Plus-value immobilière 2026 : ce que paie le non-résident qui vend à Djerba

Un client m'a apporté hier un compromis signé chez un confrère. Villa à Aghir, vendue 580 000 dinars. Vue mer, piscine, le rêve. Il découvrait, à 48 heures de l'acte authentique, qu'il devait à l'État tunisien une somme qu'il n'avait pas budgétée. C'est presque toujours dans cet ordre qu'on m'appelle.

Le barème, sans embellissement

L'impôt sur la plus-value immobilière des personnes physiques relève du Code de l'IRPP et de l'IS, dans sa version consolidée à juin 2026. Pour un non-résident qui cède un bien à Djerba, deux taux cohabitent. Quinze pour cent lorsque la vente intervient dans les cinq années qui suivent l'acquisition. Dix pour cent au-delà. C'est tout.

Ce qui s'est ajouté avec la loi de finances 2025, et que beaucoup confondent avec l'immobilier, c'est le taux porté à vingt pour cent. Il vise les plus-values de cession de titres réalisées par des personnes morales non résidentes. Pas la villa que vous vendez à Midoun. La confusion court sur les forums d'expatriés. Tenace.

L'assiette se calcule en soustrayant du prix de cession le prix d'acquisition, majoré de dix pour cent par année de détention pleine, augmenté des droits d'enregistrement et des dépenses d'amélioration justifiées (factures nominatives — retenez bien l'adjectif). Un bien acheté 300 000 dinars en 2014, vendu 600 000 en 2026 : le prix d'acquisition réévalué atteint 660 000 dinars, la plus-value imposable est nulle. Cela arrive plus souvent qu'on ne le croit, surtout sur les longues détentions.

Les exonérations qu'on oublie de regarder

La première cession d'une habitation, dont la superficie ne dépasse pas 1 000 m² et dont le prix déclaré reste sous 500 000 dinars, échappe totalement à l'impôt. Le seuil n'a pas bougé depuis longtemps. L'inflation l'a rendu étroit sur Djerba, où la médiane de vente à Houmt-Souk tourne autour de 300 dinars le mètre carré selon l'observatoire DjerbaImmo — un bien de 800 m² vaut déjà bien davantage que le plafond.

Les cessions entre époux, entre ascendants et descendants ne déclenchent rien non plus. Une donation déguisée vous coûtera plus cher en droits d'enregistrement qu'en plus-value, mais l'arbitrage mérite d'être posé sur la table.

Les terres agricoles cédées avec engagement de non-construction sur quatre ans sortent également du champ. À Djerba, où l'on requalifie des oliveraies en lots constructibles à un rythme qui surprend même les fonctionnaires du cadastre, ce point devient sensible. Je ne signe plus ce type d'acte sans avoir vu, de mes yeux, une fiche cadastrale datée du mois courant.

La déclaration, et les trois mois qui filent

Le délai légal est de trois mois à compter de la date de la cession. Pas de la signature du compromis, ni du transfert des fonds : la date qui compte est celle de l'acte authentique. La déclaration se dépose à la recette des finances dont relève le bien — pour Djerba, deux antennes principales, à Houmt-Souk et à Midoun. Le formulaire officiel est téléchargeable sur le site du ministère des Finances (finances.gov.tn) et relayé sur idaraty.tn. Il existe une version arabe, qui fait foi, et une traduction française de courtoisie. Lisez les deux.

Au-delà du délai, la pénalité de retard tourne autour de 0,75 % par mois, plus les amendes fixes. Sur une cession à 800 000 dinars dégageant 200 000 de plus-value, six mois d'oubli coûtent vite quatre chiffres.

Un point que tous ne connaissent pas. Lorsque l'acquéreur est une personne morale (promoteur, société commerciale), il pratique une retenue à la source de 2,5 % du prix de cession et la reverse au Trésor. Cette retenue s'impute sur l'impôt finalement dû. Pour le cédant non-résident, le dossier mérite d'être suivi par un conseil local avant l'acte, jamais après — la régularisation après coup, c'est un mois minimum perdu, parfois plus.

La fiche d'investissement, ou le piège du rapatriement

Le rapatriement du prix de vente vers un compte à l'étranger n'a rien d'automatique. La Banque centrale de Tunisie, via la circulaire n°2018-14, exige que l'investissement initial ait été tracé. Lors de l'achat, votre banque tunisienne a dû établir une fiche d'investissement dans les deux mois suivant l'acquisition, attestant que les devises ont bien été importées par voie bancaire régulière.

Pas de fiche d'investissement, pas de rapatriement. Ou plutôt — un dossier de régularisation a posteriori, lourd, lent, à l'issue incertaine. J'ai vu des familles attendre dix-huit mois pour récupérer le produit d'une vente. J'en ai vu d'autres ne jamais le récupérer.

Une fois le prix encaissé, les fonds atterrissent sur un compte d'attente libellé en dinars. Pour transférer vers l'étranger, vous joignez trois pièces principales : le quitus fiscal délivré après paiement de la plus-value, l'acte authentique de vente enregistré, et la fiche d'investissement d'origine. La banque transmet à la BCT. Comptez deux à quatre semaines en régime normal. Davantage en juillet-août.

Une opinion, puisqu'on me la demande

Le marché djerbien actuel — soixante annonces de vente actives sur l'observatoire DjerbaImmo, médianes oscillant de 280 dinars le mètre carré à Midoun jusqu'à 929 dinars à Aghir — rend la fiscalité de la plus-value moins indolore qu'on ne le prétend. Sur Aghir précisément, où des terrains de 2 000 m² achetés il y a sept ou huit ans à 150 000 dinars partent aujourd'hui bien au-delà du million, la plus-value imposable, même après majoration, atteint des montants qui changent l'arithmétique d'un projet de retour.

Mon conseil, contre-intuitif peut-être : préparez votre sortie le jour de votre entrée. Conservez les factures d'amélioration. Les devis de maçon, les acquittements de droit, tout ce qui prouve que vous avez dépensé pour valoriser le bien. Faites établir votre fiche d'investissement dans les délais — pas trois semaines plus tard. Et faites lire votre projet de cession à un conseil local avant de signer le compromis. J'ai dit plus haut que les abattements rendaient souvent l'impôt nul. C'est vrai pour les longues détentions soigneusement documentées. Faux pour les autres. Le marché bouge ; les justificatifs, eux, ne se rétroactivent pas.