TVA sur la construction neuve à Djerba : ce qui change en 2026

Depuis le 1er janvier 2026, les acquisitions de logements neufs vendus par un promoteur immobilier agréé entrent dans un régime de TVA refondu. Sept pour cent en-deçà de 400 000 dinars, dix-neuf au-delà. À Djerba, où l'auto-construction reste reine, la portée réelle de cette réforme mérite quelques précisions.

Ce que dit l'article 55 — et ce qu'il ne dit pas

L'article 55 de la loi de finances 2025, dont l'application a été reportée d'un an et qui produit donc ses effets depuis le 1er janvier 2026, modifie le code de la TVA pour les biens immobiliers à usage exclusif d'habitation construits par les promoteurs immobiliers visés par la loi n°90-17 du 26 février 1990. Le taux de 7 % s'applique aux acquisitions dont la base imposable n'excède pas 400 000 dinars. Au-delà, le taux normal de 19 % s'impose. La tranche intermédiaire de 13 %, que connaissait jusque-là le secteur, disparaît — la ministre des Finances Sihem Nemsia avait d'ailleurs annoncé fin 2024 vouloir supprimer ce palier dans l'ensemble du système.

Première chose à retenir, et c'est probablement la plus mal comprise : ce régime ne vise que les ventes par un promoteur agréé. Si vous achetez un terrain à un particulier puis confiez sa construction à un entrepreneur, vous n'êtes pas dans le champ de l'article 55. Pas de TVA sur l'acquisition du terrain au sens de cet article (les droits d'enregistrement et la conservation foncière restent dus, eux), et la TVA sur les travaux relève d'une autre logique — celle qui s'applique aux prestations facturées par l'entreprise du BTP.

Djerba : un marché où l'auto-construction domine

Le DG du Logement, Nejib Snoussi, rappelait début 2025 que l'auto-construction représente plus de 85 % des projets résidentiels en Tunisie. À Djerba, le rapport est probablement encore plus déséquilibré. Sur l'observatoire DjerbaImmo, soixante annonces de vente sont actives à ce jour toutes catégories confondues, et une part importante porte sur des terrains nus — la majorité des transactions sur l'île passent par cette voie : terrain, puis chantier en gré à gré.

En clair (pardon, mauvaise habitude de notaire), cela signifie qu'un grand nombre d'acquéreurs djerbiens passent à côté du débat sur le 7 % et le 19 %. Ils ne sont jamais en face d'un promoteur agréé. Ils achètent un terrain à Midoun ou à Mezraya, lèvent un permis, signent avec une entreprise locale. La TVA, pour eux, se loge dans les factures de matériaux et la prestation du constructeur. Pas dans l'acte notarié.

Le seuil de 400 000 dinars : un curseur réaliste à Djerba ?

Quelques ordres de grandeur. La médiane observée par DjerbaImmo s'établit autour de 280 TND/m² à Midoun et 300 TND/m² à Houmt-Souk pour les biens à vendre — prix au mètre carré qui mêlent terrains et bâti, donc à manier avec prudence. Disons qu'un appartement neuf de 100 m² livré par un promoteur agréé dans une résidence de Midoun ou en périphérie de Houmt-Souk tournera, hors équipement haut de gamme, autour de 350 000 à 480 000 dinars. Le seuil de 400 000 TND coupe donc le marché djerbien à peu près en son milieu.

Au-dessus, c'est un saut de douze points de TVA. Sur un bien à 450 000 dinars, on ne parle plus d'une nuance comptable. Le promoteur qui négocie son prix de vente le sait : passer de 399 000 à 401 000 dinars HT, c'est faire basculer l'opération entière d'un côté ou de l'autre du barème. J'imagine sans mal le nombre de devis qui vont s'arrondir, ces prochains mois, à 399 500 dinars TTC.

Promoteur agréé ou entrepreneur : la frontière à vérifier

Un mot sur la qualification. Le promoteur immobilier agréé n'est pas n'importe quel constructeur. Il faut un agrément délivré dans le cadre de la loi 90-17, et l'acte de vente doit mentionner cet agrément ainsi que le programme immobilier déclaré. À l'étude, je vois passer des actes où l'on emploie le mot "promoteur" sans que le vendeur dispose de l'agrément — auquel cas, ni le taux de 7 % ni celui de 19 % ne sont applicables au sens de l'article 55. Le régime fiscal devient autre. Vérifiez systématiquement l'agrément avant de signer un compromis qui mentionne une TVA réduite.

Vérifiez aussi que le bien relève d'un usage exclusivement résidentiel. Un duplex avec local commercial en rez-de-chaussée ? La fraction commerciale sort du dispositif. Une villa avec studio meublé destiné à la location touristique de courte durée ? Là, la question se pose, et la doctrine administrative n'a pas tranché tous les cas de figure. Demandez au notaire de saisir par écrit la recette des finances locale plutôt que d'extrapoler. Ça prend trois semaines. Ça évite des redressements.

Une réforme pas vraiment pensée pour Djerba

Je le dis sans détour : ce nouveau barème n'a pas grand sens pour notre marché. Il est calibré pour les grands programmes de promoteurs structurés du Grand Tunis, de Sousse ou de Sfax. Sur l'île, il creuse l'écart entre l'auto-constructeur — qui, lui, ne paie ni 7 ni 19 % au titre de l'article 55 — et le promoteur agréé qui prend le risque de monter un programme conforme. Le seuil de 400 000 dinars pousse mécaniquement (je sais, mot banni dans certaines salles de rédaction, tant pis) les opérateurs à dimensionner leurs projets sous le plafond et à laisser le segment haut de gamme à des montages plus créatifs. Pas sûr que ce soit ce que cherchait le législateur.

Un client venu me voir le mois dernier, originaire de Houmt-Souk et installé à Lyon depuis vingt-deux ans, m'a posé la question dans l'autre sens : vaut-il mieux acheter un terrain et construire, ou acquérir un appartement clé en main chez un promoteur ? Réponse honnête. Sur le strict plan fiscal, l'auto-construction reste imbattable. Mais elle se paie en temps. En allers-retours. Et en risques de chantier qu'on sous-estime depuis l'étranger. Le 7 % chez un promoteur agréé, c'est aussi le prix d'une livraison à date et d'un acte propre, garantie décennale incluse. À chacun de faire son arbitrage.

Pour la suite, je surveille deux choses. La révision annoncée du décret 161 de 2017 sur le financement de l'auto-construction, qui pourrait recalibrer le différentiel. Et la question — toujours pendante — de savoir comment l'administration fiscale traitera les ventes de logements à des non-résidents, segment qui pèse lourd sur l'île et que la loi de finances ignore pour l'instant.