Plus-value à Djerba : ce qu'un vendeur non-résident paye en 2026

La vente d'un bien à Djerba par un propriétaire installé à l'étranger reste l'un des dossiers les plus mal cadrés que je vois passer. Le vendeur pense au prix. Le fisc calcule la retenue à la source. Reste la BCT, qui exige un dossier de transfert qu'on aurait dû monter quinze ans plus tôt.

Le barème 2026, sans détour

Deux taux, pas plus. Quinze pour cent quand la vente intervient dans les cinq ans de l'acquisition. Dix pour cent au-delà. Le compteur démarre à la date d'inscription à la conservation foncière, pas à la promesse de vente. C'est un détail qui coûte cher quand on se trompe.

La plus-value se calcule sur la différence entre le prix de cession et le prix de revient. Le prix de revient bénéficie d'une majoration de 10% par année de détention complète, cumulable, ce qui réduit la base imposable au fil des ans. Les frais d'acquisition — droits d'enregistrement et honoraires du notaire, plus la commission d'agence quand elle est facturée — s'ajoutent au prix de revient, à condition de produire les justificatifs. Sans facture, sans quittance, rien n'entre dans le calcul.

Pour les cessions à des organismes publics (AFH, SNIT, SPROLS), le taux monte à 25%. Cas rare, mais qu'un vendeur non-résident peut rencontrer s'il cède un terrain issu d'un lotissement d'État.

Ce qui vous exonère (et ce qui n'exonère personne)

L'exonération de première cession de résidence principale est celle que tout le monde espère. Trois conditions cumulatives : la surface ne doit pas dépasser 1 000 m², le prix ne doit pas franchir 500 000 TND, et il doit s'agir de votre première cession d'habitation. Trois conditions, pas deux. Une villa de 380 m² à Midoun vendue 620 000 TND ? Vous êtes hors-cadre pour le prix. La règle est arithmétique.

Les cessions entre conjoint, ascendants et descendants échappent aussi à l'impôt. Un père qui vend à son fils, oui. Un beau-frère, non. J'ai vu un client de Houmt-Souk (il élevait des tortues, ça n'a rien à voir) tenter le montage via un neveu — le fisc a requalifié, majoré, et facturé la pénalité.

Le régime des biens hérités reste plus doux : 10% forfaitaire, quelle que soit la durée de détention. Sans doute l'angle le plus utilisé par les non-résidents ayant reçu un houch typique en indivision familiale.

Trois mois pour déclarer

Le vendeur — même s'il vit à Lyon ou à Montréal — dispose de trois mois à compter de la date de cession pour déposer la déclaration d'IR au titre de la plus-value immobilière (l'imprimé que les recettes désignent sous l'appellation M3). Le dépôt se fait à la recette des finances de la situation du bien. Pour Djerba, ça veut dire Houmt-Souk ou Midoun selon la circonscription, pas Tunis. Pas votre domicile fiscal à l'étranger. La logique fiscale suit la brique, pas le passeport.

Deuxième couche : la retenue à la source. Quand l'acquéreur est une personne morale ou l'État, il retient 2,5% du prix de cession et le reverse au trésor. Cette retenue s'impute sur l'impôt final. Trop souvent, le vendeur découvre le prélèvement le jour de la signature. Prévenez votre notaire en amont.

Les pénalités de retard tournent autour de 0,75% par mois. À l'échelle d'un dossier bloqué deux ans (ce que j'ai vu chez un vendeur d'Ajim), l'addition dépasse 18% de rappel avant même de discuter du principal.

Le vrai piège : sortir l'argent

Là où le dossier se corse. La Tunisie ne convertit pas librement le dinar. Pour rapatrier le produit de vente en euros, en dollars ou en francs suisses, il faut l'aval de la Banque centrale. Et la BCT ne signe qu'une chose : la traçabilité de l'entrée initiale en devises.

Prenons un cas simple. Si vous avez acheté votre bien il y a quinze ans en apportant les devises via un compte étranger en dinars convertibles, avec fiche d'investissement à l'appui, le rapatriement passe. Si l'acquisition a été payée en TND puisés sur un compte ordinaire tunisien, sans dossier BCT à l'entrée, la sortie devient un chemin de croix. Certains vendeurs attendent depuis huit ans. Vraiment.

Le produit atterrit d'abord sur un compte d'attente en dinars, ouvert le plus souvent à la Banque de l'Habitat. Puis on constitue le dossier de déblocage : quittance fiscale définitive de la plus-value, acte d'acquisition, preuve du financement d'origine, acte de vente notarié. La quittance seule ne suffit pas. Sans le maillon entrée en devises, tout le reste tourne à vide.

Djerba, en pratique

Le marché djerbien n'est pas homogène. L'observatoire DjerbaImmo recense 72 annonces de vente actives, avec une médiane à 300 TND/m² à Midoun et Houmt-Souk, mais un pic à 929 TND/m² à Aghir sur les biens en front de mer. Le calcul d'un impôt sur plus-value n'a aucun sens tant qu'on ne sait pas dans quelle zone on vend, ni combien on a réellement payé à l'acte (le prix officiel, pas la conversation de comptoir).

Mon opinion, tranchée : la plupart des non-résidents qui vendent à perte fiscale ne perdent pas à cause du taux. Ils perdent parce que leur dossier BCT n'a jamais été ouvert. L'impôt à 10% est supportable. Un compte d'attente gelé, non.

Avant de signer un compromis, exigez du notaire qu'il vérifie l'origine du financement d'acquisition. Si la fiche d'investissement manque, la vente se fera. Mais l'argent restera à Houmt-Souk.