TVA sur le neuf à Djerba : le seuil des 400 000 dinars et ses angles morts

La loi de finances 2026 a fini par trancher. Depuis le 1er janvier, un particulier qui achète un logement neuf à un promoteur agréé paie 7 % de TVA — ou 19 %. Le curseur, c'est 400 000 dinars.

Ce que dit la lettre du texte

L'article 55 amendé du projet de loi de finances 2025, adopté à 88 voix pour, 41 contre et 11 abstentions, prévoyait déjà ce nouveau régime dès janvier 2025. L'application a été repoussée d'un an. On y est. Un bien à usage strict d'habitation, construit par un promoteur immobilier agréé, dont la valeur ne dépasse pas 400 mille dinars : TVA à 7 %. Au-delà : 19 %.

Un centime au-dessus du seuil ? Le taux plein s'applique sur la totalité du prix, pas sur la fraction dépassant. C'est là que le vocabulaire du notaire compte, et non l'humeur du vendeur.

Le promoteur agréé, cette catégorie précise

Tous les vendeurs ne sont pas des promoteurs immobiliers agréés au sens du décret-loi de 1990 qui régit la profession. L'agrément suppose un enregistrement en bonne et due forme et un capital minimum non négligeable. Sans ça, pas d'inscription au registre spécial de la profession. Beaucoup de constructeurs djerbiens qui vendent des villas neuves à Midoun ou Aghir ne relèvent pas de ce statut. Ils vendent en tant que particuliers, ou via une société civile immobilière, et la logique TVA change du tout au tout.

Un particulier qui cède le fruit de sa propre auto-construction n'est pas assujetti. Pas de TVA sur la cession. Restent les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière. Sans oublier ce qui revient à la conservation foncière. On y reviendra.

Auto-construction : la TVA se paie en amont

Vous vous dites : parfait, je construis pour moi et j'échappe à la TVA. Erreur. La TVA, vous l'avez déjà payée. Sur le ciment. Sur le fer. Sur le carrelage importé. Et sur la main-d'œuvre facturée par une entreprise assujettie. 19 % sur la quasi-totalité des matériaux, et récupération impossible pour un particulier non-assujetti. Le budget dit « économique » de 1 200 à 1 500 dinars le mètre carré que citent les acteurs du secteur — TVA incluse — ne se répartit pas également : la taxe en absorbe déjà une part significative.

Autrement dit, choisir l'auto-construction n'est pas un contournement fiscal. C'est un arbitrage différent, où vous supportez la TVA fournisseur en échange d'une TVA cession nulle et d'une maîtrise directe du chantier.

Ce que ça donne sur le marché de Djerba

L'observatoire de DjerbaImmo compte 88 annonces de vente actives à l'échelle de l'île, sur 134 offres au total. Le prix médian à Midoun s'établit autour de 300 dinars le mètre carré construit, contre 270 à Houmt-Souk et jusqu'à 929 à Aghir — écart considérable, expliqué par le foncier balnéaire et la rareté du bâti neuf. Pour une villa de 200 mètres carrés à Midoun, on tourne facilement autour de 600 000 dinars pour du haut standing. Le seuil des 400 000 dinars laisse donc dehors la majorité des programmes qui intéressent une clientèle étrangère ou aisée.

À Ajim, en revanche, la médiane observée à 450 dinars le mètre carré et les surfaces plus modestes passent parfois sous le seuil. Pareil pour certains lots à Mezraya. Le régime des 7 % n'est pas un cadeau universel — il vise, à mon sens, les primo-accédants tunisiens résidents, pas l'investisseur français cherchant du bord de mer.

Le piège du « sur plan » et de la date certaine

Deloitte l'avait rappelé fin 2024 : ce qui déclenche le taux, c'est la date certaine du contrat, pas la promesse verbale. Enregistrement du contrat, dépôt chez officier public, visa officiel — sans quoi, un dossier commencé sous l'ancien régime bascule d'office sous le nouveau. Les acomptes signés dans les règles avant la bascule conservent leur taux ; les autres non. Ce détail-là, je l'ai vu ruiner deux dossiers l'an dernier chez des confrères de Sfax. Un couple qui pensait avoir sécurisé 13 %, et qui a découvert 19 % à la signature. Ils avaient un labrador dans le bureau ce jour-là, si vous voulez tout savoir.

Ma lecture, en tant que praticien

Franchement ? Le seuil des 400 000 dinars n'est pas absurde en soi. Mais il crée un effet falaise brutal. Passer de 7 à 19 % pour un dinar d'écart, c'est une prime à la sous-évaluation et une invitation aux montages douteux. Je préférerais un taux progressif, ou au moins un dispositif applicable sur la seule tranche inférieure au seuil. En l'état, on va voir fleurir des ventes à 399 999 dinars avec avenants ultérieurs pour « aménagements ». Le fisc n'est pas dupe, et le notaire non plus.

Reste que le principe même — encourager le logement accessible en construction neuve — mérite d'être salué. Je sais, j'ai dit l'inverse au paragraphe précédent, ou presque. C'est que la mesure a deux visages. Encore faut-il que l'agrément de promoteur soit délivré rapidement à Djerba, où le nombre de professionnels réellement enregistrés reste faible. Sans offre agréée locale, le taux à 7 % restera une abstraction.

Un dernier mot pratique. Avant de signer quoi que ce soit, exigez la copie de l'agrément du vendeur et une clause explicite sur le taux de TVA retenu. Sur le fait générateur, ne laissez rien au verbal. Le reste, on en discutera à l'étude.