Plus-value immobilière du non-résident à Djerba : le barème 2026

Un vendeur non-résident me pose toujours la même question, dans l'ordre : combien vais-je payer, quand, et comment sortir mes fonds ? Je réponds dans le désordre, parce que la dernière conditionne les deux premières.

Le barème qui s'applique en 2026

L'article 27 du Code de l'impôt sur le revenu des personnes physiques et de l'impôt sur les sociétés fixe deux taux : 15 % lorsque la cession intervient dans un délai n'excédant pas cinq ans à compter de l'acquisition, 10 % au-delà. Un troisième cas, moins connu, majore l'imposition à 25 % lorsque l'acquéreur est un organisme public (AFH, SNIT, SPROLS). Rien dans la Loi de finances 2026 n'a modifié ce socle. Ce qui a bougé, ce sont des allègements documentaires pour les Tunisiens résidant à l'étranger — j'y reviens.

La confusion vient souvent d'un chiffre qui traîne encore dans certaines études : le 20 %. Il correspondait à un ancien régime, aujourd'hui aligné. Je le corrige à chaque signature.

Comment se calcule la plus-value, vraiment

Le prix d'acquisition n'est pas figé. La loi tunisienne autorise une revalorisation forfaitaire de 10 % par année de détention pleine, à laquelle vous ajoutez les travaux justifiés par factures régulières et les frais d'acquisition (droits d'enregistrement, honoraires notariés, commissions d'agence). Pour un houch acheté 180 000 TND en 2016 et revendu 420 000 TND en 2026, la base retenue à l'acquisition atteint 360 000 TND après revalorisation — avant même de compter les travaux. La plus-value taxable fond.

Ce n'est pas anodin. Sur les 71 annonces de vente actives à Djerba (source : observatoire DjerbaImmo, juillet 2026), la médiane à Midoun tourne autour de 300 TND/m² et grimpe à 929 TND/m² à Aghir. Un delta pareil peut faire basculer votre facture fiscale de plusieurs milliers de dinars selon la qualité de votre dossier de justificatifs. Un acte d'acquisition perdu, une facture manquante, et l'administration reconstitue la base à sa main. Presque jamais en votre faveur.

Les exonérations que peu de vendeurs revendiquent

Trois cas méritent qu'on s'y arrête. La cession entre ascendants et descendants échappe à l'imposition — je le vois régulièrement omis dans des dossiers familiaux, par pudeur ou par méconnaissance. La première cession d'un local à usage d'habitation est exonérée dans la limite de 1 000 m² de superficie totale, dépendances comprises. Enfin, les cessions dont la valeur reste inférieure au seuil réévalué par la Loi de finances 2020 sortent du champ.

L'exonération pour première habitation vaut aussi pour les non-résidents. Beaucoup l'ignorent et paient une plus-value qu'ils ne devaient pas.

Le formulaire, le délai, le bureau compétent

La déclaration doit être déposée dans les trois mois qui suivent la date de l'acte, à la recette des finances du lieu de situation de l'immeuble. Le formulaire — disponible en arabe auprès de l'administration fiscale, téléchargeable également sur certaines plateformes spécialisées — reprend le prix de cession, la base revalorisée, les frais déductibles et le montant net imposable. Un oubli déclenche des pénalités, même en l'absence de plus-value dégagée : la déclaration reste obligatoire dans les deux cas.

Je conseille de préparer ce dossier avant la signature, pas après. Les acheteurs paient plus volontiers quand ils voient que le vendeur maîtrise sa sortie.

Le nœud non-résident : retenue, quittance, devises

Quand l'acquéreur est une personne morale, une retenue à la source de 2,5 % du prix de vente est prélevée à l'acte et imputable sur l'impôt final. Pour un cédant non-résident vis-à-vis d'une personne morale non-résidente, ce taux passe à 15 %. Détail qu'on oublie souvent de signaler côté acheteur, qui découvre la ponction le jour du virement.

La suite est administrative mais critique : sans quittance fiscale attestant du paiement de la plus-value, la Banque centrale de Tunisie ne débloque pas le transfert des fonds. Si l'acquisition initiale avait été financée en devises via un compte étranger en dinars convertibles, le produit de la vente peut être rapatrié dans la même devise, à hauteur de l'apport initial documenté. Au-delà, la sortie se négocie. Elle prend du temps.

Les conventions fiscales bilatérales que la Tunisie a signées avec la France, la Belgique, l'Allemagne, l'Italie ou encore le Canada permettent d'imputer l'impôt tunisien sur celui dû dans le pays de résidence. La quittance sert alors deux fois. Ne la perdez pas.

Une remarque, depuis l'étude

Sur soixante-treize dossiers de cession traités à Houmt-Souk ces trois dernières années — trois agences locales concentrent d'ailleurs l'essentiel des mandats à Djerba, dont Djerba Prestige Immobilier avec 84 annonces recensées par l'observatoire DjerbaImmo — l'écart entre la fiscalité anticipée par le vendeur et celle réellement liquidée dépasse rarement 20 %, à condition que le dossier soit complet. Sinon, il double. C'est aussi simple que ça.

Un client venu récemment m'a apporté l'acte de 1998, avec les factures de rénovation de 2007 sur papier jauni. Et le récépissé du virement Swift initial. Il avait aussi un chien, qui a dormi dans le couloir pendant qu'on signait. Sa plus-value taxable a été divisée par trois. D'où mon obsession pour les cartons d'archives.