Construction neuve à Djerba : la TVA après la loi de finances 2026

La loi de finances 2026 est entrée en vigueur le 1er janvier. Sur la TVA du logement neuf, elle ne révolutionne rien — elle stabilise. À Djerba, cette stabilité change pourtant beaucoup de choses pour les particuliers qui font construire.

Le seuil des 400 000 dinars, hérité de 2025

Reprenons la mécanique. Depuis le 1er janvier 2025, la TVA sur l'acquisition d'un logement neuf auprès d'un promoteur immobilier agréé est fixée à 7% lorsque le prix de vente net n'excède pas 400 000 dinars, et à 19% au-delà. C'est la loi de finances 2025 qui a abaissé le taux antérieur — 13% depuis la réforme de 2018 — à 7%. La loi de finances 2026, publiée au JORT du 12 décembre 2025, n'a pas modifié ce dispositif. La commission des finances avait étudié une nouvelle baisse ; elle ne l'a pas retenue.

Pour Djerba, le seuil compte. Dans nos transactions à Houmt-Souk, la médiane se situe autour de 300 dinars le mètre carré pour le foncier en vente, selon l'observatoire DjerbaImmo. À Midoun, 280. Aghir grimpe à 929 dinars la médiane — mais avec deux annonces actives au moment où j'écris, autant dire que la statistique vacille. Un terrain de 600 m² à Midoun, plus une construction de 200 m² bâtis à 2 200 dinars le mètre fini : on reste sous la barre. À Aghir, en front de mer, avec piscine et finitions soignées, le seuil saute. Sauf exception.

Le piège de l'auto-construction

Ici, je dois être clair. Le taux de 7% concerne l'acquisition d'un logement neuf auprès d'un promoteur immobilier agréé. Pas l'auto-construction. Pas le particulier qui achète son lot, fait dresser un permis de bâtir et confie le chantier à un entrepreneur local.

Or l'auto-construction représente plus de 85% des nouveaux logements en Tunisie, selon les chiffres communiqués par le ministère de l'Équipement et de l'Habitat. À Djerba, c'est presque la règle. Le client achète son lot — Mezraya, Bousmaïel, Mellita, Erriadh — et fait monter sa maison pierre après pierre, parfois sur dix ans. La TVA, dans ce cas, ne pèse plus sur un bien fini. Elle pèse sur les intrants. Le ciment, le fer, le carrelage, la main-d'œuvre facturée par un assujetti. Chacun avec son régime propre. Vous voyez où je veux en venir ?

Les arbitrages se compliquent. Un particulier qui achète son ciment chez un dépositaire facturant la TVA paye 19% intégrés au prix. Le même particulier, chez un fournisseur non assujetti — il y en a, n'en déplaise — la paye en moins. Sur un chantier moyen, le delta peut atteindre 8 à 12% du coût total des matériaux. Ce n'est pas anecdotique.

L'apport propre de la loi 2026

Sur l'immobilier des particuliers, le millésime 2026 tient en deux articles, pour l'essentiel.

L'article 48 modifie la base de calcul du droit d'enregistrement de 3% sur les mutations de propriété et supprime la pénalité annuelle de 10% qui s'appliquait aux actes enregistrés tardivement. Pour les héritiers qui traînent un partage depuis quinze ans sur un terrain à Sedouikech, c'est une bouffée d'air. L'article 99 ouvre par ailleurs une amnistie sur les pénalités et majorations de retard touchant certains impôts fonciers des exercices 2022 à 2024, sous réserve de régularisation dans le délai imparti. J'y reviendrai dans un autre papier.

Sur la TVA construction proprement dite, rien de neuf au sens littéral. Le statu quo. Mais ce statu quo a un effet secondaire intéressant à Djerba : il rend enfin compétitif le passage par un promoteur agréé, à condition que le programme reste sous 400 000 dinars. À 7% au lieu de 13% antérieurement, l'écart avec une auto-construction frappée à 19% sur les intrants finit par se résorber. En tout cas sur le papier.

Le problème djerbien : les promoteurs agréés se comptent sur les doigts d'une main

Voici mon opinion, et elle est tranchée : tant que l'offre formelle de logements promus reste anecdotique sur l'île, le taux réduit de 7% est un cadeau virtuel. La liste des sociétés agréées publiée par le ministère de l'Équipement en septembre 2024 compte une poignée de raisons sociales effectivement actives à Djerba. Les autres opérations vendues comme « neuves » sortent du circuit promoteur — donc hors du régime préférentiel.

J'ai instruit un dossier la semaine dernière, un médecin de Sfax qui pensait bénéficier du taux à 7% sur une villa à 380 000 dinars près d'Aghir. Le vendeur n'était pas promoteur agréé — un particulier qui avait fait construire et revendait. La TVA acquisition n'existe pas dans ce cas ; on tombe sur des droits d'enregistrement et de mutation classiques. Fiscalité différente, calcul différent, et au final un coût comparable mais moins prévisible. Le médecin avait emporté ses plans dans une vieille sacoche en cuir. Je sais, j'ai dit plus haut que le marché se stabilisait. Sur le papier, oui. Dans la pratique notariale, non.

Avant de signer le compromis

Posez trois questions, dans cet ordre. Le vendeur est-il inscrit au registre des promoteurs immobiliers agréés ? Le prix de vente net est-il sous la barre des 400 000 dinars TVA comprise ? Le permis de bâtir a-t-il été délivré après le 1er janvier 2025, date de bascule du régime ?

Si les trois réponses sont oui, vous êtes effectivement dans le régime à 7%. Sinon, vous êtes ailleurs. Et « ailleurs », à Djerba, c'est presque toujours l'auto-construction avec sa TVA en cascade sur les intrants. Pas tout à fait le même film.

Une dernière remarque. Les annonces que je vois passer sur DjerbaImmo — 93 actives au moment de la rédaction, dont 60 en vente — mentionnent rarement le régime fiscal applicable. C'est dommage. Demandez-le au vendeur, par écrit, avant la promesse. Un agent vérifié ne refusera pas la question.