TVA construction neuve à Djerba : 7% ou 19% depuis la loi de finances 2026

Le JORT a publié la loi de finances 2026 le 12 décembre 2025. Un article intéresse tout particulier qui construit sur l'île. La TVA sur l'immobilier résidentiel neuf. Deux taux, un seuil, et beaucoup de monde qui pense encore à 13%.

Deux taux, un seuil fixé en dinars

Le texte conserve la logique posée fin 2024 par la LF 2025, puis prolongée dans la version 2026. En dessous de 400 000 TND, le logement neuf vendu par un promoteur agréé supporte 7% de TVA. Au-dessus, c'est 19%. Le taux intermédiaire de 13%, qui avait tant irrité le secteur en 2024, disparaît pour le résidentiel. L'ARP a tranché.

Le report de l'entrée en vigueur du 19% avait été acté il y a deux ans. Il est aujourd'hui pleinement applicable.

Promoteur agréé, auto-construction, revente

La règle est moins compliquée qu'elle en a l'air. La TVA ne frappe que les ventes effectuées par un promoteur immobilier agréé par l'Agence Foncière de l'Habitat. Plusieurs cas sortent complètement du dispositif. Vente entre particuliers d'un bien ancien, d'abord. Revente par un particulier d'un neuf qu'il avait bâti pour son propre usage. Et l'auto-construction, bien sûr, qui reste le cas le plus répandu sur l'île.

J'ai croisé la semaine dernière à Midoun un couple qui bâtissait leur retraite. Deux étages, finitions soignées, un berger allemand qui dormait sur les gravats. Ils m'ont demandé si la nouvelle TVA les concernait. Non. Ils construisent eux-mêmes, sur leur titre bleu, pour leur usage personnel. Zéro TVA sur l'opération. Ni à 7%, ni à 19%.

À Djerba, l'effet du seuil

Notre observatoire DjerbaImmo recense 88 annonces de vente actives au 4 octobre 2026. Midoun en concentre 77, médiane à 300 TND/m² pour les biens bâtis. Houmt-Souk suit à 270 TND/m² sur 39 annonces. Un terrain à Ajim se négocie en médiane 450 TND/m². Aghir sort du lot à 929 TND/m² — trois annonces seulement, prudence sur l'échantillon.

Prenons une villa de 180 m² en bord de mer à Aghir, terrain 500 m². Un promoteur agréé pourrait l'afficher à 480 000 TND. On passe au-dessus du seuil : 19% de TVA, soit 76 800 TND. Pour la même villa en retrait, affichée à 395 000 TND, c'est 7% — 27 650 TND. Près de 50 000 TND d'écart pour 85 000 TND de différence sur le prix de base.

L'effet de seuil est brutal. Les promoteurs vont caler leurs prix pour rester juste en dessous du seuil des 400 000 TND. On le verra dans les mois qui viennent.

Les angles morts du dispositif

Le texte rate deux choses à Djerba. D'abord, l'auto-construction continue d'écraser le marché. Nos agences partenaires — Djerba Prestige Immobilier et ses 84 annonces, Midoun Realty avec 47, Aghir Properties à 33 — listent pour l'essentiel du bien détenu par des particuliers. La VEFA façon Tunis-Carthage n'a jamais pris racine ici. Le promoteur agréé reste rare sur l'île.

Ensuite, le seuil est libellé en TND. Dans un marché où l'investisseur étranger paie en euros, 400 000 TND c'est aujourd'hui autour de 115 000 €. Si le dinar glisse encore, le seuil devient absurdement bas pour une villa de standing. Les sources sectorielles parlent d'une parité qui s'érode doucement depuis 2024. Rien ne dit que 2026 sera un meilleur millésime.

Mon avis, qui dérangera peut-être

L'intention est juste. Taxer plus la villa de 600 000 TND que le petit F3 d'un primo-accédant, c'est cohérent. Je l'écris sans ambiguïté. L'exécution ignore pourtant plusieurs réalités djerbiennes. La rareté des promoteurs agréés hors des grandes métropoles, pour commencer. Le poids écrasant d'un marché gris où l'auto-construction absorbe les trois quarts des opérations. Et puis le dinar qui dérive face à l'euro, question monétaire qu'on fait semblant d'oublier.

Combien d'opérations à Djerba vont vraiment bénéficier du taux à 7% en 2026 ? Trente ? Moins ? Je sais, j'ai dit plus haut que la mesure était cohérente. Les deux peuvent être vrais : la cible est bien choisie, mais le gibier est rare sur notre île.

Ce que vous devez vérifier avant de signer

Vous êtes particulier. Vous achetez un terrain à Mezraya pour construire une résidence secondaire. Votre banquier, et surtout votre notaire, doivent vous confirmer par écrit que l'opération ne tombe pas sous TVA. Vérifiez l'immatriculation du vendeur. Un entrepreneur local qui bâtit pour vous n'est pas un promoteur agréé au sens fiscal — mais s'il vous vend un bien déjà construit, ça change tout.

Un détail souvent oublié : les droits d'enregistrement ont aussi bougé en 2026. L'enregistrement tardif passe de 1 à 3%. Les droits sur biens non enregistrés doublent, de 100 à 200 TND. Rien de catastrophique. À budgéter quand même.

La Direction Générale des Impôts gère la TVA immobilière, pas l'ONTT. Si quelqu'un à l'agence vous dit l'inverse, changez d'agence.