Construction neuve à Djerba : ce que dit la loi de finances 2026 sur la TVA

La loi de finances 2026 a tranché. Le passage de la TVA à 19 % sur les logements résidentiels neufs cédés par un promoteur immobilier est confirmé pour les biens dont le prix dépasse 400 000 dinars, tandis que ceux situés sous ce seuil restent assujettis au taux réduit de 7 %. Pour la quatrième fois depuis 2018, le législateur a choisi la prudence. Et à Djerba, cela soulève une question que peu d'acquéreurs se posent à temps.

Le mécanisme, en clair

Un acheteur signant chez un promoteur immobilier inscrit auprès du ministère de l'Équipement, pour un logement dont le prix de vente HT ne dépasse pas 400 000 dinars, paie 7 % de TVA. Au-delà, c'est 19 %. La règle n'est pas neuve — elle figurait déjà dans la loi de finances 2025, à la suite des arbitrages parlementaires de novembre puis décembre 2024 — mais sa pérennisation en 2026 mérite qu'on s'y arrête. L'économie pour le ménage acquéreur, telle qu'avancée par la Direction générale de l'habitat, peut atteindre une vingtaine de milliers de dinars pour un logement plafonné, et davantage encore lorsqu'il s'agit d'un premier logement éligible aux dispositifs FOPROLOS.

Vingt mille dinars. Le prix d'une cuisine équipée correcte, à Houmt-Souk.

Le promoteur agréé : la condition que tout le monde oublie

Voici la subtilité que je vois passer à l'étude presque toutes les semaines. La TVA réduite à 7 % ne s'applique qu'aux acquisitions effectuées auprès d'un promoteur immobilier agréé, au sens de la loi n° 90-17 du 26 février 1990 régissant la profession, telle qu'amendée. Autrement dit, un particulier qui achète un terrain à Tezdaine, fait dresser des plans par un architecte puis signe avec un entrepreneur indépendant pour faire monter sa maison corps d'état par corps d'état n'achète pas un logement neuf au sens fiscal. Il fait construire. Et chaque facture qu'il reçoit — gros œuvre, plomberie, menuiserie aluminium, climatisation — supporte la TVA au taux de droit commun de 19 %, sans le moindre abattement lié au plafond des 400 000 dinars.

Cette distinction n'a rien d'anecdotique. À Djerba, l'auto-construction reste le mode dominant d'accession. Sur les 94 annonces actives recensées par l'observatoire DjerbaImmo en juin 2026, 61 portent sur de la vente, et une part substantielle concerne des terrains nus ou des biens à finir — pas des programmes neufs livrés clés en main par un promoteur.

Pourquoi Djerba reste en marge du dispositif

Combien de promoteurs immobiliers agréés livrent réellement à Djerba ? Quelques-uns, sur Aghir et la frange touristique de Midoun, principalement. C'est peu, comparé au flux de chantiers privés que l'on voit lever leurs murs entre Mezraya, Houmt-Souk et l'arrière-pays de Midoun. Le particulier djerbien type — celui qui hérite d'un bout de terrain familial à Hara Sghira ou achète 800 m² à Bousmaiel pour y construire un R+1 — passe rarement par un promoteur. Il monte son projet seul. Cette réalité sociologique fait que la mesure phare de la loi de finances 2026 sur la TVA immobilière, présentée comme un soutien à l'accession, reste largement théorique pour la majorité de mes clients.

Je le dis sans détour : l'écart entre 7 % et 19 % installe une distorsion qui favorise le programme collectif vendu sur plan, au détriment de la maison individuelle. Le législateur le sait. Il l'assume.

Faire le calcul, à hauteur djerbienne

Prenons un cas concret. Un appartement de 90 m² livré par un promoteur à Midoun, dans une résidence neuve. Le prix médian à la vente sur Midoun s'établit, selon l'observatoire DjerbaImmo, autour de 280 dinars le mètre carré — mais cette médiane mélange biens bâtis et terrains, et un appartement neuf positionné en milieu de gamme se négocie plutôt entre 2 800 et 3 500 dinars le mètre carré. Soit, pour notre 90 m², un prix de vente autour de 290 000 dinars. Sous le seuil. TVA à 7 %, économie d'environ 35 000 dinars par rapport au scénario 19 %. C'est réel.

Le même ménage qui décide de construire lui-même sur un terrain de 400 m² à Mezraya — où la médiane observée tourne autour de 383 dinars le mètre carré, terrain inclus — pour un budget chantier hors foncier de l'ordre de 200 000 dinars, supporte une TVA grevant les matériaux et la main-d'œuvre déclarée qui représente, selon les configurations, entre 25 000 et 32 000 dinars. Aucun abattement, aucune ristourne. Vous payez plein pot.

Trois réflexes avant de signer

Ce ne sont pas des slogans, mais des points juridiques que je vérifie systématiquement avant la signature de l'acte authentique. D'abord, exiger du vendeur la copie de l'agrément délivré par le ministère de l'Équipement et la rapprocher de la liste publique tenue à jour — beaucoup de promoteurs qui se présentent à Djerba n'en sont pas, au sens fiscal du terme. Ensuite, contrôler que le prix mentionné dans le compromis intègre bien la TVA au taux annoncé, distinguée hors taxe et taxe comprise, faute de quoi l'administration fiscale peut requalifier l'opération. Enfin, pour celles et ceux qui font construire, il faut au moins centraliser les factures portant TVA : en cas de revente dans les premières années, certaines situations ouvrent une mécanique de récupération partielle, qui n'a aucune chance d'aboutir si les justificatifs ne sont pas en ordre.

Un client de Midoun, l'an dernier — il avait un berger allemand qui aboyait à chaque clause que je lui lisais — est revenu me voir après coup pour comprendre pourquoi son voisin payait 22 000 dinars de moins sur un logement de qualité comparable. La réponse tenait en une ligne du contrat. L'un avait acheté à un promoteur agréé, l'autre à un opérateur en VEFA qui ne l'était pas. La nuance fiscale s'était évaporée.

Ce qu'il faut retenir, sans illusion

La loi de finances 2026 n'a pas révolutionné le régime de la TVA immobilière. Elle l'a stabilisé. Pour le marché djerbien, cela signifie que le statu quo continue d'avantager une minorité d'acquéreurs — ceux qui achètent dans des programmes collectifs auprès d'opérateurs dûment agréés — et de pénaliser, en silence, la pratique majoritaire de l'auto-construction. J'ajoute une nuance, et je sais que j'ai été plus catégorique plus haut : certains chantiers particuliers échappent partiellement à cette charge lorsqu'ils sont déclarés en autoconstruction avec maître d'œuvre agréé. La marge est étroite. Elle existe.