Plus-value du non-résident à Djerba : le régime 2026

Un client tunisien expatrié à Lyon m'a appelé la semaine dernière : il vendait sa villa de Mezraya, acquise en 2014, et redoutait de perdre la moitié du produit en impôts. La réalité est plus nuancée. Le régime de la plus-value immobilière en 2026 récompense la patience et sanctionne l'improvisation, surtout pour un non-résident.

Le barème 2026 : deux taux, une bascule à cinq ans

L'article 27 du Code de l'IRPP et de l'IS définit la matière, et l'article 44 II en fixe les taux. La plus-value de cession d'immeubles bâtis, de terrains ou de droits sociaux dans une société immobilière est taxée à 15% si la cession intervient dans les cinq ans suivant l'acquisition, à 10% au-delà. Les biens reçus par succession suivent un régime à part : 10% quel que soit le délai écoulé. La loi de finances 2026 (loi n°17-2025 du 12 décembre 2025) n'a pas modifié ce barème ; elle a en revanche refondu l'impôt sur la fortune et alourdi la taxe sur les immeubles non bâtis. Le non-résident relève du même barème que le résident : la qualité fiscale du vendeur ne fait pas varier le taux applicable à la plus-value elle-même.

La réévaluation à 10% par an, l'abattement décisif

Le calcul réel se joue sur la base imposable. Le prix d'acquisition est majoré de 10% par année de détention, ce qui constitue, mécaniquement, l'abattement le plus puissant du dispositif. Pour une villa acquise 300 000 TND en 2014 et cédée 500 000 TND en 2026, le prix d'acquisition réévalué dépasse le prix de vente une fois les frais documentés ajoutés, et l'opération sort de l'impôt. Les charges admissibles comprennent les droits d'enregistrement, les honoraires de notaire, les travaux d'amélioration justifiés par facture en bonne et due forme. Sans factures, l'administration retient le prix nu de l'acte. Sur le segment dominant de l'île, la médiane observée par l'observatoire DjerbaImmo s'établit à 349 TND/m² à Midoun et 300 TND/m² à Houmt-Souk : à ce niveau de prix, chaque année de détention supplémentaire pèse lourd dans le résultat.

Exonérations : ce que le non-résident peut espérer

Trois exonérations méritent l'attention. La première porte sur l'habitation principale unique cédée pour un prix n'excédant pas 500 000 TND et sur une superficie inférieure à 1 000 m² : elle vise d'abord le résident, mais s'applique au non-résident qui peut établir l'occupation effective. La deuxième concerne les cessions entre ascendants, descendants et conjoints, hors plus-value. La troisième vise les terrains agricoles cédés à des non-promoteurs et assortis d'un engagement de non-construction pendant quatre ans, hypothèse rare à Djerba mais réelle dans l'arrière-pays d'Ajim. Le non-résident ne bénéficie d'aucune exonération propre à sa qualité : la nationalité ou le domicile fiscal hors de Tunisie ne procure aucun avantage en matière de plus-value immobilière. Je le dis sans détour à mes clients français ou italiens : la résidence à l'étranger est un statut de change, pas une faveur fiscale.

La déclaration et la retenue à la source

Le délai est court : trois mois à compter de la date de cession pour déposer la déclaration de plus-value immobilière et acquitter l'impôt à la recette des finances du lieu de situation de l'immeuble. Pour Djerba, ce sera Houmt-Souk ou Médenine selon le ressort. L'acheteur, lorsqu'il est tenu de la retenue à la source, prélève 2,5% du prix de cession au moment de l'acte, à valoir sur l'impôt définitif. Cette retenue grimpe à 15% lorsque le vendeur est une personne morale non domiciliée en Tunisie. En pratique, le notaire conditionne la signature à la production de l'attestation de paiement ou de l'engagement écrit de paiement : sans cela, le titre ne s'inscrira pas à la conservation foncière, et l'acheteur le sait.

Le transfert de devise : où tout se joue

La fiscalité n'est que la moitié du dossier. Pour rapatrier le produit de la vente, le non-résident doit prouver à la Banque Centrale de Tunisie qu'il a importé les devises lors de l'acquisition. La pièce maîtresse est la fiche d'investissement délivrée par la banque domiciliataire dans les 48 heures suivant le virement initial. Sans cette fiche, le produit dort sur un compte d'attente en dinars, parfois pendant des années, et il faut reconstituer l'historique par les relevés bancaires, le contrat d'origine, l'acte de propriété et les autorisations préfectorales. Le rapatriement, une fois autorisé, s'opère via une demande au siège de la BCT à Tunis, accompagnée de l'attestation fiscale de paiement de la plus-value et du quitus de la conservation foncière. La pratique des dernières années montre que les dossiers complets passent en quelques semaines, les dossiers lacunaires en plusieurs trimestres.

Mon conseil de notaire

Vendre après cinq années complètes de détention n'est pas une option, c'est la règle de base. La bascule de 15% à 10% combinée à la réévaluation à 10% par an transforme la fiscalité d'une cession précipitée en celle d'une opération mûre. Avant d'accepter un dossier, je vérifie systématiquement deux pièces : la fiche d'investissement initiale et les factures de travaux. Sur les 45 annonces de vente actuellement référencées par l'observatoire DjerbaImmo, à peine la moitié des vendeurs non-résidents que je reçois disposent des deux. C'est la mauvaise surprise classique du printemps : les acheteurs étrangers signent vite, les vendeurs étrangers attendent des mois.