Non-résident vendant à Djerba : la plus-value expliquée pour 2026

Un propriétaire allemand m'appelle en juillet. Il veut céder sa villa à Aghir, achetée en 2013. Sa question tenait en trois mots : combien pour l'État ?

La réponse tunisienne est plus simple qu'à Paris. Plus lente aussi. Et ce qui coûte cher au non-résident, ce n'est presque jamais le taux — c'est la paperasse qui arrive après.

Le barème 2026 : 15 % ou 10 %, selon la patience

Le régime n'a pas bougé avec la Loi de finances 2026 (loi n° 17-2025 du 12 décembre 2025). L'impôt sur la plus-value immobilière reste calé sur la durée de détention. Vendez avant cinq ans après l'acquisition : 15 % sur la plus-value nette. Attendez au-delà : 10 %. Un bien reçu par héritage part à 10 % quelle que soit la durée. Cession à l'AFH, à la SNIT ou à la SPROLS : 25 %.

L'assiette, c'est la différence entre le prix de vente et un prix d'acquisition revalorisé. La revalorisation joue à hauteur de 10 % par année de détention. Ajoutez les frais justifiés (notaire, enregistrement) et les travaux prouvés. Sur un bien acheté 200 000 TND en 2016 et vendu 380 000 TND cette année, la revalorisation seule — dix ans, 10 % par an — porte le prix d'acquisition théorique à 400 000 TND. Vous êtes en moins-value. L'État ne prend rien.

L'exonération de la première cession d'habitation existe toujours : moins de 1 000 m² dépendances comprises et prix inférieur à 500 000 TND. Une attestation doit être demandée au bureau des impôts avant la signature. Le régime vaut aussi pour un étranger, pas seulement pour les Tunisiens résidents à l'étranger.

Le non-résident face au notaire

Tout se joue à la signature. Si l'acheteur est une personne physique, aucune retenue à la source ; c'est vous, le vendeur, qui déclarez et payez ensuite. Si l'acheteur est une société tunisienne au régime réel, il prélève 2,5 % du prix. Si l'acheteur est une société non-résidente, la retenue monte à 15 %. Ce que le notaire fait retenir est un acompte, pas une addition finale — il se déduit de l'impôt calculé sur la vraie plus-value.

Une nuance qui pique. Si vous vendez non pas le bien lui-même mais les parts d'une société immobilière qui le détient, on bascule sur le régime des cessions de titres. La Loi de finances 2025 a poussé le taux de retenue applicable aux personnes morales non-résidentes de 15 à 20 %, plafonné à 5 % du prix de cession. Beaucoup de montages franco-tunisiens des années 2010 sont concernés. Sortez la convention fiscale bilatérale de votre pays avant de signer.

Trois mois. Pas quatre.

La déclaration doit atterrir à la recette des finances du lieu de situation du bien dans les trois mois qui suivent la cession. Trois mois calendaires, et je vous préviens : à Houmt-Souk comme à Midoun, la file d'attente en été n'est pas une légende. Le formulaire officiel de déclaration de la plus-value immobilière se télécharge sur idaraty.tn ; le notaire en fournit en général un exemplaire pré-rempli. Pièces à joindre : titre de propriété, acte de cession, justificatifs de travaux, et l'attestation d'exonération quand elle a été demandée.

Le retard coûte 0,75 % de pénalité par mois sur l'impôt dû. Ce n'est pas dissuasif à titre individuel. C'est autre chose quand on découvre trois ans plus tard que la Banque centrale bloque le rapatriement tant que la déclaration n'a pas été régularisée.

Rapatrier l'argent : le vrai obstacle

C'est le point que je vois massacré tous les mois. Le non-résident peut rapatrier le produit net d'une vente immobilière, à condition d'avoir déposé, au moment de l'achat, une formule d'investissement — aujourd'hui digitalisée sur la plateforme d'investissement des non-résidents hébergée par la BCT. Ce document atteste que les devises ont bien été importées via le circuit bancaire officiel. Sans lui, le produit reste piégé dans un compte intérieur non-convertible.

J'ai encore vu, en avril, un dossier vieux de huit ans. Vente parisienne suivie d'un rachat à Djerba, sans formule d'investissement à l'entrée. Le vendeur avait bien touché ses 240 000 TND en 2018. Il n'a jamais pu les faire sortir. Ce n'est pas une menace, c'est une routine administrative.

Ce que dit le marché djerbien

Notre observatoire DjerbaImmo recense 131 annonces actives sur l'île, dont 85 en vente. Midoun concentre 76 annonces, médiane à 301 TND/m² ; Aghir affiche 929 TND/m² sur trois annonces seulement — biais de sélection assumé, on parle de bords de mer premium. Un non-résident qui vend aujourd'hui une maison à Midoun au-dessus de la médiane franchit rarement les 500 000 TND et tombe assez souvent dans l'exonération de première cession. À Aghir, le seuil saute dès la troisième chambre. Sur ces dossiers-là, la plus-value pèse.

Mon avis, pour ce qu'il vaut

Le taux tunisien reste parmi les plus doux du bassin méditerranéen. Le vrai piège n'est pas fiscal, il est bancaire. Un dossier d'importation de devises absent à l'achat pèse plus lourd que n'importe quel taux à la vente. Si vous achetez aujourd'hui à Djerba en tant que non-résident, exigez la formule d'investissement le jour même du virement. Pas la semaine d'après. Pas quand vous y penserez.

Un client de Mezraya m'a demandé un jour si un chèque de banque suffirait. Il avait un chien nommé Ulysse, ça n'a rien à voir. Un chèque tiré sur une banque tunisienne ne suffit pas. C'est la traçabilité en devises qui compte, et elle se joue à l'entrée — pas à la sortie.