TVA construction neuve à Djerba : ce que la loi de finances 2026 change vraiment

La loi de finances 2026 a été adoptée le 4 décembre 2025 après une séance houleuse. L'article 50, celui qui touche à la TVA sur les logements neufs, a d'abord été rejeté en commission. Puis voté en plénière. Pour Djerba, la nuance compte plus que le vote lui-même.

Le taux à 7% survit, mais pour qui ?

Rappel utile. Depuis la loi de finances 2025, un logement neuf acheté à un promoteur immobilier agréé est soumis à une TVA de 7%, à condition que le prix ne dépasse pas 400 000 dinars. Au-delà, on retombe sur le taux plein de 19%. Le régime intermédiaire à 13%, qui a longtemps servi de tampon, a disparu du paysage résidentiel.

La LF 2026 ne l'a pas retouché. Elle l'a confirmé, ce qui n'est pas la même chose que l'améliorer.

Pourquoi cette confirmation compte ? Parce que le ministère des Finances essaie depuis 2018 de faire passer la totalité du neuf à 19%. Ça a été repoussé plusieurs fois. Encore reporté fin 2025. À chaque fois pour les mêmes raisons : les promoteurs plaident la fragilité du marché, les députés cèdent, on remet à l'année suivante. Vous voyez le schéma.

Le seuil des 400 000 DT, vu de Djerba

Sur le papier, 400 000 dinars ça a l'air confortable. En pratique, à Djerba, ça dépend furieusement de la zone.

Un appartement moyen à Houmt-Souk, dans le tissu ancien remis à neuf, se négocie autour de la médiane observée par l'observatoire DjerbaImmo — soit environ 294 TND/m² sur nos 34 annonces actives dans la zone. Un T3 de 110 m² tombe donc dans l'enveloppe. Sans discussion. Pareil à Midoun, où la médiane s'établit à 301 TND/m² sur 73 annonces, ce qui reste la plus grosse concentration de l'île.

Le décor change dès qu'on s'approche de la zone touristique. À Aghir, la médiane grimpe à 929 TND/m². Trois annonces, échantillon minuscule, mais parlant. Une villa neuve avec piscine y dépasse presque toujours le seuil. Elle passe donc à 19%. Le même bien à cinq kilomètres à l'intérieur des terres reste à 7%. La géographie fiscale de Djerba se lit sur une carte routière.

À Ajim aussi, la médiane à 473 TND/m² sur six annonces trahit une clientèle qui vise des surfaces plus généreuses, souvent avec terrain. Le seuil des 400 000 y est franchi vite.

Le trou noir : l'auto-construction

Voilà où le débat parisien de la loi de finances rate complètement la réalité djerbienne. Plus de 85% des logements neufs en Tunisie sont bâtis en auto-construction, selon le ministère de l'Habitat. À Djerba, on est probablement au-dessus. On achète un terrain, on prend un architecte local (ou pas), on monte le gros œuvre au fil des mois, on habite avant même que le crépi ne soit posé.

Dans ce cas de figure, la TVA à 7% ne s'applique pas. Elle vise l'acquisition d'un bien fini auprès d'un promoteur agréé. L'auto-constructeur paye le fer, le ciment, les briques, la main-d'œuvre — le tout à 19% de TVA sur les matériaux industriels, quand la TVA est effectivement facturée. C'est là que l'informel prend le relais, et je ne vais pas faire semblant de découvrir la lune.

Le décret n° 161 de 2017 sur le mécanisme du "premier logement" est en cours de révision. L'idée avancée par le ministère : étendre le dispositif d'aide à l'auto-construction, ce qui permettrait à un primo-accédant de bénéficier d'un accompagnement bancaire équivalent à celui offert pour un achat en VEFA. Sur le principe, c'est bien. Dans les faits, le décret révisé n'est pas encore publié. Attention aux effets d'annonce.

Le promoteur agréé, la case qu'on oublie de cocher

Ceci est technique, mais lisez. Le taux réduit à 7% suppose que le vendeur soit un promoteur immobilier agréé au sens du cahier des charges de l'Agence de Promotion des Investissements. Beaucoup de "promoteurs" djerbiens, en réalité, sont des particuliers qui construisent trois villas sur un lot familial et les revendent. Ce n'est pas de la promotion agréée. C'est une revente. Le régime fiscal n'est pas le même — on tombe sur les droits d'enregistrement classiques, sans TVA de vente sur le neuf mais sans le bénéfice du 7% non plus.

Sur les 81 annonces de vente actives chez nous en ce moment, une part significative relève de cette zone grise. Djerba Prestige Immobilier, qui affiche 84 annonces au total et un statut vérifié sur la plateforme, joue le rôle d'intermédiaire, pas de promoteur au sens fiscal. La distinction paraît vétilleuse. Elle change tout à la signature.

Ce que je conseille, franchement

Vous achetez neuf sous 400 000 DT à un vrai promoteur agréé : le 7% est un vrai cadeau, gardez la trace de l'agrément dans le dossier. Un client de Midoun m'a raconté avoir failli passer à côté parce que le vendeur ne l'avait pas mentionné dans le compromis. Il avait un labrador aussi, ça n'a aucun rapport, mais je m'en souviens.

Vous auto-construisez : oubliez le débat sur la TVA à 7%. Concentrez-vous sur le devis de matériaux, la trésorerie, et la révision annoncée du décret 161. Si le mécanisme premier logement est étendu à votre cas, ça peut valoir la peine de retarder de six mois un dépôt de dossier bancaire.

Vous achetez au-dessus de 400 000 DT : négociez le prix TTC net. Le vendeur portera la charge de la TVA à 19% et ce point est presque toujours discutable, surtout à Aghir où le stock disponible reste étroit. Je sais, j'ai dit plus haut que 19% était le taux plein. Il l'est. Ça n'empêche personne de discuter.

Un dernier mot. La LF 2026 n'a rien inventé sur ce dossier. Elle a repoussé la douche froide. La prochaine loi de finances risque de trancher pour de bon, et le taux plein pourrait avaler ce qui reste du régime réduit. Signez tant qu'il est là.