TVA 2026 à Djerba : la frontière qui redessine la construction neuve

Un promoteur de Houmt-Souk m'a montré sa grille tarifaire la semaine dernière, à la terrasse d'un café de la place Hédi Chaker. Deux prix affichés côte à côte sur la même page, deux taux de TVA différents. Depuis janvier, l'écart peut atteindre douze points. Beaucoup d'acheteurs ne l'ont pas encore réalisé.

Une bascule à 400 000 dinars

La loi de finances 2026, publiée au JORT fin décembre 2025, fige la fourchette que le législateur promenait depuis plusieurs budgets. Pour un logement neuf vendu par un promoteur immobilier agréé, la TVA est de 7 % tant que le prix de vente hors taxes ne dépasse pas 400 000 TND. Au-dessus, c'est 19 %. Le taux intermédiaire de 13 %, qui courait sous régime transitoire depuis la loi de finances 2018, a disparu — reporté année après année, puis enterré. L'IACE avait recommandé de le ramener. Le ministère n'a pas suivi.

Un détail qui compte : le seuil s'apprécie sur le prix de vente, pas sur la surface, pas sur l'étage, pas sur la vue. Une villa annoncée à 420 000 TND tombe du mauvais côté. On parle d'une différence d'environ 50 000 TND de TVA sur deux maisons presque identiques. Les notaires de l'île s'arrachent les cheveux à expliquer ça aux Franco-Tunisiens qui débarquent avec leur épargne.

L'auto-construction, grande oubliée (dans le bon sens)

Si vous bâtissez sur votre propre terrain, avec vos propres artisans, la TVA sur la vente ne vous concerne pas. Il n'y a pas de vente. Vous payez de la TVA sur les matériaux — ciment, fer à béton, carrelage de Nabeul, menuiserie d'aluminium — et sur les prestations facturées par des entreprises assujetties. Rien d'autre. C'est encore, et de loin, le circuit majoritaire à Djerba pour les ménages tunisiens, surtout dans les délégations de Midoun et d'Ajim.

Mais attention. La hausse générale de la TVA sur certains intrants, et l'extension de l'obligation de facturation électronique prévue par la LF 2026, vont faire remonter des factures que les maçons avaient l'habitude de "perdre". Honnêtement, j'étais sceptique sur l'ampleur réelle de cette formalisation. Je le reste. Les circuits informels de l'île ont la peau dure. Un carreleur de Mahboubine m'expliquait il y a quinze jours qu'il travaillait toujours moitié-moitié ; il avait un chien noir attaché devant son atelier qui aboyait sur tout ce qui passait.

Djerba : la frontière des 400 000 TND tombe pile dans la médiane

Regardons les chiffres. Sur l'observatoire DjerbaImmo, 94 annonces de vente sont actives actuellement. À Midoun — 80 annonces, le plus gros stock de l'île — la médiane terrain ressort à 300 TND/m². À Houmt-Souk, 294 TND/m² sur 44 annonces. Pour une parcelle de 500 m² plus une construction clé en main raisonnable (120 m² habitables, finitions standard), on reste souvent sous les 400 000 TND, à condition de ne pas céder à la mode des piscines débordantes.

Changez de zone. À Aghir, où la médiane terrain monte à 929 TND/m² sur un stock plus étroit (3 annonces), une villa de 180 m² avec piscine fait sauter le plafond sans effort — on monte vite à 600-700 000 TND tout compris. Le législateur a visé le logement moyen, pas la résidence secondaire haut de gamme. Ce n'est pas un hasard.

Promoteur agréé contre vendeur particulier

Vendre via promoteur agréé a un contre-avantage souvent oublié : les droits d'enregistrement tombent à 1 % du prix de vente, contre 5 % en régime de droit commun. Mais vous payez 7 % ou 19 % de TVA par-dessus. Si vous achetez à un particulier qui a bâti sa villa il y a dix ans, pas de TVA — en contrepartie, les droits d'enregistrement standards s'appliquent, plus la contribution de conservation foncière.

Pour un bien à 500 000 TND acquis via promoteur agréé en régime TVA 19 %, l'addition fiscale avoisine 100 000 TND. Pour le même bien racheté à un particulier, elle oscille autour de 30 000 TND. L'écart est tel que je conseille toujours de vérifier l'agrément API du promoteur avant de signer la promesse. Sans agrément, pas d'avantage sur les droits d'enregistrement, et la TVA pèse plein pot. Un acheteur français m'a dit la semaine dernière qu'il ne comprenait rien à cette grille. Je ne lui en veux pas.

Ce qu'il faut regarder maintenant

Trois agences concentrent 164 annonces sur l'île — Djerba Prestige Immobilier, Midoun Realty, Aghir Properties. Elles connaissent la grille. Si un intermédiaire vous annonce une TVA à 13 % en 2026, demandez-lui le texte de référence. Il n'y en a pas. Même chose si on vous propose un "forfait tout compris" sans ventilation TVA/droits — c'est le signe que le vendeur ne veut pas que vous calculiez. Mauvais signe.

Dernière piste à surveiller, et je sais qu'elle contredit un peu ce que j'ai dit plus haut sur l'absence d'optimisation : certains promoteurs commencent à découper leurs projets en lots de moins de 400 000 TND pour rester dans la bande à 7 %. Vraiment ? Oui. Techniquement, c'est légal. Fiscalement, c'est une invitation à l'ingénierie, qui finira par être recadrée. On en reparlera dans six mois.