TVA sur la construction neuve à Djerba en 2026

La loi n° 17-2025 du 12 décembre 2025 est entrée en vigueur. Les clients qui franchissent la porte de l'étude depuis janvier arrivent souvent avec la même idée : la TVA sur le logement neuf aurait baissé. Non. Elle n'a pas bougé. Mais le terrain autour, lui, se déplace.

Deux régimes, aucune confusion possible

Le code de la TVA, modifié par la loi de finances pour 2025, maintient à Djerba comme ailleurs un découpage net. Les logements construits et vendus par un promoteur immobilier agréé relèvent du taux réduit de 7 % lorsque leur prix hors taxe reste inférieur ou égal à 400 000 dinars. Au-delà, la vente bascule au taux normal de 19 %. Ce seuil n'est pas un détail de calcul.

Un acquéreur qui signe à 410 000 dinars paie 19 % sur l'intégralité, pas 7 % jusqu'à 400 000 puis 19 % sur le surplus. L'écart dépasse 48 000 dinars pour une villa de taille moyenne. On en voit les conséquences chaque semaine à l'étude : des avant-contrats renégociés pour rester sous le seuil, parfois en déclassant une finition qui réapparaîtra après livraison. C'est légal tant que l'acte le dit, mais la rédaction doit être précise, sinon l'administration redresse.

Ce que la loi de finances 2026 n'a pas fait

Beaucoup espéraient une révision. L'Institut Arabe des Chefs d'Entreprises avait porté une recommandation publique : ramener à 13 % le taux applicable aux logements dépassant 400 000 dinars. La version finale adoptée en décembre 2025 ne l'a pas retenue. Les promoteurs qui attendaient ce signal pour fixer leurs grilles de prix 2026 ont dû trancher sans. Résultat variable selon les cas.

Le texte a en revanche renforcé le volet enregistrement. L'article 51 porte les pénalités d'enregistrement tardif de 1 % à 3 %. L'article 52 double de 100 à 200 dinars les droits dus sur les biens non enregistrés. Rien de spectaculaire sur le papier. Pour un acquéreur qui tarde six mois à présenter son acte à la conservation foncière de Médenine, la facture n'est plus négligeable, et pour un investisseur qui en empile trois ou quatre, elle devient douloureuse.

Auto-construction : la case que personne ne regarde

Il faut sortir une seconde du débat 7 % contre 19 %. Un particulier qui achète son terrain et bâtit lui-même, en passant par un maître d'œuvre ou un entrepreneur, n'achète pas un logement au sens de la TVA. Il achète des prestations et des matériaux, chacun soumis à son propre régime. Les matériaux de construction supportent la TVA à 19 % au stade de la fourniture par le marchand. Les honoraires d'architecte sont taxés. Les travaux de l'entrepreneur, lorsqu'il est assujetti, le sont également. Il n'y a pas de TVA sur l'immeuble terminé, parce qu'il n'y a pas de vente.

C'est cette logique économique qui pousse une partie des familles djerbiennes à construire plutôt qu'à acheter sur plan. On évite la marge du promoteur. On étale la dépense sur deux ou trois ans. On contrôle la qualité au jour le jour. Un client de Mezraya me racontait il y a quinze jours qu'il avait failli signer avec un promoteur de Midoun avant de recalculer sur un coin de nappe : à 285 m² habitables, le gain brut sur la seule TVA couvrait l'achat de son terrain. Il avait aussi un bon maçon dans la famille, et un chien qui aboyait sur tout le monde. Les deux premiers comptent.

Le promoteur agréé : avantages réels, conditions strictes

Le régime du promoteur agréé n'est pas un détail de forme. Il exige un agrément du ministère de l'Équipement, un capital social minimum, une comptabilité séparée, des programmes déclarés en bonne et due forme. En contrepartie, l'acquéreur bénéficie de droits d'enregistrement ramenés à 1 % sur la vente, au lieu du régime applicable aux cessions entre particuliers. La TVA à 7 % jusqu'à 400 000 dinars s'ajoute à cet avantage, et dans certains montages la différence est spectaculaire.

Je vais me contredire. J'ai écrit plus haut que l'auto-construction était souvent plus avantageuse. Pour les biens qui restent sous le seuil des 400 000 dinars, ce n'est plus si évident. Entre la TVA à 7 % du promoteur agréé et les 19 % payés sur chaque sac de ciment en auto-construction, l'écart se resserre vite. Avec les droits d'enregistrement à 1 %, l'arbitrage dépend du projet, du terrain et du budget total. Pas de règle unique. L'intuition familiale ne suffit plus.

Djerba, le facteur foncier

L'observatoire DjerbaImmo relève à fin octobre une médiane de 300 dinars le mètre carré pour les ventes à Midoun et de 294 dinars à Houmt-Souk, sur un stock actif de 142 annonces. À Aghir, la médiane grimpe à 929 dinars, portée par la pression côtière et un volume très faible. Ces écarts changent toute l'équation TVA. Un terrain à 180 000 dinars dans le centre de Houmt-Souk laisse peu de marge pour rester sous les 400 000 dinars une fois la construction ajoutée, sauf à rester sur une surface compacte. À Midoun ou Mezraya, le même budget total autorise une villa plus généreuse. À Aghir, oubliez le seuil des 7 % : on travaille d'office en régime normal.

Mon conseil tient en une phrase. Décidez du régime fiscal avant de signer le compromis sur le terrain, pas après. J'ai vu trop de dossiers arriver à l'étude où le propriétaire découvre, deux ans plus tard, qu'un choix d'ordre juridique en amont aurait économisé 30 000 ou 40 000 dinars. La loi de finances 2026 n'a pas modifié les règles de fond. Elle a surtout rappelé qu'elles existaient, et qu'elles coûtaient cher à qui les ignore.