TVA sur la construction neuve à Djerba après la loi de finances 2026

La bascule au 1er janvier 2026 ne fait plus débat. Les promoteurs qui livrent un logement neuf depuis cette date appliquent un taux de TVA qui n'est plus celui de 2024 ni celui de 2025, et c'est dans mon étude de Houmt-Souk que les acquéreurs viennent souvent en mesurer l'effet, calculatrice à la main.

Le taux qui s'applique réellement depuis janvier

Trois taux coexistent désormais. Le taux historique de 13%, reporté depuis 2018 par chaque loi de finances successive, n'est plus la règle générale : il a cédé la place, le 1er janvier 2026, à un taux normal de 19% sur les ventes de logements neufs par les promoteurs immobiliers agréés. La loi de finances n° 17-2025 du 12 décembre 2025 a refermé une porte que le législateur entrebâillait depuis sept ans. Parallèlement, le taux réduit de 7% — voté dans le PLF 2025 et confirmé pour 2026 — s'applique sur les acquisitions de biens à usage d'habitation dont le prix de vente n'excède pas 400 000 dinars.

Sept points d'écart. Sur une vente à 380 000 TND, la différence dépasse 26 000 dinars de TVA. Ce n'est pas marginal.

Le seuil de 400 000 dinars, vu de Djerba

Sur le papier, la mesure est conçue pour rendre le primo-accès plus tendre. En pratique, et c'est là où la rédaction nationale d'un seuil unique se heurte au marché djerbien, l'éligibilité au 7% reste l'exception sur l'île. Les chiffres de l'observatoire DjerbaImmo donnent la mesure de l'écart : la médiane de vente à Midoun ressort autour de 280 TND/m², celle d'Aghir grimpe à 929 TND/m². Une parcelle correcte de 1 800 m² du côté de Bousmaiel, un terrain de 2 500 m² à proximité du Radisson — annonces que l'on voit passer ce trimestre — placent déjà le foncier nu au-dessus du seuil avant même de couler une dalle.

Autrement dit, le 7% concerne en réalité des appartements de petite ou moyenne surface en copropriété, pas la villa avec jardin que la plupart de mes clients viennent chercher à Djerba. La famille qui prévoit un T2 dans une résidence neuve à Houmt-Souk peut effectivement entrer dans la fourchette. Celle qui rêve d'une villa à Midoun n'y entrera pas. La règle est nationale, l'effet est inégal.

Auto-construction : les matériaux ne baissent pas

Beaucoup de particuliers djerbiens construisent eux-mêmes, sur un terrain familial transmis, avec un maître d'œuvre local et des artisans choisis au gré du chantier. Pour eux, l'allègement de la TVA logement ne change rien. Le ciment, l'acier, la menuiserie aluminium, les revêtements : tous restent soumis à la TVA de 19% sur les matériaux, sans réfaction. L'avantage de 7% s'attache à la vente d'un logement fini par un promoteur agréé. Pas au chantier monté brique par brique par un particulier.

Le calcul mérite d'être posé. Sur un budget de fournitures de 300 000 TND, c'est environ 48 000 TND de TVA qu'aucun particulier ne récupère — alors que le même bien acheté clés en main à 380 000 TND chez un promoteur éligible supporte une TVA d'à peu près 24 800 TND. La logique fiscale pousse vers la promotion organisée. Le législateur l'assume.

Le rôle du promoteur agréé

L'agrément, c'est l'autre filtre qu'on oublie parfois. Pour appliquer le 7% sur un bien à 380 000 dinars, encore faut-il que le vendeur soit un promoteur immobilier agréé au sens de la loi de 1990 et de ses textes d'application, immatriculé auprès du ministère chargé de l'habitat. Un investisseur qui construit pour revendre sans agrément reste hors champ, et l'acquéreur, même de bonne foi, repart sur un autre régime — souvent celui des droits d'enregistrement à 5%, voire 6% selon le cas. La distinction est juridique, ses conséquences sont en cash.

L'article 55 et le primo-accédant

Je dois le mentionner. L'article 55 de la loi de finances 2026 confirme et élargit un privilège fiscal réservé aux primo-accédants à la propriété, dans une logique de continuité avec le FOPROLOS dont l'intervention a été étendue, par le même texte, au soutien de la construction et de l'aménagement par l'AFH, la SPROLOS et la SNIT. Pour un acquéreur djerbien éligible au 7% et primo-accédant, le cumul des deux dispositifs peut représenter, d'après les estimations rappelées par le directeur général de l'habitat l'an dernier, une économie autour de 13 000 dinars sur le premier logement. Ce chiffre vient des sources sectorielles, je le restitue avec la prudence d'usage.

Ce que je dis aux clients, et ce qui me gêne

Honnêtement ? Le 7% est une bonne mesure. Le seuil unique de 400 000 dinars, beaucoup moins. À Djerba, comme à Tabarka ou à Hammamet, le foncier coûte structurellement plus cher qu'à Kasserine ou à Siliana, et un seuil identique d'un bout à l'autre du pays revient à exclure les acquéreurs des zones touristiques de l'avantage censé les protéger. J'ai dit plus haut que la mesure restait utile. C'est vrai pour l'appartement; pour la villa neuve, c'est lettre morte.

Une cliente est passée le mois dernier — couple franco-tunisien, projet de retraite à Mezraya, terrain familial déjà au nom de l'épouse, budget de construction autour de 420 000 TND. Elle pensait pouvoir bénéficier du 7%. Elle est repartie sans avantage TVA : auto-construction, donc matériaux à 19%, et de toute façon au-delà du seuil sur le bâti seul. Elle avait un dictaphone pour tout enregistrer; elle a tout réécouté dans le couloir. La règle est lisible. Elle est seulement mal calibrée pour notre marché.

Pour les ventes envisagées en 2026, je recommande systématiquement de demander au promoteur, par écrit, la mention de son numéro d'agrément, du prix hors taxes, du taux de TVA appliqué et du fondement légal : article 6 du Code de la TVA et tableau B annexé, pour la mesure à 7%. Sans cette mention, l'acte peut être valable et le régime fiscal contestable. Ce sont deux choses différentes, et c'est la seconde qui réserve les mauvaises surprises six mois après la signature.