TVA sur la construction neuve à Djerba après la loi de finances 2026

La déception est juridique avant d'être économique. La proposition d'une TVA réduite à 7% pour les logements à usage d'habitation d'une valeur inférieure à 400 000 dinars, portée pendant la discussion du Projet de loi de finances à l'automne 2025, n'a pas survécu au passage en plénière. Le régime maintenu reste celui de l'article 7 du code de la TVA, soit un taux normal de 19% sur les ventes de biens immobiliers à usage d'habitation effectuées par les promoteurs immobiliers agréés.

Le taux normal, pas le compromis

Plusieurs voix professionnelles — dont l'Institut Arabe des Chefs d'Entreprise — avaient plaidé pour un taux intermédiaire à 13%, voire pour le retour à la situation antérieure à 2018. La loi de finances 2026, promulguée en décembre 2025, n'a pas tranché en leur faveur. Le taux de 19% s'applique donc plein et entier sur la première mutation à titre onéreux d'un logement neuf vendu par un promoteur agréé, dès que la valeur déclarée dépasse 400 000 dinars. En dessous, le régime du logement social encadré par la loi n° 90-17 reste applicable, avec ses conditions propres d'éligibilité.

Le sujet n'a pas été oublié pour autant. L'article 21 de la loi de finances 2026 élargit le Fonds de Promotion de l'Habitat — l'outil peut désormais financer l'aménagement de lots sociaux par plusieurs opérateurs publics, et non plus seulement la SNIT. C'est une réponse de l'État aux pressions sur le pouvoir d'achat, mais une réponse en aval. Côté TVA, rien.

Le prix affiché chez un promoteur agréé est-il le prix payé ?

Quand un acheteur signe un compromis avec un promoteur agréé pour une villa neuve à Midoun à 450 000 dinars, la TVA est, en principe, déjà incluse dans le prix annoncé. L'article 7 du code de la TVA, lu avec l'article 6 sur la base d'imposition, est clair : le promoteur est redevable, l'acquéreur supporte la charge économique. Encore faut-il que le contrat le précise. J'ai vu, en chambre, des actes où la mention de TVA avait été oubliée — l'acheteur croyait payer 450 000 dinars tout compris, le promoteur réclamait 535 500 une fois la TVA ajoutée. Le litige est désagréable. Il se règle rarement au profit du particulier sans procès.

L'autre vérification, plus prosaïque, concerne l'agrément lui-même. Un promoteur immobilier au sens de la loi n° 90-17 est inscrit au registre tenu par le ministère de l'Équipement et du Logement. Sans cet agrément, la vente n'est pas une opération de promotion : c'est une cession de droits réels ordinaire, et le régime de TVA ne s'applique pas dans les mêmes termes. La nuance pèse lourd.

L'auto-construction djerbienne, l'angle mort de la fiscalité

Sur les 90 annonces actives recensées par l'observatoire DjerbaImmo en juin 2026, 58 portent sur des biens à vendre. La majorité des transactions djerbiennes restent toutefois invisibles aux statistiques officielles, parce qu'elles passent par le canal historique de l'île. Le particulier achète un terrain et signe avec un entrepreneur local. Il bâtit. Pas de promoteur agréé dans la chaîne, pas de TVA collectée sur la vente d'un bien immobilier à usage d'habitation, donc aucun débat sur le taux applicable.

Sauf que la TVA est bien là. Elle est dans chaque sac de ciment vendu autour de 28 dinars, dans le fer à béton acheté à la tonne, dans la céramique de Nabeul, dans la main-d'œuvre déclarée quand elle l'est. Chaque sac contient sa part de 19%. Le particulier qui s'auto-construit ne récupère rien — il n'est pas assujetti — et il paie cette TVA en aval, sans pouvoir la déduire comme le ferait un promoteur sur ses intrants. C'est l'effet pervers du dispositif : le régime fiscal est plus généreux pour le promoteur professionnel que pour le particulier qui bâtit sa maison.

Je sais ce que certains lecteurs vont m'opposer. Le particulier n'a pas la même structure, et son intérêt à la déduction n'est pas comparable. Soit. Mais sur un budget de 200 000 dinars de matériaux pour une villa de 200 m² à Mezraya, l'écart se chiffre en dizaines de milliers de dinars supportés sans aucune contrepartie fiscale.

Lecture du marché djerbien à la lumière du seuil de 400 000 dinars

La médiane de vente s'établit, d'après les annonces compilées par l'observatoire DjerbaImmo en juin 2026, à 280 dinars le mètre carré sur Midoun et à 300 dinars sur Houmt-Souk. Aghir grimpe à 929 dinars — l'effet du front de mer et de quelques biens haut de gamme rares. À ces prix, peu de transactions atteignent le seuil de 400 000 dinars qui déclenche la pleine TVA de 19% chez un promoteur agréé. Une villa à 280 dinars le mètre carré, cela représente moins de 100 000 dinars pour 350 m² de surface bâtie. La question du taux normal touche, sur l'île, les programmes haut de gamme, les villas avec piscine sur Aghir, quelques projets fermés autour de Sidi Mahrez.

Cela ne veut pas dire que la fiscalité 2026 est neutre pour Djerba. Elle l'est sur l'affiche, pas dans la cuisine.

Ce que je vérifie avant de recevoir un acte

L'agrément du promoteur passe en tête : c'est l'inscription au registre du ministère de l'Équipement et du Logement qui fait foi, et aucune brochure commerciale ne remplace cette inscription. Vient ensuite la mention de la TVA dans la promesse de vente, écrite noir sur blanc, pas une formule générale mais une ligne chiffrée. Reste la qualification du bien au regard de l'article 6 du code de la TVA, qui définit la base d'imposition différemment selon que la vente porte sur un bâti achevé ou sur une vente en l'état futur d'achèvement. Pour les particuliers qui construisent eux-mêmes — soit, à Djerba, la majorité des cas — mon conseil est plus terre à terre : conservez toutes les factures, à jour, en séparant matériaux et main-d'œuvre. Ça ne récupère pas la TVA. Ça documente l'investissement réel le jour d'une revente, ce qui pèse sur la plus-value imposable et sur les droits d'enregistrement de la mutation suivante.

Un dernier point. L'article 48 de la loi de finances 2026 a supprimé la pénalité de 10% par an pour retard d'enregistrement, disposition qui empoisonnait depuis des années la régularisation des successions djerbiennes — beaucoup de terrains familiaux à Sedouikech ou à Ajim étaient hérités sans acte enregistré. Ce changement, modeste mais utile, profitera davantage aux Djerbiens que toutes les querelles parlementaires autour du taux de TVA.