TVA construction neuve à Djerba : ce que dit la loi de finances 2026

Depuis le 1er janvier 2026, le régime TVA des logements neufs en Tunisie a basculé. Le taux intermédiaire de 13% appartient à l'histoire. Restent deux mondes : un guichet à 7%, étroit, et un guichet à 19%, large. Entre les deux, l'auto-construction continue son chemin parallèle, comme si rien n'avait bougé.

Deux taux, un seuil, et tout le reste

La loi de finances n°17-2025 du 12 décembre 2025 entérine l'architecture posée par la précédente loi et confirme la sortie du 13%. Pour un logement neuf vendu par un promoteur agréé à moins de 400 000 TND, la TVA s'établit à 7%. Au-dessus, 19% — le taux dont l'application avait été repoussée deux années de suite, et qui s'applique désormais sans bénéfice du doute.

Un exemple chiffré. Une villa à Midoun affichée 380 000 TND par un promoteur agréé : environ 26 600 TND de TVA incluse. La même villa cotée 410 000 TND : autour de 77 900 TND. Franchir le seuil coûte plus de 50 000 TND de fiscalité additionnelle. Le promoteur qui cale son prix à 399 000 plutôt que 405 000 n'est pas naïf.

Le 7% a une condition cachée : l'agrément

Le taux réduit n'est pas accessible à tous. Il suppose de passer par un promoteur immobilier agréé, donc inscrit auprès du ministère de l'Équipement et de l'Habitat, avec carte professionnelle en règle et arrêté d'agrément. Sans cela, même un projet à 350 000 TND tombe hors régime.

Ça élimine la quasi-totalité de la production djerbienne. La majorité des chantiers de l'île reste portée par des particuliers. Ils s'appuient sur un architecte local. Parfois un entrepreneur de quartier. Souvent un maçon de la famille. On parle d'auto-construction. Plus de 85% des projets résidentiels en Tunisie selon les sources sectorielles citées par le ministère.

L'auto-construction garde son régime — et ses pièges

L'auto-construction n'est pas concernée par cette TVA logements neufs. Tant mieux pour le particulier qui bâtit son toit. Mais attention : elle reste pleinement assujettie à la TVA sur les matériaux. 19% sur le ciment, sur l'acier, sur le sanitaire. Aucune facture globale, donc aucune déduction possible.

Un client de Mezraya l'an dernier — terrain de 600 m², projet de 220 m² habitables, budget global autour de 280 000 TND. Il avait un chien qui dormait sous la bétonnière, je m'en souviens encore. Son calcul : via un promoteur agréé, 19 600 TND de TVA déjà incluse dans le prix. En auto-construction, il a payé sa TVA « diffuse », sac de ciment par sac de ciment. Et là, la loi 2026 a serré la vis avec son article 62 qui supprime les avantages TVA à l'importation des panneaux solaires. Coup dur quand on comptait sur une centrale photovoltaïque de 8 kWc.

Total estimé pour son chantier : entre 25 000 et 32 000 TND de TVA cumulée. Plus cher que le promoteur sur cette ligne-là. Moins cher au global, parce que la main-d'œuvre djerbienne reste largement en dessous des standards du promoteur. La logique du marché tunisien tient à ce petit miracle comptable.

Djerba, terre de foncier plus que de promotion

L'observatoire DjerbaImmo recense 76 annonces actives à l'instant où j'écris ces lignes. Midoun en concentre 44, prix médian autour de 300 TND/m². Houmt-Souk, 23 annonces, médiane identique. Mezraya monte à 383 TND/m². Aghir affiche 929 TND/m² médiane mais sur deux annonces seulement — chiffre à manier avec précaution.

Derrière ces données, presque aucun programme neuf vendu en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement). Le marché djerbien c'est du foncier titré, de l'occasion, et de la villa montée par un particulier. Le 7% n'irrigue qu'une frange infime de l'offre locale. Ce qui rend le débat fiscal national un peu lointain depuis l'île.

Honnêtement, j'aurais pu m'arrêter là. Bref. L'écart de TVA influe quand même, indirectement. Les Tunisois et les Sfaxiens qui achetaient un pied-à-terre clé en main à Houmt-Souk via promoteur, eux, payent désormais la note. Le sentiment sur le terrain, c'est qu'ils renégocient. Ou repoussent.

Trois pièges à connaître avant signature

Le seuil de 400 000 TND s'entend généralement hors TVA dans la pratique administrative. Vérifiez le contrat. Si la clause prévoit « hors taxes » et que vous arrivez à 401 500 TND, vous basculez en 19%.

Trois documents non négociables doivent être fournis par le promoteur : l'arrêté d'agrément en cours de validité, le permis de bâtir conforme au plan déposé, le quitus fiscal récent. Le notaire vérifie. Mal, parfois. Demandez vous-même la copie de l'arrêté — c'est le seul document sur lequel on ne peut pas bricoler.

Et un dernier point souvent oublié : la TVA s'applique au prix de cession, pas au coût de revient. Si le promoteur ajoute des prestations (cuisine équipée, panneaux solaires, mobilier), elles entrent dans l'assiette. Le seuil saute vite.

Mon pari, contestable

Le 7% est trop étroit pour vraiment relancer la promotion immobilière à Djerba. À 400 000 dinars, on n'achète pas une villa avec piscine à Aghir, même petite. On achète un trois-pièces dans un projet de moyenne gamme à Houmt-Souk, et encore. L'État aurait dû relever le seuil à 500 000 ou 550 000 TND pour réveiller le neuf insulaire. Avis personnel.

Je sais, plus haut j'ai laissé entendre que l'auto-construction s'en sortait mieux. Je le maintiens pour le particulier installé sur place. Pour un investisseur extérieur qui ne veut pas gérer un chantier à distance, le promoteur reste la seule porte d'entrée propre. Et cette porte vient de se rétrécir.

Les terrains, eux, gardent leur attractivité fiscale. La transaction foncière n'est pas frappée par cette TVA. Sur les 51 annonces de vente recensées par DjerbaImmo, une majorité sont des terrains titrés à Midoun et Houmt-Souk. Achat foncier, chantier en auto-construction, revente cinq ou six ans plus tard une fois l'amortissement TVA digéré. C'est cynique. C'est légal. C'est ce que je vois passer chez les notaires de l'île quasiment toutes les semaines.