TVA construction neuve à Djerba : ce que change vraiment la loi de finances 2026

1er janvier 2026. Le taux de TVA sur les logements neufs vendus par un promoteur immobilier est passé à 19%. Sauf en dessous de 400 000 dinars, où il tombe à 7%. Sur le papier, l'écart est massif. À Djerba, la réforme ne touche presque personne. J'y reviens.

Ce que dit vraiment le texte

La loi n° 17-2025 du 12 décembre 2025 (loi de finances 2026) a tranché après trois ans de reports successifs. Depuis le 1er janvier, les acquisitions de logements neufs auprès d'un promoteur agréé sont taxées à 19% dès que la valeur dépasse 400 000 TND. En dessous, on reste à 7%. La différence brute atteint environ 20 000 TND sur un bien à 400 000 TND — le calcul avait été mis en avant par le ministère de l'Équipement au moment du PLF 2025, avant confirmation dans le texte final.

Petit rappel utile. Ces taux valent uniquement pour la vente d'un logement neuf par un promoteur agréé, autrement dit une société inscrite au registre des promoteurs immobiliers auprès de l'Agence Foncière d'Habitation ou du ministère de l'Équipement. Un particulier qui revend son bien, un artisan qui bâtit à la commande — rien de tout cela n'est concerné. L'oncle qui construit sur le terrain familial non plus.

C'est là que ça devient intéressant pour Djerba.

Le marché djerbien est un marché de particuliers

Sur les 105 annonces actives que suit l'observatoire DjerbaImmo, la vente concentre 69 offres, soit environ 65% du stock. Grosse majorité en direct, sans promoteur, avec 66 annonces à Midoun et 27 à Houmt-Souk. Les acteurs qui apparaissent en tête du classement — Djerba Prestige Immobilier, Midoun Realty, Aghir Properties — sont des agences de commercialisation, pas des promoteurs immobiliers agréés au sens fiscal du terme.

Regardez les titres eux-mêmes. Houch typique djerbien. Terrain 5 lots. Terrain avec autorisation. Maison 3 chambres vide renouvé pour les étrangers. Ce n'est pas un catalogue de programme immobilier. C'est de la revente familiale, de la subdivision de terrain, de l'auto-construction déclarée bonne à finir.

Au niveau national, le directeur général du logement au ministère de l'Équipement, Nejib Snoussi, avait rappelé fin 2024 que l'auto-construction représente plus de 85% des projets de logement en Tunisie. À Djerba, la part est probablement plus élevée encore. Le terrain se transmet. On bâtit par tranches, on finit quand on peut.

Conséquence directe : la baisse à 7% ne bénéficie qu'à une frange marginale du marché insulaire. Je ne dis pas qu'elle est inutile. Elle protège les rares programmes neufs d'Aghir et de Sidi Mahrez du choc du 19%. Pour la majorité, elle reste cosmétique.

Les matériaux, eux, restent à 19%

Là où le bât blesse pour l'auto-constructeur djerbien : les matériaux de construction n'ont jamais bénéficié d'un régime dérogatoire. Ciment, fer à béton, carrelage, sanitaire, aluminium — tout est facturé à 19% de TVA en sortie d'usine ou de dépôt. Le régime suspensif ne s'applique pas aux matériaux non plus. Une villa modeste de 180 m² à Midoun, autour de 1 800 TND/m² de coût sec, incorpore de l'ordre de 60 000 à 80 000 TND de TVA. Normalement récupérable. En pratique, personne ne la récupère, puisque le propriétaire final n'est pas assujetti.

Un client à Midoun me racontait au printemps qu'il avait scindé ses achats de fer en trois lots successifs pour lisser sa trésorerie — pas pour la TVA, pour la trésorerie. Il avait un chien de chantier attaché à un tas de sable. Bref. Le point est simple : l'assiette taxable réelle du particulier qui bâtit n'a pas bougé d'un point en janvier 2026.

Ce qui reste utile à connaître

Quelques dispositifs continuent de compter, en revanche. Le seuil du premier logement a été révisé à 234 400 TND (contre 248 600 TND auparavant), ce qui déclenche l'exonération de droits d'enregistrement dans les conditions prévues par le code fiscal. À Djerba, avec une médiane à 300 TND/m² sur Midoun et Houmt-Souk selon l'observatoire DjerbaImmo, un bien de 200 m² utiles tombe encore, souvent, dans le seuil. Sur Aghir en revanche, avec une médiane à 929 TND/m² (échantillon très petit, prudence), on sort du dispositif dès la première tranche.

Le décret 161 de 2017, qui encadre les aides au logement, est en cours de révision pour intégrer explicitement le financement de l'auto-construction. Rien de gravé dans le marbre — sources sectorielles — mais ce serait, si le texte sort, la vraie réforme pour l'île. Pas les 7% de TVA.

Que faire en 2026 ?

Honnêtement, pas grand-chose de spécifique à cette loi. Si vous achetez neuf via un promoteur — c'est-à-dire quasiment jamais sur l'île — vérifiez l'agrément de la société et le prix de vente TTC affiché. Au-delà de 400 000 TND, vous encaissez 19% pleins. En auto-construction, exigez des factures normalisées : le régime El Fatoora s'étend en 2026, ça vous sert au moins pour la garantie décennale et pour votre dossier bancaire. Et arrêtez d'attendre une TVA préférentielle sur le ciment. Ce n'est pas prévu.

Je sais, j'ai laissé entendre plus haut que la révision du décret 161 pourrait débloquer quelque chose. Ce sera du crédit bonifié, pas de la fiscalité. Ne mélangez pas.

Le marché de la brique et du terrain à Djerba se joue à un endroit que la loi de finances 2026 ne touche pas.