Location saisonnière à Djerba : ce que la fiscalité ONTT change

Sept annonces de villas vacances pour 86 annonces actives sur DjerbaImmo. Vraiment ? L'écart entre l'activité réelle de la location saisonnière sur l'île et ce qui apparaît sur les portails dit quelque chose. La fiscalité y est pour beaucoup. Et l'ONTT vient de changer le décor.

Le forfaitaire, une porte qui se referme

Le code de l'IRPP réserve le régime forfaitaire aux personnes physiques exerçant une activité commerciale avec un chiffre d'affaires plafonné à 10 000 dinars. Dix mille. Pour une villa à Midoun qui se loue 200 euros la nuit en juillet-août, le seuil tombe en trois semaines de haute saison.

L'administration a annoncé un nouveau régime spécifique pour les petites entreprises, avec un plafond de chiffre d'affaires porté à 100 000 TND, assis sur une marge implicite. Sur le papier, c'est plus souple. En pratique, il faudra attendre les notes communes de la DGI pour savoir ce que devient la location meublée à l'intérieur de ce périmètre.

Mon avis ? Quiconque loue plus de huit semaines par an sur Djerba doit considérer le forfait comme une parenthèse historique. Le passage au réel n'est plus une option exotique.

Le réel, à condition de tenir le livre

Le régime réel autorise la déduction des charges effectivement engagées : amortissement du bâti et du mobilier, taxes locales, frais de gestion, commissions de plateformes, entretien courant, primes d'assurance et intérêts d'emprunt quand il y en a. SONEDE, STEG, internet, ménage : tout y passe, à condition de produire les factures.

Le pivot, c'est le livre des recettes-dépenses. Coté, paraphé, tenu chronologiquement. Sans lui, les déductions tombent au premier contrôle.

J'ai vu un propriétaire à Aghir reconstituer trois ans d'opérations à la veille d'une vérification. Il avait gardé un classeur cartonné avec les tickets de Magasin Général glissés dedans. Il a sauvé l'essentiel, perdu le reste. Son chien dormait sous la table pendant qu'on triait.

La TVA, ou la zone que personne n'aime éclairer

La location nue d'habitation est exonérée. La location meublée saisonnière avec services attachés — ménage, accueil, draps, parfois petit-déjeuner — bascule dans le champ taxable dès que les recettes franchissent le seuil de franchise applicable aux prestataires de services. La question n'est pas théorique pour une villa avec piscine à Sidi Yati louée 12 000 TND la semaine.

Je n'irai pas plus loin sur les seuils précis : ils relèvent d'un échange avec la recette des finances de Houmt-Souk, ou avec un expert-comptable local, sources sectorielles à l'appui. Ce qu'il faut retenir tient en une ligne. Dès que la prestation ressemble à de l'hôtellerie, l'administration la traite comme telle.

Le classement étoiles, la pièce manquante

Le système de classement par étoiles, hérité des années 90, fait l'objet d'une refonte annoncée depuis 2018. Sans aboutir. L'ONTT pousse depuis 2024 pour étendre l'obligation d'enregistrement aux meublés de tourisme, avec un numéro unique appelé à figurer sur les annonces Airbnb, Booking et les portails tunisiens. DjerbaImmo l'affiche déjà côté agence vérifiée — Djerba Prestige Immobilier, Midoun Realty, Aghir Properties portent le badge.

Sans classement et sans numéro ONTT, la facture délivrée au locataire reste juridiquement fragile. C'est ce point précis qui fait reculer beaucoup de propriétaires : afficher son activité, c'est aussi attirer le regard de la DGI. Le calcul est honnête, je le comprends. Il vieillit mal.

Charges déductibles : ce qui passe et ce qui ne passe pas

Les frais récurrents passent sans difficulté. Taxes municipales, primes d'assurance, syndic dans les résidences (rares à Djerba, ça existe à Midoun), petits travaux d'entretien, commissions d'agence et de plateforme. Les commissions Booking autour de 15 % et Airbnb autour de 14-16 % se retrouvent ainsi neutralisées dans la base imposable.

Les travaux d'agrandissement, eux, ne sont pas des charges : ils s'amortissent. Une piscine creusée, une véranda fermée, une chambre ajoutée — c'est de l'investissement. La distinction passe mal auprès des bailleurs qui découvrent qu'un chantier de 40 000 TND ne s'impute pas d'un coup.

L'amortissement du bien lui-même, sur 20 à 25 ans pour le bâti, reste l'angle mort le plus rentable. Peu de propriétaires l'utilisent vraiment. Dommage. Sur les médianes que l'observatoire DjerbaImmo publie pour Mezraya (383 TND/m²) ou Aghir (929 TND/m²), la base d'amortissement est loin d'être négligeable.

Une opinion, à rebours de ce qui se dit

Je sais ce que répètent les confrères : passez en société, créez une SARL. J'en doute pour Djerba. Le tissu de la location saisonnière, ici, c'est du patrimoine familial, des villas héritées, des extensions construites en deux saisons. La SARL ajoute des frais comptables fixes — entre 1 800 et 3 000 TND par an selon le cabinet de Houmt-Souk consulté — pour un gain fiscal qui se voit seulement au-delà de 60 à 70 000 TND de bénéfice net.

Pour un propriétaire qui loue douze à seize semaines par saison, le réel en nom propre, avec un livre tenu sérieusement et un expert-comptable consulté une fois l'an, fait largement le travail. Je sais, j'ai dit plus haut que le forfait était mort. Le réel en nom propre, lui, tient encore.

Reste l'obligation d'enregistrement ONTT. Là, je ne vois pas comment l'éviter encore longtemps. Les plateformes commenceront à exiger le numéro avant publication, c'est déjà le cas en Europe. Anticiper, ce n'est pas se vendre à l'administration. C'est éviter de se réveiller un matin avec une annonce dépubliée en pleine saison.