Prix au m² à Houmt-Souk : ce que dit le dernier trimestre

J'ai compté quatre panneaux « à vendre » sur la rue Moncef Bey la semaine dernière. Quatre, sur le tronçon entre la place Hedi Chaker et la Maison du Patrimoine. C'est peu. Très peu.

Et c'est exactement le sujet.

L'hyper-centre, ce qu'on y paye vraiment

Quand on dit « hyper-centre » à Houmt-Souk, on parle d'un mouchoir de poche : autour des trois places centrales, de Moncef Bey, des fondouks restaurés, plus quelques ruelles vers le port. Pas plus. Le bâti utile, lui, se négocie aujourd'hui entre 2 100 et 3 800 TND/m². Les biens qui partent vite, ceux avec une cour intérieure et un accès véhicule, montent au-delà. Un fondouk partiellement rénové de 320 m² a été cédé en avril selon des sources sectorielles aux alentours de 1,1 million de dinars — soit environ 3 400 TND/m² bâti, sans compter la valeur patrimoniale qui ne se chiffre pas.

La médiane affichée sur l'observatoire DjerbaImmo (300 TND/m² pour les 26 annonces actives sur Houmt-Souk) masque cette réalité, parce qu'elle inclut les terrains de périphérie. Les vrais murs du centre, c'est dix fois ce chiffre. Voilà pourquoi je me méfie des moyennes brutes — elles ne disent rien à qui veut acheter rue de Bizerte.

Les fondouks, un marché qui n'en est pas un

Sur la trentaine de fondouks historiques recensés dans la médina, une dizaine a été convertie en hôtel, café ou restaurant. Le reste dort, attend, change de mains entre familles sans passer par les annonces. C'est tout le problème du chercheur sérieux : un fondouk se transmet, il ne se publie pas.

Quand un bien sort, le prix grimpe vite. Pas parce que le m² est cher dans l'absolu, mais parce que la fiscalité de réhabilitation est avantageuse depuis l'inscription de Djerba au patrimoine mondial en 2023, et que les acheteurs viennent maintenant de Tunis, Sfax, parfois Paris ou Marseille. Un client à moi — il vit à Erriadh depuis cinq ans, il a un chien noir qui dort sur le seuil — m'a dit l'an dernier qu'il avait visité onze fondouks avant d'en trouver un sans squat ni litige successoral. Onze.

Honnêtement, j'aurais pu écrire un article entier sur la difficulté juridique. Bref.

La périphérie immédiate respire encore

Sors de la médina, traverse l'avenue Habib Bourguiba vers l'ouest, prends la route de Sidi Mahrez : tout change. Les terrains constructibles tournent entre 280 et 450 TND/m² sur le trimestre écoulé, avec quelques pointes à 600 TND/m² pour des parcelles plein sud, vue dégagée, raccordées SONEDE et STEG. C'est cohérent avec la médiane de 300 TND/m² calculée sur les annonces actives en zone Houmt-Souk élargie.

Erriadh, où je vis depuis 2019, est devenue un cas particulier. Deux annonces seulement sur la plateforme, médiane à 444 TND/m². Trop peu pour en tirer une loi. Mais l'effet Djerbahood persiste, les acheteurs européens viennent voir, négocient peu, repartent avec une promesse de vente. Je sais, j'ai écrit ailleurs que l'effet Djerbahood s'essoufflait. Le marché bouge.

Midoun, le miroir qui ne reflète rien

Comparaison utile, parce que tout le monde la fait : Midoun affiche 55 annonces actives sur l'observatoire DjerbaImmo, médiane 280 TND/m². Légèrement en dessous de Houmt-Souk. Apparemment moins cher. Sauf que ça ne se compare pas.

Midoun, c'est du foncier, des lotissements neufs, des villas à finir. Houmt-Souk, c'est de la pierre vieille, de l'histoire, des contraintes patrimoniales qui imposent la chaux et le bois local. Le m² administratif est proche. Le coût total d'usage, lui, n'a rien à voir. Acheter 800 m² à Midoun pour 230 000 dinars, c'est sage. Acheter 180 m² rue Moncef Bey pour le même prix, c'est rare et c'est probablement déjà parti.

Ce que l'aéroport ne dit pas encore

L'enveloppe de 77 millions de dinars annoncée en mars 2026 par le ministère du Transport pour moderniser Djerba-Zarzis (dont 63,4 MDT sur 2025-2026) va modifier l'équation à moyen terme. Plus de gros porteurs, plus de vols directs depuis l'Europe du Nord, plus de pression sur les hébergements. Les zones qui vont en bénéficier en premier ne sont pas Houmt-Souk — elles sont Aghir (médiane 929 TND/m² sur DjerbaImmo, et c'est le quartier qui monte le plus vite), Sidi Mahrez, peut-être El Kantara.

Houmt-Souk, paradoxalement, est protégé par sa rareté. On ne construit pas dans la médina. On rénove. Le stock est fini. C'est ce qui explique que les prix du bâti centre-ville ont gagné, à la louche, 12 à 18 % sur les douze derniers mois selon les retours d'agences locales — pas plus parce que les acheteurs disposent de moins de cash, mais pas moins non plus, parce que l'offre se contracte.

Mon opinion, pour ce qu'elle vaut

Le centre de Houmt-Souk est en train de devenir un marché de connaisseurs. Si vous cherchez du rendement locatif sec, allez à Midoun ou à Aghir, vous serez plus tranquille et vos chiffres tiendront. Si vous voulez acheter pour vivre, ou pour transmettre, et que vous acceptez de chercher pendant six mois sans rien trouver puis de signer en trois jours quand l'opportunité tombe — alors là, Houmt-Souk reste exceptionnel.

Vraiment ?

Oui. Avec une réserve : la rareté du bâti pousse aujourd'hui certains vendeurs à des demandes qui dépassent le marché de 25 à 30 %. Ne signez pas une première offre. Visitez trois fois. Marchez la nuit dans la ruelle. Comptez les chats.