Location saisonnière à Djerba : forfait, réel, TVA, ce qui vous attend

Sept annonces « Vacances » actives sur DjerbaImmo ce mois-ci. C'est peu. Pour un bassin qui s'enregistre désormais à l'ONTT, ça veut dire que beaucoup de propriétaires sont restés sur Airbnb ou Booking, sans vitrine locale, et — surtout — sans avoir tranché ce qu'ils déclarent.

Le numéro d'enregistrement unique a changé la règle du jeu. Une fois affiché sur l'annonce, il vous identifie. La transmission automatique des revenus par les plateformes, calée sur le modèle européen DAC7, arrive derrière. Vous ne pouvez plus jouer la montre.

L'enregistrement ONTT, le mur d'entrée

Chaque bien proposé à la location courte durée doit obtenir son numéro auprès de l'Office National du Tourisme Tunisien. Ce numéro vit cinq ans, figure sur l'annonce, dans le contrat — et sur la facture remise au locataire. Il vous rattache au fisc, particulier ou pas.

À Djerba, Houmt-Souk et Midoun sont visées par un contrôle renforcé. Pas un hasard : sur les 87 annonces actives recensées par l'observatoire DjerbaImmo, 54 sont à Midoun et 24 à Houmt-Souk. C'est là que la vente comme la location se concentrent. C'est là que l'administration regarde en premier.

Le forfait, plafond à 10 000 TND

Premier réflexe de beaucoup de bailleurs : « je reste au forfait ». Le calcul est court. Le régime forfaitaire de l'impôt sur le revenu, défini par le Code de l'IRPP, reste accessible aux entreprises individuelles dont le chiffre d'affaires annuel ne dépasse pas 10 000 dinars. Au-delà, vous basculez automatiquement vers le réel. La cotisation forfaitaire s'élève à 3 % du chiffre d'affaires, plus 100 ou 200 TND fixes selon que la commune est zonée urbaine ou non.

Un appartement à Midoun loué quatre mois pleins à 90 TND la nuit dépasse déjà 10 800 TND. Le seuil saute. Le projet d'un nouveau régime des petites entreprises monté jusqu'à 100 000 TND est évoqué depuis 2024, mais à la date où j'écris il n'est pas opérationnel. Ne misez pas dessus pour cet été.

Le réel, et ce que vous déduisez vraiment

Au réel, on tient une comptabilité. Pas un cahier, une comptabilité. Les charges déductibles couvrent la taxe foncière municipale, les intérêts d'emprunt si le bien est financé, l'eau (SONEDE), l'électricité (STEG), l'assurance multirisque, le ménage, la commission Airbnb ou Booking, les petites réparations, et le mobilier amorti sur sa durée d'usage habituelle (cinq à dix ans selon la nature). La marge nette imposable, sur un meublé djerbien moyen, descend souvent à 35–45 % du brut. Parfois moins.

Le livre des recettes — celui que l'ONTT exige depuis la mise à jour 2024 — n'est pas une formalité. C'est la base sur laquelle vous prouvez vos entrées. Sans lui, vous serez taxé sur les flux bancaires, sans pouvoir opposer aucune charge.

Honnêtement, c'est ce point-là qui fait le plus de dégâts. Vu sur un chantier à Mezraya l'automne dernier : un propriétaire avait encaissé deux ans de loyers Booking sur un compte courant tunisien, sans jamais déclarer. Redressement sur le brut, intégralement. Il avait un chien noir qui dormait sur la terrasse, je m'en souviens. Bref. L'addition a fait mal.

Le seuil de TVA, l'angle mort

La TVA est l'angle que la majorité oublie. Au-delà du seuil de franchise — qu'on aligne pour la para-hôtellerie sur la définition de l'activité touristique commerciale — vous devenez assujetti sur les nuitées. Le taux applicable à l'hébergement touristique est de 7 %.

Sur un bien classé « para-hôtelier » (ménage entre deux séjours, fourniture de linge, accueil personnalisé, petit-déjeuner servi), trois de ces critères suffisent généralement à requalifier l'activité en commerciale. Donc à vous propulser dans le champ de la TVA. Je sais, j'ai dit plus haut que le forfait coupait le débat. Pour ceux qui dépassent, non. Le réel les rattrape, et la TVA aussi.

Le classement étoiles, facultatif mais stratégique

Le classement de 1 à 5 étoiles reste volontaire en Tunisie. Comptez autour de 200 € pour la visite d'évaluation, valable cinq ans. À quoi ça sert si ce n'est pas obligatoire ? À mieux référencer le bien dans les outils touristiques officiels, et — selon les évolutions discutées dans les notes communes 2024 de la DGE — à bénéficier d'éventuels abattements majorés au réel.

Sur le terrain djerbien, peu de propriétaires individuels franchissent le pas. Les agences sérieuses, oui. Aghir Properties, qui pilote 33 annonces selon le compteur DjerbaImmo, a basculé une partie de son catalogue sur ce système l'an dernier. Midoun Realty traîne. C'est dommage, leurs 47 biens y gagneraient en visibilité internationale.

Ce que je ferais à votre place

Si vous louez une villa quatre à huit semaines par an à 120–180 TND la nuit, restez au forfait tant que vous y êtes éligible. Tenez un cahier propre. Conservez les justificatifs SONEDE, STEG, et la taxe foncière municipale.

Si vous louez en mode « saisonnier permanent », oubliez le forfait dès la première année. Passez au réel, structurez la comptabilité avec un expert local — Djerba en compte une demi-douzaine de fiables, certains parlent même allemand pour les bailleurs européens — et préparez la déclaration TVA en parallèle. Vous y perdrez 700–1 200 TND de frais annuels. Vous y gagnerez la paix.

La transmission automatique des données plateformes est la vraie ligne d'horizon. Quand elle entrera pleinement en vigueur côté tunisien, les écarts ne se rattraperont plus. Vraiment ?