TVA construction à Djerba : 7% ou 19%, ce qui bascule en 2026
Depuis janvier 2026, l'écart de TVA entre logement neuf vendu par un promoteur agréé et le reste du marché atteint douze points. Comment Djerba absorbe la marche fiscale.
Le 1er janvier 2026, la dérogation qui maintenait la TVA des logements neufs à 13% a expiré. Le taux de droit commun s'établit désormais à 19%. À l'autre bout du barème, le régime à 7% institué par la loi de finances 2025 continue de s'appliquer, mais sous conditions strictes. L'écart atteint douze points.
Le report qui n'a pas été reconduit
Depuis 2018, la hausse de la TVA immobilière de 13% à 19% revient chaque année dans les discussions parlementaires. Le ministère des Finances l'a poussée à plusieurs reprises, les promoteurs l'ont fait reculer. Le dernier report, voté fin 2024, gelait l'application à 2026. La loi de finances 2026 (loi n°17-2025 du 12 décembre 2025) ne l'a pas reconduit. Mécaniquement, le taux plein devient la norme pour toute cession d'immeuble bâti destinée à l'habitation hors régime de faveur.
Le verrou des 400 000 dinars
Le taux réduit de 7% subsiste, mais il a un cadre. Trois conditions cumulatives doivent être réunies. D'abord, le logement doit être vendu par un promoteur immobilier agréé au sens de la réglementation de l'Agence foncière de l'habitat. Ensuite, son prix doit rester sous le plafond de 400 000 dinars TTC. Enfin, pour bénéficier du régime premier logement, ce plafond descend à 234 400 dinars.
Le calcul tient en une ligne. Sur une transaction de 350 000 dinars, le passage de 7% à 19% représente près de 42 000 dinars de différentiel fiscal. C'est l'équivalent d'un terrain de 100 m² à Midoun aux prix médians observés ces douze derniers mois.
L'auto-construction reste hors champ
Le particulier qui achète un terrain, sollicite un architecte et signe des marchés directement avec des entreprises de BTP n'achète pas un logement à un promoteur. Aucun taux unique de TVA ne s'applique à la livraison finale, puisqu'il n'y a pas de cession au sens fiscal. En revanche, les prestations de gros œuvre, de second œuvre et de fourniture de matériaux supportent chacune la TVA au taux qui leur est propre. La majorité des intrants relève du taux normal. Le particulier ne récupère rien.
C'est le point que beaucoup d'acquéreurs, tunisiens comme étrangers, découvrent tard. Ils comparent les 7% affichés par les promoteurs au 0% supposé de l'auto-construction, sans voir que la fiscalité indirecte s'est déjà invitée en amont, dans chaque facture de béton.
Ce que dit le marché djerbien
L'observatoire DjerbaImmo recense 70 annonces actives à la date de cet article, dont 45 ventes. La répartition géographique éclaire l'impact concret de la mesure.
Sur Midoun, première zone d'activité avec 40 annonces, le prix médian de vente ressort à 349 TND/m². Sur Houmt-Souk, 21 annonces et médiane à 300 TND/m². Sur Aghir, deux annonces seulement, mais une médiane à 929 TND/m² qui reflète le positionnement front de mer. Pour qu'une transaction tienne dans le plafond des 400 000 dinars, il faut une surface bâtie d'environ 1 100 m² à Midoun, 430 m² à Aghir. Autrement dit, la quasi-totalité du neuf djerbien reste éligible au taux à 7%, à condition d'être vendue par la bonne structure.
Le passage obligé du promoteur agréé
L'agrément de promoteur immobilier n'est pas un détail administratif. Il suppose une inscription auprès de l'Agence foncière de l'habitat, une garantie financière, une assurance décennale et un cahier des charges précis sur les ventes en état futur d'achèvement. À Djerba, trois opérateurs concentrent l'essentiel des annonces neuves de notre échantillon : Djerba Prestige Immobilier, Midoun Realty et Aghir Properties. Tous trois sont référencés comme vérifiés sur la plateforme.
La réalité du terrain, c'est qu'il existe encore beaucoup d'opérations vendues sous compromis par des particuliers ayant fait construire pour revendre. Ces transactions ne donnent pas accès au régime à 7%. La case TVA est alors souvent oubliée du calcul, jusqu'au passage chez le notaire.
Mon conseil sec
Avant toute signature pour un bien neuf en 2026, exiger trois pièces : l'attestation d'agrément du promoteur, la déclaration de prix avec ventilation HT/TVA, et le projet d'acte qui mentionne explicitement le taux retenu. À Djerba, la frontière fiscale ne sépare plus l'ancien du neuf : elle sépare désormais le promoteur agréé du reste du marché. Douze points de TVA, c'est le prix d'un toit complet sur un bungalow de 80 m². Cela vaut bien trois questions de plus avant de signer.
“À Djerba, la frontière fiscale ne sépare plus l'ancien du neuf : elle sépare désormais le promoteur agréé du reste du marché.”
