Cession immobilière à Djerba par un non-résident : barème 2026 et formalités

Vendre à Djerba quand on vit ailleurs, ça paraît simple. Sur le papier. Dans la pratique, trois ou quatre formulaires à signer, deux administrations à saisir, une banque centrale qui veille, et un délai de trois mois qui court vite. Ce que je vois passer dans l'étude ressemble plus à une course d'obstacles qu'à une formalité de signature.

Le barème 2026 : 15% à court terme, 10% au-delà

Le régime de la plus-value sur cession d'immeubles est codifié à l'article 60 du code de l'IRPP et de l'impôt sur les sociétés. Pour les personnes physiques, deux taux s'appliquent. Quinze pour cent si la cession intervient dans les cinq ans suivant l'acquisition. Dix pour cent au-delà. Le calendrier compte davantage que le profil de l'investisseur, et c'est souvent ce que les vendeurs étrangers ne mesurent pas en arrivant à l'étude.

Cas particulier des personnes morales non domiciliées ni établies en Tunisie : la retenue à la source grimpe à 15% du prix de cession et devient libératoire. Elle solde l'impôt, point. Pas de régularisation ultérieure.

La majoration de 10% par année de détention

C'est l'élément qu'on oublie systématiquement en simulant mentalement. Le prix d'acquisition est majoré de 10% par année complète de possession. Vous avez acheté un terrain à Mezraya en 2014 pour 80 000 dinars ? Le prix d'acquisition retenu pour le calcul devient, en 2026, plus de 180 000 dinars. La plus-value imposable rétrécit proportionnellement.

Cette majoration est cumulative, pas composée. Détail. Mais détail qui change tout sur une détention longue.

J'ai vu l'année dernière le dossier d'un vendeur français installé à Midoun depuis 2009 — il avait un Labrador, ce qui n'a aucune importance — qui pensait devoir plus de 80 000 TND au titre de la plus-value. Après application du barème et de la majoration, la facture finale tournait autour de 22 000. Personne ne le lui avait expliqué avant le compromis.

La déclaration M3, dans les trois mois

Le vendeur dispose d'un délai de trois mois à compter de la date effective de la cession pour déposer sa déclaration. Délai strict, opposable. Elle se dépose auprès de la recette des finances dont relève le bien — pas celle du domicile du contribuable. À Djerba, c'est la recette de Houmt-Souk pour la plupart des biens insulaires.

Le formulaire à remplir, c'est ce qu'on appelle communément la déclaration M3 dans le langage notarial. Téléchargeable sur le portail du ministère des Finances, ou récupérable directement au guichet. Pénalités de retard appliquées dès le premier jour de dépassement.

Honnêtement, j'aurais pu vous dire que c'était souvent l'acheteur qui s'en chargeait via la retenue à la source. C'est partiellement vrai. Mais le vendeur non-résident reste tenu de déposer sa propre déclaration pour solde de tout compte.

La retenue à la source de 2,5%

Au moment de l'enregistrement de l'acte, l'acquéreur — lorsqu'il s'agit d'une personne morale, d'une administration ou d'une personne physique soumise au régime réel — opère une retenue à la source de 2,5% sur le prix total de cession. Cette retenue s'impute sur l'impôt finalement dû.

Si la plus-value calculée génère un impôt inférieur au montant déjà retenu, le trop-payé est restitué. En théorie. En pratique, la restitution passe par une demande formelle et plusieurs mois d'attente. Préparez-vous à patienter.

Le transfert en devises : la BCT n'a rien oublié

C'est là que beaucoup de cessions se grippent. Pour rapatrier le produit de la vente en devises vers l'étranger, la Banque Centrale exige la justification de la régularité de l'opération initiale : l'acte d'acquisition originel, l'autorisation du gouverneur si elle était requise à l'achat, et surtout la fiche d'investissement délivrée par la banque domiciliataire au moment de l'acquisition (circulaire BCT n°2018-14).

Sans fiche d'investissement initiale, le rapatriement devient un parcours d'obstacles. J'insiste : conservez ce document comme votre titre foncier. Un client venu de Lyon m'expliquait l'an passé qu'il avait égaré la sienne. Six mois de démarches pour une reconstitution partielle. Coûteux.

Le transfert ne peut s'opérer qu'à hauteur du capital initialement importé en devises, majoré de la plus-value nette d'impôt. Pas un dinar de plus.

Exonérations à ne pas oublier

Trois cas reviennent souvent dans les dossiers que je traite. Première cession d'une habitation principale d'une superficie inférieure ou égale à 1 000 m² dépendances comprises, dont le prix ne dépasse pas 500 000 dinars. Cession au profit du conjoint, ou entre ascendants et descendants. Terres agricoles cédées avec engagement de non-construction sur une période de quatre ans.

Sur les soixante annonces de vente actuellement référencées par l'observatoire DjerbaImmo, une part non négligeable relève de cette dernière exonération — terrains nus à vocation agricole, à Mellita, vers Ajim, en périphérie de Midoun. Les prix médians vont de 280 TND/m² sur Midoun à près de 930 TND/m² sur Aghir, ce qui change radicalement les masses imposables d'un dossier à l'autre. Vraiment.

Mon conseil de praticien. Faites simuler la plus-value avant de signer le compromis, pas après. Trop de vendeurs étrangers découvrent l'addition à la signature de l'acte définitif, quand il est trop tard pour structurer autrement la cession — par exemple en attendant le passage du cinquième anniversaire pour basculer du taux de 15% à celui de 10%. Cinq points d'imposition économisés sur une plus-value à six chiffres, ça mérite quelques mois de patience.