Taxe municipale sur la résidence secondaire à Djerba : calcul, exonérations et voies de recours

Reçu votre avis cette semaine ? Vous êtes nombreux à m'appeler, dossier sous le bras, mal à l'aise devant un montant. Le problème vient rarement de la commune. Il vient d'une confusion entre la fiscalité que vous connaissez chez vous et celle qui s'applique ici.

Ce que la TIB tunisienne n'est pas

Premier malentendu, il revient à chaque rendez-vous. La Tunisie n'a pas de taxe d'habitation distincte. Pas de surtaxe résidence secondaire à la française. Pas d'abattement automatique pour la résidence principale. Tout le monde est logé à la même enseigne : la taxe sur les immeubles bâtis, dite TIB, fixée par le Code de la fiscalité locale et le décret n° 2007-1185 du 14 mai 2007.

Un exemple. Un retraité allemand installé six mois par an à Mezraya paie le même barème qu'un voisin djerbien qui n'a jamais quitté l'île. À première vue, c'est une bonne nouvelle. À l'usage, le bilan se complique vite : l'étranger ignore les dégrèvements et les laisse filer.

Le calcul, ligne par ligne

L'article 4 du Code de la fiscalité locale est limpide. L'assiette se compose de 2 % du prix de référence du mètre carré couvert, multiplié par la superficie couverte de l'immeuble. La superficie couverte exclut véranda, garage, cave et patio. Quatre catégories suivent, indexées sur la surface : moins de 100 m² pour la première, 100 à 200 m² pour la deuxième, 200 à 400 m² pour la troisième, au-delà de 400 m² pour la quatrième.

Le décret de 2007 fixe les bornes du prix par catégorie, en dinars, par mètre carré : 100 à 162 pour la première, 163 à 216 pour la deuxième, 217 à 270 pour la troisième, 271 à 324 pour la quatrième. À l'intérieur de cette fourchette, l'arrêté communal choisit. À Houmt-Souk comme à Midoun, ce choix n'est pas toujours public — vous pouvez et devez l'exiger.

Le taux s'applique ensuite, selon l'article 5. Huit pour cent si la commune fournit un ou deux services, dix pour cent pour trois ou quatre, douze au-delà, quatorze en cas de services supplémentaires. Ajoutez 4 % au titre du FNAH, ce fonds national d'amélioration de l'habitat dont peu de propriétaires ont entendu parler.

Chiffrons pour faire descendre l'abstraction. Villa de 250 m² couverts à proximité de la zone touristique d'Aghir : catégorie 3, supposons 240 TND le mètre carré de référence. Assiette : 0,02 × 240 × 250 = 1 200 TND. Taux de 10 % si trois services sont rendus, soit 120 TND. FNAH : 48 TND. Vous arrivez autour de 170 TND par an. C'est modeste. Multiplié par cinq exercices impayés, avec pénalités, ça change.

Les services, ce que la commune doit prouver

L'article 5 énumère six services : nettoiement, éclairage public, chaussées goudronnées, trottoirs dallés, réseau d'eaux usées, réseau d'eaux pluviales. À Djerba, regardez votre rue avant de payer. Aghir, Erriadh, certains secteurs de Mezraya : trottoirs absents, drainage des eaux pluviales inexistant. Si la commune vous applique 12 % en prétendant que cinq services sont fournis, vous pouvez contester. J'ai vu des classements abusifs assis sur des cartes administratives jamais mises à jour.

L'observatoire DjerbaImmo recense aujourd'hui 76 annonces actives, dont 44 sur Midoun. Les médianes affichées tournent autour de 300 TND le mètre carré pour la vente — mais l'assiette TIB, elle, suit un prix de référence administratif, décorrélé de la valeur marchande. C'est un héritage du décret de 2007, rien d'autre. Le marché double, l'assiette ne bouge presque pas. Tant mieux pour le contribuable.

Exonérations et dégrèvements oubliés

L'article 3 exonère les immeubles publics, les lieux de culte, les bâtiments diplomatiques et certaines associations reconnues d'utilité publique. Cela ne concerne pas les particuliers. Là où ça devient intéressant pour vous, c'est l'article 6.

Premier cas, inoccupation continue pendant une année : le dégrèvement est de 25 %. Beaucoup de résidences secondaires détenues par des Européens cochent cette case sans le savoir. Encore faut-il déclarer l'inoccupation à la recette des finances, pièces à l'appui : factures STEG et SONEDE à consommation nulle, attestation de voisinage, voire passeport avec tampons d'entrée. Sans dossier, rien.

Second cas, l'exonération totale pour les contribuables à faible revenu bénéficiant d'une aide de l'État ou de la commune. Cela ne concerne pas notre clientèle expatriée, mais c'est à savoir le jour où vous achetez à un vendeur âgé qui n'a jamais reçu d'avis.

Contester sans perdre de temps

La voie gracieuse d'abord. Lettre recommandée à la commune, copie au receveur des finances, références du dossier (matricule fiscal et numéro de titre foncier), motivation factuelle. Joindre le plan coté du bien, les factures qui prouvent l'inoccupation s'il y a lieu, la liste des services réellement rendus dans votre rue. Le recensement est en principe décennal — article 7 du décret — et si votre immeuble a perdu une partie de sa surface couverte depuis le dernier passage (toiture effondrée, démolition partielle, transformation en hangar agricole), vous êtes en droit d'exiger un nouveau classement.

Si la commune ne répond pas, ou répond mal, le tribunal de première instance reste compétent. Les délais sont courts, trois mois en général à compter de la notification. J'ai accompagné l'an dernier un client de Houmt-Souk qui contestait sept ans d'arriérés : la commune avait classé en catégorie 2 un cabanon dont la toiture s'était effondrée pendant une tempête en 2019. Il avait un chien qui aboyait pendant les visites, on traversait la cour à pas mesurés. Huit mois de procédure, un nouveau procès-verbal de recensement, et l'arriéré ramené à un tiers.

Une opinion, pour finir, qui n'engage que moi. Les confrères notaires ne parlent pas assez de la TIB au moment de l'acte. Les agences encore moins : sur les 76 annonces que recense l'observatoire DjerbaImmo, aucune n'affiche le montant fiscal annuel du bien. La commune n'a aucun intérêt à vous expliquer les abattements, et l'administration fiscale tunisienne n'a jamais brillé par sa pédagogie envers les non-résidents. Lisez vos avis. Vérifiez la catégorie, le prix de référence, le nombre de services facturés. Et n'ayez pas peur d'écrire, en français, avec en-tête et politesse. Ça passe.