Plus-value non-résident à Djerba : le barème 2026, sans les mythes

On m'a demandé trois fois cette semaine : "20%, c'est vrai ?" Non. Le taux dépend de la durée de détention, du profil du vendeur, et de qui achète. Le chiffre unique n'existe pas. Voici ce qui s'applique en 2026 quand vous vendez votre bien djerbien depuis l'étranger.

Le barème réel, pas la rumeur

Articles 27 et 28 du Code de l'IRPP et de l'IS. Trois taux, un seul impôt. Cession dans les cinq ans après acquisition : 15% sur la plus-value nette. Au-delà de cinq ans, ou sur un bien hérité : 10%. Cession à une agence de logement public (AFH, SNIT, SPROLS) : 25%, un cas rare qui concerne surtout les grandes emprises foncières.

La retenue à la source, elle, est différente. Pour un non-résident, elle grimpe à 15% du prix de cession — pas de la plus-value. Prenez une villa vendue 600 000 TND : la banque du notaire retient 90 000 TND à la signature. C'est un acompte imputable sur l'impôt final, pas une taxe supplémentaire. Vous pouvez récupérer le trop-perçu, si l'impôt réellement dû est inférieur. En pratique, la procédure de restitution est longue. Prévoyez douze à dix-huit mois.

La revalorisation à 10% par an change tout

C'est le mécanisme que la moitié des vendeurs ignore. L'article 28 permet de majorer votre prix d'acquisition de 10% par année de détention. Un appartement acheté 180 000 TND en 2014, revendu 320 000 TND en 2026 : le prix de revient actualisé n'est plus 180 000, il devient 180 000 + (12 × 10% × 180 000), soit 396 000 TND. Ajoutez les frais de notaire d'origine, les travaux justifiés (facture, pas devis), et la plus-value taxable tombe à zéro.

Vu un dossier à Houmt-Souk le mois dernier. Villa achetée par un couple belge en 2010, revendue quinze ans plus tard. Sur le papier, la culbute était belle — 240 000 TND encaissés en plus. Après actualisation, impôt dû : néant. Le vendeur pleurait quand même. Il avait un vieux teckel qu'il ne pouvait pas ramener en cabine.

Les exonérations qui existent vraiment

La première cession d'un local à usage d'habitation est exonérée, à trois conditions cumulatives : surface bâtie plus dépendances inférieure ou égale à 1 000 m², prix de cession inférieur ou égal à 500 000 TND, et c'est bien la première fois. Les cessions au conjoint, aux ascendants et aux descendants sont totalement exonérées. La résidence principale l'est aussi.

Attention : pour un non-résident, l'administration fiscale considère par défaut que le bien tunisien n'est pas une résidence principale. Vous pouvez tenter de prouver le contraire (factures STEG, SONEDE, présence effective), mais je vous préviens : c'est rarement retenu. Écrivez à votre centre de contrôle avant la vente, pas après.

La déclaration, le notaire, les trois mois

Délai : trois mois à compter de la date de cession, à déposer à la recette des finances du lieu du bien. Retard : pénalité de 0,75% par mois, plus les majorations d'assiette. Dans les faits, à Djerba, le notaire calcule l'impôt et le reverse le jour de la signature. Ne signez pas un compromis sans avoir vu la ligne fiscale écrite noir sur blanc, avec le calcul de la revalorisation ligne par ligne.

Le formulaire de déclaration existe en arabe à la recette de Houmt-Souk. Certains contribuables se plaignent qu'il n'est pas dispo en français. C'est vrai. Faites-vous accompagner d'un comptable inscrit à l'ordre — comptez 400 à 800 TND pour un dossier propre.

Le vrai piège : la fiche d'investissement

Sans fiche d'investissement, pas de rapatriement. La BCT ne rigole pas là-dessus. La règle est ancienne : chaque virement entré en devises pour l'achat aurait dû être enregistré à l'époque par votre banque tunisienne, avec cession partielle au marché des changes. Vous récupérez alors un document — la fiche — qui atteste de l'origine des fonds.

Si vos parents ont acheté leur riad d'Erriadh en 1998 avec des billets dans une valise, ou si personne n'a demandé la fiche à l'époque, vous êtes coincé au moment de sortir l'argent. Techniquement, la reconstitution est possible via un dossier à la BCT, mais elle traîne. Un an minimum. Parfois trois.

Pour repartir avec vos fonds : preuve d'importation initiale en devises, quitus fiscal (le fameux bulletin délivré par la recette), preuve du paiement de l'impôt sur la plus-value, et attestation notariale de vente. La banque tunisienne monte le dossier, la BCT valide, le virement part.

Ce que ça donne sur le marché djerbien

Sur 81 annonces de vente actives dans notre observatoire, les médianes tiennent : 301 TND/m² à Midoun (73 annonces), 294 TND/m² à Houmt-Souk (34 annonces). Aghir tire nettement plus haut, 929 TND/m² — petit échantillon, front de mer, prudence. Mezraya à 383, Ajim à 473. Les vendeurs européens qui liquident maintenant, après huit à quinze ans de détention, sortent presque tous sans impôt grâce à la revalorisation. Ce que ça produit ? Aucun d'entre eux n'accepte de brader. Les prix restent tenus.

Je sais, j'ai écrit plus haut que le fisc était l'obstacle principal. C'est vrai pour les ventes rapides — moins de cinq ans, marge courte. Pour tout le reste, l'obstacle est ailleurs. Djerba Prestige Immobilier (84 annonces), Midoun Realty (47), Aghir Properties (33) me disent la même chose sur leurs briefs : les dossiers qui coincent en 2026, ce ne sont pas les dossiers fiscaux. Ce sont les dossiers devises. Cherchez votre fiche d'investissement avant même de signer le mandat de vente. Sans elle, votre plus-value nette reste à Tunis, indéfiniment.