Plus-value du non-résident à Djerba : barème 2026 et sortie en devise

Vous vendez votre maison à Midoun ou à Houmt-Souk depuis Lyon, Bruxelles ou Montréal. La plus-value vous intéresse, le transfert des fonds vous angoisse. C'est, à mon cabinet, neuf dossiers sur dix de cession par un non-résident.

Le barème réel : 10 % ou 15 %, pas 20 %

Première mise au point. Le taux de 20 % qu'on lit parfois sur les forums concerne la cession de titres par des personnes morales non-résidentes, modifié par la loi de finances 2025. Il ne s'applique pas à la cession d'un bien immobilier par un particulier, qu'il soit résident ou non. L'article 27 du code de l'IRPP et de l'IS, dans sa rédaction toujours en vigueur en juin 2026, retient deux taux : 15 % lorsque la cession intervient moins de cinq ans après l'acquisition, 10 % au-delà. Les biens reçus par succession bénéficient du taux de 10 % indépendamment de la durée de détention.

Ce point méritait d'être posé. Trop de vendeurs estiment leur impôt à la louche, négocient sur un chiffre faux, et découvrent la vraie facture chez le notaire.

L'abattement de 10 % par an, c'est la clé du calcul

L'assiette n'est pas la différence brute entre le prix de vente et le prix payé jadis. Le code prévoit un mécanisme de revalorisation forfaitaire : le prix d'acquisition est majoré de 10 % pour chaque année civile pleine de détention. À cela s'ajoutent les frais d'acquisition (droits d'enregistrement, honoraires de notaire, commission d'agence) et les travaux justifiés par factures conformes — et là, je pèse mes mots, les factures doivent porter le matricule fiscal du prestataire et la date des travaux. Pas de facture, pas d'abattement.

Un exemple parlant. Un terrain acquis en 2010 à 60 000 TND, revendu en 2026 à 280 000 TND. La revalorisation forfaitaire (16 années pleines, soit 160 %) porte le prix d'acquisition retenu à 156 000 TND. Avec 8 000 TND de droits d'enregistrement d'origine, et disons 12 000 TND de mur de clôture facturé, la base revalorisée atteint 176 000 TND. La plus-value imposable s'élève à 104 000 TND, taxée à 10 % puisqu'on dépasse les cinq ans. Soit 10 400 TND d'impôt. Bien loin du chiffre que les vendeurs craignent en arrivant.

Les exonérations qu'on oublie de réclamer

Quatre situations méritent l'attention. La première cession d'une habitation principale, dans la limite de 1 000 m² et de 500 000 TND, est totalement exonérée — cet abattement, prévu par l'article 38 du code de l'IRPP, vise à protéger l'habitat familial et s'applique également aux non-résidents qui peuvent prouver l'usage d'habitation. Les cessions entre époux, ascendants et descendants échappent aussi à l'impôt, y compris en cas de donation suivie d'une revente rapide par le donataire. Les terrains agricoles assortis d'un engagement de non-construction de quatre ans bénéficient également d'une exonération, encore faut-il que l'engagement soit annexé à l'acte. Quant à l'apport à une SCI familiale, il peut différer l'imposition sous conditions strictes, mais ce montage reste l'exception plus que la règle à Djerba.

Honnêtement, j'ai vu un client de Mezraya passer à côté de l'exonération habitation principale parce que son bien était officiellement déclaré résidence secondaire depuis 2018. Il avait un chat persan, mais ça ne suffisait pas à prouver l'occupation. Soyez précis sur la nature déclarée du bien dès l'origine.

Le formulaire et le délai de trois mois

La déclaration se dépose à la recette des finances dont relève le bien, dans les trois mois de la date de l'acte. Pour notre île, c'est la recette de Houmt-Souk ou celle de Midoun selon la délégation. Le formulaire utilisé en pratique reste celui que l'administration appelle déclaration de l'impôt sur le revenu au titre de la plus-value immobilière — il est disponible sur finances.gov.tn et idaraty.tn. Vous y portez l'identité du cédant, son matricule fiscal (oui, le non-résident doit s'en faire attribuer un avant la cession), le détail du prix, la durée de détention, les frais et travaux justifiés. Le paiement accompagne le dépôt. Tout retard est sanctionné au taux de 0,75 % par mois, cumulable avec les intérêts de droit commun.

Une retenue à la source de 2,5 % du prix de cession est par ailleurs opérée par le notaire au moment de l'acte. Elle s'impute ensuite sur l'impôt définitif liquidé via la déclaration. Si vous êtes en situation de moins-value ou d'exonération, vous en demandez la restitution — pénible, mais ça se fait.

Le vrai point dur : faire sortir les devises

Ici, je change de ton. L'impôt, c'est mécanique. Le rapatriement des fonds, lui, c'est un parcours qui peut durer des mois ou des années. La réglementation des changes de la BCT impose au non-résident de présenter, pour obtenir l'autorisation de transfert, la quittance fiscale, l'attestation de paiement des droits d'enregistrement et la preuve d'origine convertible des fonds ayant servi à l'achat initial — ce dernier point étant souvent le caillou dans la chaussure. Si l'acquisition avait été faite en dinars d'origine intérieure, le transfert ne sera pas autorisé. Brutal, mais c'est la règle posée par le recueil de réglementation des changes.

Je sais, j'ai dit plus haut que la fiscalité était lisible. Le change l'est moins. Des dossiers de la côte est, dont un à Aghir où la médiane DjerbaImmo s'établit à 929 TND par mètre carré, traînent depuis 2021 chez le service compétent à Tunis. La preuve d'apport initial en devises a parfois disparu dans une banque qui n'existe plus sous le même nom. Soyez méthodiques : conservez vos avis de transfert SWIFT d'origine, l'avis de crédit du compte étranger en dinars convertibles, la copie de la déclaration d'importation des devises faite lors de l'achat.

Un marché qui pèse sur la stratégie de cession

L'observatoire DjerbaImmo recense au 14 juin 91 annonces actives sur l'île, dont 59 ventes. Midoun en concentre 55 à elle seule, prix médian 280 TND/m². Houmt-Souk suit à 300 TND/m². Ces médianes sont des points de repère pour caler le prix d'acte, et donc votre assiette imposable. Vendre franchement sous le marché expose à un redressement par les services de l'enregistrement, qui réévaluent d'office en s'appuyant sur les actes voisins. Le confort, c'est de rester dans la fourchette.

Un dernier mot. Mon opinion, après plus d'une décennie à Houmt-Souk : la plus-value n'est plus le sujet du non-résident. Le sujet, c'est la sortie. Préparez-la deux ans avant la vente, pas deux semaines.