Houmt-Souk au printemps 2026 : l'hyper-centre tient, la périphérie respire

Trois mois à Houmt-Souk, et la grille de prix bouge encore. Pas un raz-de-marée. Un grincement plutôt. L'hyper-centre tient, la périphérie souffle, et entre les deux, des écarts qui n'avaient jamais été aussi visibles depuis que je suis dans le métier.

Ce que disent les chiffres du trimestre

Sur l'observatoire DjerbaImmo, mai 2026 compte 24 annonces actives à Houmt-Souk, avec une médiane à 300 TND/m² toutes typologies vente confondues. Midoun, dans le même temps, affiche 49 annonces et la même médiane à 300 TND. Ça surprend. Ça ne devrait pas. La médiane écrase tout — un terrain nu titré bleu compte autant qu'une vieille bâtisse de la rue Moncef Bey dans le calcul.

Le vrai marché bâti, dans l'hyper-centre — les ruelles entre la place Hédi Chaker et la rue Ulysse — , se négocie aujourd'hui sur des fourchettes de 1 800 à 2 600 TND/m² pour des maisons de caractère à reprendre. Pour du fondouk rénové clé en main avec terrasse et patio, on monte au-dessus : parfois 3 200 TND/m² quand le titre est propre et que la rénovation a été suivie par un architecte qui connaît la pierre locale. Je vous parle de transactions vues, pas de prix affichés.

L'hyper-centre tient parce qu'il n'en sort plus rien

La rareté est physique, pas un argumentaire d'agence. Houmt-Souk intra-muros, c'est un mouchoir de poche. Les biens disponibles à un instant T dans le périmètre piéton, je les compte sur les doigts. Un confrère a tenu un dossier neuf mois cette année pour trouver un acheteur qualifié sur une bâtisse rue Ulysse. Pas parce que le bien n'intéressait personne. Parce que le vendeur attendait son prix et savait qu'il l'aurait. Il l'a eu.

Quand l'offre se réduit à une dizaine de biens utiles dans un secteur recherché, les prix ne baissent pas. Ils s'écartent. Le tri se fait par la qualité du titre foncier, l'état des murs porteurs et — ça personne ne le dit assez — la présence ou non d'une cour intérieure exploitable.

L'effet de levier des fondouks rénovés

Le mouvement de réhabilitation des fondouks djerbiens, amorcé autour du Foundouk Jomni dans la deuxième moitié des années 2010 puis poursuivi sur plusieurs caravansérails du XVIIIᵉ et XIXᵉ siècles, continue à tirer la valeur du centre. Quand un fondouk passe de ruine à maison d'hôtes ou à café-restaurant, les voisins à 80 mètres voient leur bien réévalué. C'est de l'arithmétique de quartier, et pourtant les vendeurs locaux mettent souvent deux ans à intégrer la nouvelle grille.

J'ai eu un dossier à Erriadh il y a six mois — bon, ce n'est pas Houmt-Souk centre, mais la logique est la même. Un client français de Lyon, dentiste, qui voulait un menzel à vivre la moitié de l'année. Il avait un boxer roux qu'il emmenait partout. Il a visité huit biens, et il en a acheté un qui n'était pas le plus charmant, parce que le voisin venait de finir une rénovation soignée et qu'il a parié sur l'effet d'entraînement. Il avait raison. Six mois plus tard, deux autres chantiers démarraient dans la même ruelle.

La périphérie, elle, respire

Sortez du périmètre piéton, prenez la route de Mellita ou montez derrière le port de pêche, et la pression retombe. Là, on retrouve des terrains constructibles entre 250 et 450 TND/m² selon la viabilité STEG et SONEDE, avec une vraie marge de négociation. L'observatoire DjerbaImmo signale 3 annonces à Mezraya pour une médiane de 383 TND/m². Petit échantillon, je le concède, mais cohérent avec ce que je vois sur le terrain depuis l'hiver.

Le profil acheteur n'est pas le même. En hyper-centre, ce sont des résidences secondaires de charme, souvent étrangères, parfois TRE. En périphérie, des familles djerbiennes qui construisent pour s'installer, et quelques Tunisois qui veulent une grande maison avec piscine sans payer le ticket Midoun.

Comparaison rapide avec Midoun

Midoun affiche presque le double d'annonces actives. Le marché y est plus liquide, plus volatile aussi, parce qu'il est massivement tiré par la demande balnéaire et la villa-piscine-louée-à-la-semaine. Sur Houmt-Souk, le motif d'achat est patrimonial, culturel, presque sentimental pour beaucoup d'acheteurs. Ça change tout sur la durée de détention. À Midoun, on voit des reventes à deux ou trois ans. Au centre de Houmt-Souk, les acheteurs gardent dix ans, quinze, parfois plus.

Conséquence directe : un bien hyper-centre se valorise plus lentement en surface, mais son prix au m² progresse plus régulièrement, sans à-coups. La périphérie balnéaire de Midoun, elle, suit la saison touristique avec un quasi-coefficient 1. Bon ou mauvais ? Ça dépend si vous achetez pour vivre ou pour rentabiliser. Et encore.

Mon avis, en l'écrivant je sais qu'il dérange

Pour un investisseur qui a 400 000 TND à placer aujourd'hui sur Djerba avec un horizon de cinq à sept ans, je préfère un beau menzel à reprendre dans Houmt-Souk centre qu'une villa neuve sur Sidi Yati. Je sais, je vais m'attirer des regards à la prochaine réunion d'agences. Tant pis. La villa rapporte vite en saisonnier, je ne le nie pas. Mais elle se déprécie aussi vite quand la finition vieillit. Le menzel, lui, vieillit bien si on le respecte. Et la rareté du foncier ancien dans Houmt-Souk n'ira pas en s'arrangeant. Au contraire.

Un dernier mot sur les chiffres. L'écart entre la médiane brute de l'observatoire (300 TND/m², terrains et bâti confondus) et la fourchette réelle du bâti hyper-centre (1 800 à 2 600 TND/m²) doit vous alerter sur la lecture des moyennes. Quand quelqu'un vous sort une moyenne globale sur Houmt-Souk sans préciser le périmètre, la typologie et la nature du titre, posez la question. Ou changez d'interlocuteur.