Forfait ou réel : la fiscalité du saisonnier djerbien après l'ONTT

Le notariat djerbien voit défiler, depuis l'été 2022, des actes de vente où le compromis intègre déjà la rentabilité saisonnière promise. Le vendeur produit ses chiffres. L'acheteur, lui, demande comment on déclare. Et c'est là que ça se complique.

L'ONTT, et la déclaration qui n'en est pas une

Le décret de 2022 a fait sauter l'autorisation préalable pour ouvrir un meublé touristique. Pas la déclaration. Chaque hébergement ouvert à la location courte durée doit obtenir un numéro d'enregistrement unique auprès de l'Office National du Tourisme Tunisien — c'est ce numéro qui doit figurer sur vos annonces Airbnb et Booking, puis sur le contrat papier signé avec le voyageur. La facture aussi. L'ONTT continue par ailleurs de classer les hébergements de une à cinq étoiles, et les maisons d'hôtes restent plafonnées à cinq chambres, avec un sanitaire pour deux chambres au minimum, selon le cahier des charges du ministère du Tourisme.

Quatre nouveaux cahiers des charges ont été annoncés en octobre 2025 par la direction de l'ONTT, touchant les maisons d'hôtes, les gîtes ruraux, les hébergements familiaux et les résidences touristiques. Date de publication officielle ? Pas encore. On verra.

Le forfait BIC, simplicité contre déduction

Les revenus tirés d'une location meublée à caractère touristique relèvent, pour la grande majorité des bailleurs djerbiens, des bénéfices industriels et commerciaux au sens du Code de l'IRPP-IS. Et le législateur a prévu un régime forfaitaire : 1 500 dinars annuels, dès lors que le chiffre d'affaires reste sous le seuil légal des forfaitaires BIC. Ce forfait libère, sur le papier, du paiement de la TVA. Il dispense de la comptabilité commerciale lourde.

Attractif ? À première vue, oui. Sauf que.

Le forfait empêche toute déduction de charges réelles. Vous avez investi 180 000 TND dans une villa à Mezraya, équipée pour le saisonnier, photographiée par un professionnel, gérée à distance par un concierge qui prend 20% — tout ça reste à votre charge fiscale. Le forfait taxe en bloc, peu. Si vos charges représentent vraiment 30 ou 40% du revenu brut, le calcul ne tient plus.

Le régime réel, et ce qu'il déduit vraiment

Au réel, le bénéfice imposable se calcule charges déduites — et la liste, sans être généreuse, est correcte. Sont déductibles la commission de plateforme, les frais de ménage, la gestion locative, l'eau et l'électricité au prorata des nuits louées, les primes d'assurance habitation et de responsabilité civile, les intérêts d'emprunt si l'acquisition a été financée, la taxe sur les immeubles bâtis, les réparations locatives, l'amortissement du mobilier sur cinq ans. Pour l'amortissement de l'immeuble lui-même, la jurisprudence administrative reste timide à Tunis ; je conseille personnellement à mes clients de s'en remettre à un expert-comptable inscrit avant de le tenter.

Une charge qu'on oublie souvent : la taxe de 3% sur le montant hors taxe de la location saisonnière, instaurée par la loi de finances 2024. Elle se collecte auprès du voyageur, se reverse à la municipalité. Elle ne se déduit pas de votre revenu — elle transite, c'est tout. Mais elle doit apparaître proprement sur la facture, sans quoi le contrôle ONTT-municipal vous tombe dessus.

TVA, le seuil que personne ne regarde

La franchise de TVA en Tunisie s'applique jusqu'à un certain chiffre d'affaires annuel — autour de 100 000 dinars pour les prestations de services, sous réserve des ajustements de la loi de finances 2025. Pour une villa qui tourne à 250 dinars la nuit en haute saison sur 90 nuitées, plus 80 dinars la nuit en moyenne saison sur 60 nuitées, on plafonne autour de 27 500 TND. Largement sous le seuil. Pour un propriétaire qui exploite trois biens à Midoun, Aghir et Houmt-Souk, le calcul devient autre.

La TVA touristique est en principe au taux réduit (7%), mais dès lors que vous fournissez des services annexes — petits-déjeuners servis le matin, transferts aéroport, excursions guidées — la prestation bascule à 19%. Un client de Midoun, l'an dernier, pensait facturer "all inclusive" avec un prix unique sur sa propre brochure : redressement intégral à 19% car aucun détail ne distinguait l'hébergement des services. Il avait un berger allemand, ça n'a rien arrangé pour le contrôleur.

Le livre des recettes, pièce centrale

L'article 62 du Code de l'IRPP-IS impose au forfaitaire la tenue d'un livre des recettes coté et paraphé, où s'inscrivent au jour le jour les entrées d'argent. Au réel, c'est une comptabilité simplifiée qui s'impose, doublée d'un livre d'inventaire pour le mobilier amortissable. Sans ces registres, aucune charge n'est admise lors d'un contrôle. Aucune.

Petit conseil pratique : numérotez vos contrats avec un préfixe reprenant votre numéro ONTT. Ça prend dix secondes par contrat. Ça vous sauve la mise quand le contrôleur passe.

Mon avis, à contre-courant

L'observatoire DjerbaImmo recense, à ce jour, 7 annonces classées "Vacances" sur 81 actives. Sept. Sur quatre-vingt-une. La plateforme voit pourtant remonter des dizaines de villas de Sidi Yati ou d'Aghir qui tournent sur Airbnb toute l'année — déclarées en location annuelle ou en vente, jamais en saisonnier. Le décalage parle.

Beaucoup pensent encore que le forfait à 1 500 dinars règle tout. Faux. Le forfait est une option, pas un refuge ; il devient pénalisant dès que vos charges dépassent 25% du brut, ce qui est le cas de presque tous les biens équipés sérieusement à Djerba — médiane à 300 TND/m² en vente sur Midoun selon l'observatoire DjerbaImmo, mais 929 TND/m² à Aghir où la clientèle européenne accepte des standards d'équipement plus élevés. Là, le réel s'impose. Je sais, j'ai longtemps recommandé l'inverse à mes clients indivisaires. Le marché bouge, les charges aussi.

Reste la question du choix initial : forfait ou réel se déclare lors de la première déclaration et l'option engage. Pas pour toujours, mais pour au moins trois exercices, durant lesquels le revirement reste mal vu de l'administration. Réfléchissez avant de signer la déclaration. Mieux : faites-la chez un confrère expert-comptable inscrit, pas chez votre cousin du quartier.