Plus-value du non-résident à Djerba : barème 2026, déclaration et transfert de devises

Vous habitez Strasbourg ou Stuttgart. Votre villa est à Aghir, votre studio à Houmt-Souk. Vous voulez vendre en 2026. Bonne nouvelle : c'est jouable. Mauvaise nouvelle : la chaîne fiscale et la chaîne change ne pardonnent pas l'improvisation.

Résident, non-résident, TRE : trois statuts, trois logiques

Première marche, savoir ce que le fisc voit en vous. Un Européen sans permis de séjour tunisien ? Non-résident, point. Un Belge avec carte de séjour de plus de 183 jours par an sur place ? Résident fiscal, même barème qu'un Djerbien qui revend à Midoun. Et puis il y a le Tunisien à l'étranger (TRE), statut hybride né en 1993, qui peut acheter et vendre en dinars comme un local tout en gardant des droits de transfert. La nuance change la facture finale, parfois de plusieurs dizaines de milliers de dinars.

Un client de Mezraya, ingénieur à Genève depuis vingt-deux ans, croyait être encore résident parce que son père vit toujours à Houmt-Souk. Faux. La résidence fiscale se prouve, pas se présume. Il avait un chien, d'ailleurs, qui aboyait à chaque visite.

Le barème 2026 : 15 % avant cinq ans, 10 % après

La règle reste celle du Code de l'IRPP. Cession dans les cinq ans qui suivent l'acquisition : 15 % d'impôt sur la plus-value nette. Au-delà : 10 %. Cela vaut pour une personne physique non-résidente qui vend un bien à titre privé, ce qui couvre l'écrasante majorité des cas djerbiens. Une pierre revendue cinq ans et trois mois après l'achat paie un tiers de moins. Cinq points, ce n'est pas rien.

Le « 20 % » qui circule sur les forums d'expatriés ? Il existe, mais il s'applique aux cessions de titres par des personnes morales non-résidentes, relevé de 15 à 20 % par la loi de finances 2025. Pas à votre maison de Sidi Yati. À ne pas confondre.

Pour les sociétés étrangères qui détiennent un immeuble en Tunisie via une SCI ou équivalent, c'est différent : 15 % de retenue libératoire à la charge du notaire-acheteur, sans possibilité de régularisation a posteriori. Je sais, j'ai écrit plus haut que la durée de détention faisait tomber le taux. Pour les personnes morales, oubliez. Le marché bouge plus vite que le code.

La base imposable : abattement de 10 % par an, et justificatifs qui sauvent

La plus-value imposable, c'est le prix de cession diminué du prix d'acquisition, des frais d'acte, des travaux justifiés par facture, et d'un abattement de 10 % par année de détention. Une villa achetée 220 000 TND en 2018, revendue 380 000 TND en mai 2026 : huit ans pleins, soit 80 % de revalorisation appliqués au coût initial. Mécanique implacable.

Conservez tout. Les factures d'artisans — même celles du carreleur de Midoun ou du plombier de Mahboubine — comptent, à condition que la TVA y figure et que l'entrepreneur ait un matricule fiscal valide. Sans matricule, la facture vaut zéro pour le fisc. C'est dur. C'est ainsi.

Avis tranché : si vous achetez aujourd'hui à Djerba avec l'intention de revendre dans dix ans, ouvrez un classeur dès la signature de la promesse. Pas dans deux ans. Dès la signature.

La déclaration M3 et le délai des trois mois

Le vendeur dépose la déclaration de plus-value immobilière, dite modèle M3 dans le jargon des recettes des finances, auprès du bureau de contrôle dont relève le bien cédé. Délai : trois mois pleins à compter de la date de l'acte notarié. Au-delà, pénalités de retard et intérêts moratoires de 0,75 % par mois, selon l'inspecteur, plus le soupçon administratif qui colle au dossier. J'ai vu un cas de Houmt-Souk traîner quatre ans pour 1 200 TND oubliés. Ça se règle. Ça use surtout.

L'acheteur, s'il est une personne morale ou un professionnel soumis au régime réel, prélève 2,5 % du prix de cession à la source. Ce n'est pas un impôt qui s'ajoute. C'est un acompte sur ce que vous devrez régulariser dans le délai des trois mois. Si vous oubliez la régularisation, l'État garde l'acompte et vous reste redevable du solde. Réflexe utile : exigez systématiquement la copie du bordereau de versement signé par votre acquéreur.

Exonérations : la fenêtre étroite

Trois cas sortent du barème. La première cession d'un logement à usage d'habitation, surface bâtie inférieure à 1 000 m², prix de vente sous 500 000 TND. Les transmissions entre ascendants, descendants et conjoints, qui couvrent les donations familiales. Les terres agricoles cédées avec engagement écrit de non-construction sur quatre ans, hors promoteurs.

Pour un étranger qui revend une résidence secondaire achetée à Aghir pour les vacances, le premier cas est rarement applicable : l'administration considère qu'il ne s'agit pas du logement principal du contribuable au sens du Code. Le deuxième, en revanche, fonctionne si vous transmettez à un enfant tunisien ou binational avant de vendre. Réfléchissez à la succession avant la vente sèche. Vraiment.

Transférer le produit en euros : la BCT regarde

L'impôt acquitté, reste le change. Un non-résident classique a le droit de rapatrier le produit net de la vente à condition de prouver l'origine régulière des fonds entrés à l'achat. Cela passe par l'attestation d'importation de devises délivrée à l'époque par votre banque tunisienne, document à exiger dès l'acquisition. Pas d'attestation initiale, pas de transfert intégral en sortie — vous resterez bloqué en compte dinars convertibles ou non convertibles selon les cas. Pour les TRE, le régime est plus souple grâce au compte « capital » prévu par la réglementation de change.

Côté délais bancaires, comptez deux à quatre semaines entre le dépôt du dossier complet et l'autorisation de virement vers l'étranger. La BCT instruit le dossier — votre banque ne fait qu'exécuter en bout de chaîne. Sans attestation de régularisation fiscale délivrée par la recette des finances, aucun ordre de virement ne passe. C'est le verrou ultime, et il fonctionne.

Ce que voit l'observatoire DjerbaImmo en mai 2026

Sur les 81 annonces actives suivies, 52 concernent des ventes, dont 48 à Midoun et 24 à Houmt-Souk. Les médianes tournent autour de 300 TND/m² dans ces deux zones, contre 929 TND/m² sur le segment Aghir front de mer. Les écarts ne sont pas anecdotiques pour un vendeur étranger : la base imposable peut tripler selon où vous avez acheté votre bien il y a sept ou huit ans. Le notaire, lui, ne fera pas la simulation pour vous.

Ne signez rien sans avoir chiffré la plus-value nette en amont. J'ai vu trop de vendeurs européens découvrir le bordereau de retenue le jour de l'acte, sourire crispé. Trop tard.