Houmt-Souk, T2 2026 : ce que raconte vraiment le prix au m²

Je marche entre le port et la place Hédi Chaker deux ou trois fois par semaine, appareil en bandoulière. Depuis avril, je compte les annonces qui bougent. Le prix au m² à Houmt-Souk, ce trimestre, ne se lit pas d'une traite. Il se démonte.

Ce que dit l'observatoire, ce que dit le trottoir

L'observatoire DjerbaImmo affiche 27 annonces actives à Houmt-Souk, avec une médiane à 300 TND le mètre carré pour la vente. La même médiane exactement qu'à Midoun. Sur le papier, c'est troublant. Sur le terrain, on ne rit pas.

La médiane écrase deux marchés qui ne se parlent plus. Un Houmt-Souk historique où le foncier disponible se compte sur les doigts d'une main, et une périphérie de terrains parfois sans permis qui tire les moyennes vers le bas. Quand un vendeur me demande « ça vaut quoi mon houch derrière la mosquée Turque ? », je ne réponds pas 300 TND. Personne ne répond 300.

L'hyper-centre : la rareté qui casse la statistique

Prenons la zone qui s'étire du fondouk Ben Ghorbal à la place Sidi Brahim. J'y compte à peine six biens réellement disponibles ce trimestre. Six. Sur une bande de moins de 400 mètres. Les prix demandés oscillent entre 1 600 et 2 400 TND le mètre carré bâti, avec des pics au-delà de 3 000 quand le vendeur sait qu'il tient une maison à patio jamais retouchée depuis les années 60.

Pourquoi cette bulle ? Parce que le plan de gestion UNESCO adopté fin novembre 2025 a fini par filtrer jusqu'aux propriétaires. Ils ont compris. Vendre une maison classée dans la zone tampon, ce n'est plus vendre du bâti — c'est vendre une option sur du foncier qu'on ne pourra plus reproduire. J'ai des clients européens qui l'ont saisi avant les Djerbiens eux-mêmes. Ça, ça m'agace un peu.

Un exemple pris sur le vif : un fondouk partiellement restauré, côté nord de la médina, mis en vente en mai à 1 300 000 TND pour 470 m² utiles. Retiré fin juin. Le propriétaire a préféré attendre. Il avait raison. Je l'ai revu au café en face du port, avec un chien roux à ses pieds. Il m'a juste dit « trois mois de plus, on verra ».

La périphérie, un tout autre film

Sortez de la médina, prenez la route de Mellita ou celle de Sidi Salem. Vous tombez sur des terrains agricoles reconvertis en lotissements, souvent sans viabilisation SONEDE-STEG complète, et des annonces à 180-350 TND le m². C'est ça qui tire la médiane à 300.

La qualité, elle, décroche. Sur les visites que j'ai faites en juin, quatre biens sur dix n'avaient pas de titre foncier bleu. Certificat de possession ou arrangement familial en cours de sortie d'indivision. Vous connaissez la musique.

Midoun, Erriadh, Aghir : le décalage explique tout

Même médiane que Houmt-Souk à Midoun, mais sur 66 annonces contre 27. Erriadh, ma zone depuis 2019, grimpe à 444 TND. Aghir affiche 929 TND. Seulement deux annonces pour Aghir, donc statistique fragile — le message reste clair : plus le bien s'approche de la mer, plus la courbe s'envole.

Ce qui m'a surpris ce trimestre, c'est que Midoun résiste mieux que je ne l'aurais parié en avril. J'aurais dit l'inverse, d'ailleurs. Trik el Hlaqoum notamment, où une villa avec piscine se négocie sans bouleverser la fourchette 2 000-3 200 TND le m² bâti selon les finitions. Le stock est là, les acheteurs y viennent, la comparaison ne fait pas mal à Houmt-Souk sur le prix affiché — elle fait mal sur le délai.

Le vrai indicateur : combien de semaines avant la vente

À Midoun, une villa correcte part en huit à quatorze semaines. À Houmt-Souk hyper-centre, une maison bien positionnée disparaît en trois. Parfois moins. C'est cette vitesse-là que le prix au m² ne raconte pas.

Mon avis, pour ce qu'il vaut

Si vous cherchez du rendement locatif saisonnier, oubliez Houmt-Souk. Vous paierez cher un bien que vous louerez moins bien qu'à Aghir ou du côté de Sidi Mahres. Si vous cherchez à préserver du capital pendant que le dinar fait ce qu'il fait, l'hyper-centre reste la meilleure poche du gouvernorat de Médenine. C'est mon avis. Je sais, j'ai dit plus haut que la médiane trompe — elle trompe pour comparer, pas pour investir.

Un mot sur les fondouks. Le budget municipal alloué en 2009 (3 millions de dinars, oui, avec un « m ») n'a jamais suffi à rénover la trentaine d'édifices recensés. Les projets privés avancent au rythme des successions. Ceux qui misent aujourd'hui sur Fondouk Boucheddekh ou sur les bâtis semi-vacants font un pari patrimonial, pas immobilier. Il faut le savoir avant de signer.

Ce que je regarderai en septembre

Trois signaux. La réactivation ou non de mesures fiscales sur les résidences secondaires étrangères — sources sectorielles, à confirmer à l'automne. L'ouverture des marchés fonciers dans la zone tampon UNESCO, dont l'arrêté municipal traîne depuis le printemps. Et la saison touristique, parce qu'un été raté à Djerba, ça fait bouger les prix d'octobre. Toujours.

Je repasserai devant le port avec l'appareil. On verra.