUR/TND autour de 3,40 en juin 2026 selon la BCT, la perte est bien réelle pour un vendeur qui a importé ses euros en 2014.

Exemple court. Riad de Houmt-Souk acheté en 2016 à 250 000 TND. Vendu en 2026 à 480 000. Prix de revient revalorisé : 250 000 × (1 + 10 × 10 %) = 500 000 TND. Sur le papier, la plus-value devient nulle. L'impôt aussi. Encore faut-il avoir les justificatifs des frais d'acquisition à l'époque — droits d'enregistrement, honoraires de notaire, commission d'agence.

Et je précise : dix ans, c'est dix années complètes. Neuf ans et onze mois, c'est neuf ans. La recette des finances ne fait pas dans le bon esprit.

Les trois mois qu'on oublie

La déclaration de plus-value se dépose à la recette des finances du lieu de situation de l'immeuble. Délai : trois mois à compter de la date de cession. Au-delà, pénalités de retard mensuelles. Si l'acquéreur est une personne morale, il prélève 2,5 % du prix de cession à la source — montant à valoir sur l'impôt final, pas à perdre, mais qui complique la trésorerie du vendeur entre la signature et la régularisation.

Le formulaire est téléchargeable, en arabe, sur finances.gov.tn et sur idaraty.tn. Il n'a pas de nom de baptême glamour, contrairement à ce qu'on lit sur certains forums d'expatriés. L'impôt se règle au moment du dépôt. Pas après.

Le vrai juge : la fiche d'investissement

C'est ici que beaucoup de non-résidents perdent leur argent. Pas à l'impôt — au rapatriement.

La BCT exige que tout achat immobilier par un étranger non-résident ait été financé en devises importées via le secteur bancaire local. Votre banque tunisienne vous a délivré, à l'époque, une fiche d'investissement. Sans elle, le produit de la vente ne sort pas du pays. Ou alors avec une autorisation préalable de la BCT, dossier par dossier, mois après mois.

Un client de Midoun — il avait un chien — m'a appelé l'an dernier paniqué. Villa vendue 720 000 TND. Pas de fiche d'investissement, parce qu'il avait financé en cash apporté à l'aéroport en 2018. La BCT ne voit pas la devise importée, elle ne voit qu'une dépense locale. Rapatriement bloqué. Toujours en cours d'instruction.

Conservez la fiche. Une copie chez vous, une chez votre notaire à Houmt-Souk. Pas un seul exemplaire.

L'exonération à laquelle vous ne pouvez pas prétendre

Première cession d'habitation, surface bâtie et dépendances ≤ 1 000 m², prix de cession inférieur à 500 000 TND : exonération totale. Les trois conditions sont cumulatives. Le seuil de prix exclut d'office la quasi-totalité des biens vendus à des étrangers à Djerba.

Pour information, l'observatoire DjerbaImmo recense 92 annonces actives au 18 juin 2026, dont 60 à la vente. Médiane à 300 TND/m² à Houmt-Souk, 280 à Midoun, et déjà 929 à Aghir où la rareté du foncier de bord de mer fait son office. Un terrain de 1 000 m² à Aghir dépasse souvent les 900 000 TND. Le seuil des 500 000 saute par construction.

Reste l'exonération intra-familiale : vente à un ascendant, descendant ou conjoint, exonération de plein droit. Utile quand la famille reprend le bien plutôt qu'un acheteur étranger. Rare, mais ça arrive — j'ai vu deux cas à Mezraya l'année dernière.

Mon conseil, qui se contredit un peu

Vendez après cinq ans. Le différentiel entre 15 et 10 % est trop gros pour qu'on l'ignore, surtout sur des cessions au-dessus de 400 000 TND. Sur un bien à 600 000, on parle de 30 000 TND d'écart. À peu près 8 800 EUR au cours du mois.

Sauf que. Si vous attendez la sixième année juste pour gagner cinq points et que pendant ce temps le marché de Midoun ralentit — il a ralenti deux fois entre 2019 et 2023 — vous aurez économisé 5 % d'impôt sur un prix de cession qui aura baissé de 10. Faites le calcul à la calculatrice, pas avec un fiscaliste pressé.

Je sais, j'ai dit l'inverse deux lignes plus haut. Le marché bouge. L'arbitrage aussi.