Location saisonnière à Djerba : ce que le fisc attend vraiment

Les propriétaires qui passent à l'étude posent à peu près tous la même question, formulée différemment : « Faut-il déclarer ? » Réponse courte : oui. Réponse longue : ça dépend de ce que vous faites, de combien vous encaissez, et de la case dans laquelle l'administration vous range.

La déclaration ONTT n'est plus une option

Depuis la réforme entrée en vigueur en 2022, les autorisations préalables ont été supprimées pour les hébergements alternatifs : maisons d'hôtes, gîtes ruraux, résidences touristiques de petite taille. La déclaration auprès de l'Office National du Tourisme Tunisien reste, elle, obligatoire. Le décret n°2009-2162 du 14 juillet 2009 oblige par ailleurs le bailleur saisonnier à se signaler auprès de la municipalité de rattachement, qu'il s'agisse de Houmt-Souk, de Midoun ou d'Ajim. Beaucoup l'ignorent. D'autres s'en passent sciemment.

L'observatoire DjerbaImmo recense cinq annonces seulement classées en « Vacances » sur soixante-quinze annonces actives. Cinq. Je n'ai pas besoin de vous faire un dessin sur l'écart entre ce que la plateforme voit et ce que le marché fait réellement tourner sur l'île entre juin et septembre.

L'ONTT a annoncé en octobre 2025 quatre nouveaux cahiers des charges destinés à encadrer les maisons d'hôtes (plafonnées à cinq chambres, une salle de bain pour deux chambres, une unité par personne physique ou morale, petit-déjeuner obligatoire), les gîtes ruraux, les hébergements familiaux et les résidences touristiques. Selon les sources sectorielles, le calendrier de publication a été plusieurs fois reporté. Tant que les textes définitifs ne sont pas parus au JORT, on reste sous l'empire des règles transitoires.

Forfait foncier ou régime réel : un choix moins libre qu'il n'y paraît

La loi de finances 2025 a relevé l'abattement forfaitaire sur les revenus fonciers de 20 % à 25 %. Bonne nouvelle ? À moitié seulement. Le même texte a verrouillé la possibilité de déduire séparément les charges d'entretien et de réparation, désormais réputées comprises dans l'abattement. Si vous avez refait l'an dernier la plomberie d'une villa à Aghir pour douze mille dinars, vous ne reverrez plus cette dépense en déduction additionnelle. L'abattement l'a avalée.

Le régime réel reste accessible sur option. Il suppose une comptabilité tenue dans les formes : factures conservées et livre des recettes paginé. Pour un bien loué huit semaines l'été, le coût administratif rend l'option absurde. Pour une villa louée vingt semaines par an à Midoun, avec piscine et personnel, on bascule. Le calcul se fait au cas par cas, et j'évite de répondre par téléphone.

La TVA, ce sujet qu'on préfère oublier

Le taux standard est passé à 19 % au 1er janvier 2025. La location nue de logement reste exonérée par l'article 4 du code de la TVA. La location meublée saisonnière, en revanche, peut basculer dans le champ de la TVA dès lors que des services para-hôteliers sont fournis : petit-déjeuner, ménage régulier en cours de séjour, fourniture du linge, accueil personnalisé. C'est précisément ce que proposent la quasi-totalité des annonces vacances djerbiennes.

Le seuil d'assujettissement obligatoire au régime réel se situe, selon le code de la TVA, autour de 100 000 dinars de chiffre d'affaires annuel pour les activités de services. Le chiffre a été révisé plusieurs fois ces dernières années ; il faut donc le confirmer auprès de votre comptable avant toute option. En dessous, le régime forfaitaire BIC (impôt forfaitaire libératoire) peut s'appliquer si l'activité reste artisanale et limitée à une unité d'exploitation.

Je sais, j'ai parlé deux paragraphes plus haut d'un régime forfaitaire foncier. Il y a deux forfaits. Celui des revenus fonciers (abattement de 25 %) et celui des bénéfices industriels et commerciaux (impôt libératoire annuel). Ce ne sont pas les mêmes textes ni les mêmes formulaires. Confondre les deux est l'erreur la plus fréquente que je vois passer à l'étude.

Le livre des recettes, votre meilleure assurance

Tenir un livre des recettes paginé et signé en début d'exercice par les services fiscaux n'est pas une coquetterie d'expert-comptable. C'est l'élément de preuve qui, en cas de vérification, transforme un redressement potentiellement violent en discussion technique. J'ai vu l'an passé un dossier — un propriétaire de Midoun, deux villas en location, un chien qu'il tenait absolument à mentionner dans l'inventaire annexe — où l'absence de livre tenu correctement a coûté quarante mois de pénalités sur un montant pourtant modeste.

Le livre doit lister chaque entrée, l'identité du locataire, la durée du séjour, le montant encaissé et le mode de paiement. Les justificatifs (contrat type, attestation de séjour, preuve du reversement de la taxe de séjour — passée à 4 dinars par nuit en 2024, 1 dinar pour les résidents du Maghreb) se conservent dix ans.

Le classement par étoiles : pertinent ou folklore ?

Pour une villa louée en gré à gré à des familles européennes, le classement par étoiles n'a aucune valeur opposable. Il en aura le jour où votre bien intégrera une plateforme structurée ou un réseau de commercialisation passant par un tour-opérateur. Pour les maisons d'hôtes au sens du futur cahier des charges, en revanche, le classement déterminera la grille tarifaire affichable et l'éligibilité à certaines lignes de financement API.

Ma position, qui n'engage que moi : se précipiter pour obtenir un classement avant la stabilisation des textes définitifs est prématuré. Mieux vaut consolider sa déclaration ONTT, mettre à jour son livre des recettes, et clarifier avec un expert-comptable son rattachement BIC ou foncier. Le reste suivra naturellement.

Ce qu'il faut vérifier avant la saison

• Immatriculation fiscale à la recette des finances dont dépend la commune (Houmt-Souk, Midoun, Ajim).
• Déclaration ONTT à jour ou récépissé de dépôt conservé sous format papier.
• Contrat type mentionnant expressément la taxe de séjour et le règlement intérieur du bien.
• Livre des recettes paginé, ouvert au 1er janvier de l'exercice.
• Police d'assurance couvrant les risques locatifs et la responsabilité civile professionnelle.

L'observatoire DjerbaImmo montre que Midoun concentre quarante-trois annonces actives sur soixante-quinze, soit plus de la moitié du marché visible. La densité fiscale et réglementaire y est plus forte que partout ailleurs sur l'île. C'est aussi là que les contrôles se sont faits plus présents la saison dernière. Vraiment.