Houmt-Souk au m² : la médiane à 294 TND masque un fossé

Le dernier trimestre à Houmt-Souk se résume mal à un chiffre. La médiane des annonces à la vente affiche 294 TND le mètre carré selon l'observatoire DjerbaImmo. Sur 34 biens actifs. Ça mérite qu'on décortique.

Une médiane qui aplatit tout

294 TND/m². Le nombre a le mérite d'être net. Il additionne des terrains nus à Cheikh Yahia et des maisons à patio dans la médina — mélange qui n'a aucun sens comparé.

Le comparable pertinent est ailleurs. Midoun, avec 73 annonces, se tient à 301 TND/m² de médiane selon la même source. Ajim monte à 473. Aghir, sur trois annonces seulement, grimpe à 929. Ces écarts ne racontent pas la hiérarchie réelle du foncier djerbien : ils racontent la composition des lots mis en vente ce trimestre. À Houmt-Souk, les terrains périphériques tirent la médiane vers le bas depuis mai. J'ai revu les fiches trois fois. Même conclusion.

L'hyper-centre : fondouks, front de mer, tissu ottoman

La partie que personne ne veut vendre. Autour de la Grande Mosquée, dans le triangle qui va du souk aux quais du port de pêche, les biens sortent au compte-gouttes. Deux ou trois par trimestre, souvent hors ligne. Les fondouks emblématiques — Jomni, Ben Ghorbal, Boucheddekh, Marhala — ont chacun leur histoire de restauration, et l'inscription de l'île au patrimoine mondial de l'UNESCO le 18 septembre 2023 a fini de refermer le marché.

Un fondouk rénové (murs restaurés, patio pavé, SONEDE aux normes, permis de reconversion en maison d'hôtes) ne se traite plus sous 900 TND/m² utile. Les rares transactions dont j'ai eu confirmation via des confrères — pas via l'observatoire, il faut être clair — tournent entre 950 et 1 400 TND/m² pour du rénové livré. Un dar restauré près de la Place Farhat Hached partait la semaine dernière à 1 100 TND. Il y avait un chien noir devant la porte, je m'en souviens.

Attention : ces prix supposent un titre foncier propre. Beaucoup de biens de la médina restent en indivision, hérités sur trois ou quatre générations. La conservation foncière de Médenine n'a pas fini d'apurer les dossiers. C'est le vrai frein, pas l'argent.

La ceinture qui plombe la médiane

Cheikh Yahia, la route de Guellala, Ghyzen, les lotissements derrière l'hôpital régional. Là se concentre la vingtaine d'annonces qui compose le gros du panier Houmt-Souk. Terrains de 400 à 1 200 m², parfois avec permis de bâtir, souvent sans. Fourchette observée : 90 à 220 TND/m² pour le terrain nu, jusqu'à 350 TND/m² pour du foncier viabilisé STEG et SONEDE.

Cette ceinture n'a rien de touristique. Les acheteurs sont locaux, souvent des fonctionnaires djerbis qui construisent leur résidence principale. Les investisseurs européens n'y mettent pas les pieds. Tant mieux, franchement — le tissu y garderait un peu de cohérence.

Midoun, l'anomalie apparente

Midoun affiche une médiane à 301 TND/m² sur 73 annonces. Presque le double du volume houmt-soukois. Et à peine plus cher en apparence. Sauf que l'échantillon est encore plus hétérogène : Midoun agrège les villas de la zone touristique côté Aghir-Sidi Mahres et les terrains agricoles reconvertis en centre-ville. Sur les seules villas avec piscine du sud-est de la commune, les prix pratiqués sont plutôt entre 700 et 1 500 TND/m² utile, souvent négociés en euros pour la diaspora.

Je sais, j'écrivais le mois dernier que Midoun pesait toujours plus lourd que Houmt-Souk sur le neuf. Ça reste vrai en volume. Ça devient discutable en prix au sommet du marché : le stock ultra-rare de la médina de Houmt-Souk se paye désormais aussi cher qu'une villa avec piscine à Aghir. Parfois plus. Le classement UNESCO a bougé les têtes.

Ce que je surveille pour le T4

Je regarde surtout trois choses. La sortie éventuelle de nouveaux fondouks rénovés : Djerba Prestige Immobilier (84 annonces actives, agence vérifiée) en pilote deux ou trois, si j'en crois les catalogues qu'on m'a envoyés. La tenue du dinar face à l'euro compte aussi — elle décidera de la pression acheteuse de la diaspora italienne et française. Reste enfin le cahier des charges de restauration piloté par le ministère des Affaires culturelles, dont les grandes lignes ont été discutées en septembre 2024 avec le Comité du patrimoine mondial.

La médiane à 294 TND/m² restera probablement basse au T4. Elle ne dit rien du marché réel. Elle dit juste qu'on continue de vendre des terrains à Ghyzen pendant que la médina, elle, ne bouge plus.